轉自：樓市時評（ID：zzlssp）；作者：張大大
我最擔心的事，終究還是來瞭。
就在昨天，最後一名活躍在臺面上的空頭大 V，倒戈瞭。
自此，唱空陣營再無扛把子。
要知道最近 2 年，空頭陣營幾乎全靠她一人撐著，她的轉變意味著什麼，不言而喻。
而且，促使其倒戈的理由也非常的簡單，因為定向降準的出現！
正是定向降準這個消息，成為瞭壓倒這位知名大 V 的最後一根稻草。
大 V 是這麼說的：
大大做為一個中立的周期論者，除瞭對空頭陣營表示惋惜外，還想善意的提醒幾句，幫助空頭們建立一些信心。（不然多軍趁勢一傢獨大，年底房價再度暴漲怎麼辦？我這裡還有那麼多等著明後年上車的朋友呢）
這次，請各位空頭一定不要慌，不論是定向降準，還是棚改的最後攻堅，都不會對房價最終的穩定，造成太大的影響，更不可能讓本就穩定下來的房價，再度暴漲。
為什麼這麼說？
因為這一次的降準，其實是做給美國看的。
這次降準，更像是一個聲勢浩大的虛招，而背後隱含的，卻是大國之間的較量！
降準，實際上是一場大國間的博弈
這場美國要加息，中國到底是保匯率還是保房價的博弈，從很早之前就已經開始瞭。
而最近這段時間，這場看不見的大戰，正你來我往，愈演愈烈。
我們一起來感受下這場沒有硝煙的戰爭。
美：9 月 15 日，美聯儲公佈利率決議，稱下周縮表概率較高。（縮表的影響：中長期利率提升，支撐美元升值）
中：9 月 19 日，人民日報發表文章《讓金融回歸服務實體經濟本源》，吹響瞭金融脫虛入實的沖鋒號。（穩定資金，穩固外匯，表達對實業的支持態度）
美：9 月 21 日凌晨 2：00，美聯儲宣佈 10 月開始縮表，並表示 12 月將再次加息。（決議發佈後，美元指數應聲大漲）
9 月 21 日下午，標普下調中國主權信用評級。（官方理由是：長時間的強勁信貸增長提高瞭中國的經濟金融風險）
中：9 月 22 日，中國財政部發表回應稱，標普調降中國主權信用評級是一個錯誤的決定。
9 月 22 日，上海、廣州、南寧、重慶、南昌、西安立刻出臺瞭限制消費貸，或者限購限售政策。（用實際行動來回應評級下調，詮釋瞭中國有能力控制好自身的金融風險）
當日標普就服軟，稱雖下調中國評級，但仍看好中國降低金融風險。
9 月 23 日，長沙，貴陽，石傢莊限售。
9 月 23 日，銀行展開全國消費貸搜查，違規入樓市的資金將收回。
9 月 25 日，中央下發瞭一則《關於營造企業傢健康成長環境弘揚優秀企業傢精神更好發揮企業傢作用的意見》。（再次暗示瞭未來的發展方向，是脫虛入實，是發展實業。以此來穩固外匯，提升人民幣信心）
美：9 月 27 日，川普 ZF 公佈美國稅收改革框架方案，預計將公司最高稅率由目前的 35% 降至 20%，個人所得稅最高邊際稅率從 39.6% 降至 35%。（吸引企業回流，全球吸血）
中：9 月 27 日，上層會議決定，通過免去金融機構利息增值稅、小微企業借款合同印花稅、定向降準及再貸款支持等系列舉措，來破解小微企業融資難、貴的老問題。（穩定住中國的企業，讓美國先吸別人）
看完這些，我們不難發現，在眾多刀光劍影的對招中，降準隻不過是其中之一。
如果僅僅是這一招，就能讓持續已久的調控大計崩潰，讓金融風險劇增，那我們還跟美國爭個什麼勁？
至於為什麼說定向降準更像是一個虛招。
因為這次的降準，並不會釋放出太多的流動性，更不會給房價以可乘之機。
按照 8 月末 146 萬億的非銀存款餘額，以及銀行體系 20% 的小微貸款占整體貸款的比例，理論上對小微貸款定向降準 0.5% 可以釋放 1500 億左右流動性，這個數字其實並不高，對房價的影響也不大。
我們都知道，房價上漲的根本，來自於 M2 的增長，而今年的 8 月份，M2 增速已經下跌至 8.9%，有統計以來首次跌破 9% 大關，這才是大勢。
在這樣的大勢之下，在房貸利率的持續定向加息之下，定向降準的區區 1500 億流動性資金，掀不起什麼大風大浪。
畢竟對於央行來說，這真不是個事兒。
所以空頭們放心吧，別被一次定向降準就給擊倒瞭。要相信國傢的智囊們，有時他們考慮的更加深遠。
畢竟，我們隻是關心房價的漲跌，他們卻要兼顧著國傢的興衰，和一群餓狼一般的大國，在國際上進行著危機四伏的博弈。
棚改，對房價的影響也沒那麼誇張
棚改隻能在房價暴漲時 " 錦上添花 "，沒辦法在樓市降溫期 " 雪中送炭 "。我們如今正處於由熱轉冷的降溫期，不必太過擔憂。
自 08 年開始至今，棚戶區改造已經持續近 10 個年頭，這期間房價該漲的時候漲瞭，該降的時候也降瞭，並沒有過多的受到棚改的影響。
比如 08 年，11 年，14 年，15 年這 4 個樓市冰封期，棚改一直在進行，卻也沒有給房價帶來多大的變化。
所以說，棚改並不是房價漲跌的決定性因素，頂多算是個助燃劑，不必太過悲觀。
而且，我們看下圖就會發現，未來三年，棚改的數量其實是在減少的。
相比於 2016 年的 600 萬套，2017 年的 620 萬套，18-20 年就隻有 500 萬套的計劃，隻比 14 年多一點，遠低於 15 年的開工量。
這反而是一種趨於穩定的信號，一種接近尾聲的信號。
而且，我們必須要註意一點就是，如果你的房子被限售瞭，在 2020 年以後才被允許賣出，反而會是一件比較危險的事，因為到瞭那個時侯，棚改即將結束。
將來市場上的需求量，一定不會像現在這般充足。等你限售期滿，打算要賣的時候，還有沒有足夠的人來接盤？這一切都是未知數。
所以，投資要盡量避開限售區域。
尤其在這個金九銀十，買房一定要小心，如果你所在的城市碰到限售，除非是剛需，其它情況盡量謹慎出手。
房價何時會降？
最後，我們來解答幾個，在後臺咨詢的比較多的問題。
1、調控之下，房價何時會下跌？
很多人對於調控有誤解，認為調控就是要讓房價下跌。
其實不是，調控是為瞭讓房價穩定下來，既不大漲也不大跌。
國傢一直以來說的，都是要穩定房價，讓房地產行業穩定健康的發展，減少系統性金融風險。
國傢從來沒有說過，要讓房價下跌的話。
這是基本態度，我們一定要認清。
2、北上深還能不能買？
不僅能買，而且一線城市的窗口期，馬上就要到瞭
不知道大傢發現沒有，全國已經有 40 多個熱點城市發佈瞭限售令，唯獨沒有北上深。
這意味著什麼？
意味著收網的時候，特地留瞭一個口子。
當未來的某一天，全國大量的流竄資金，發現無處可去的時候，無房可投，無利可賺的時候，轉過身來一看，原來北上深還有機會上車。
你說，它們會不會蜂擁而已？
況且未來 2 年，隨著美聯儲的持續加息，保值避險將會取代升值，成為最重要的購房參考標準之一。
在全國 300 多個城市中，買哪裡最安全？
北上深，註定會是避險資金的首選。
3、三四線城市還能不能買？剛需要不要再等等？
正如空轉多的大 V 最後所說的：" 對剛需而言，尤其是三四線城市現在漲幅還不到 50% 的，趕緊買。"
這句話，其實也不無道理。
1、國傢要去三四線庫存，這是任務。
2、怎麼去庫存？人們習慣於買漲不買跌，所以要讓房價漲。
3、等房價漲的差不多 50% 以上瞭，去庫存也就去的差不多瞭，大概率開始限購。
4、限購以後，房子難買也難賣，流動性變差，房價逐漸穩定甚至小幅回落。
5、而相比於 50% 以上的上漲，回落的 10% 根本就不算什麼，等回落後再買入的人，終究還是虧瞭。
縱觀這 20 年的樓市，一年內上漲 50% 的房子數不勝數，一年內下跌 50% 的城市屈指可數，這就是真實的現狀。
所以既然是剛需，既然早晚都要買，趁著利率低趕緊買入，終究還是省錢的。至於以後賬面上的房價容不容易變現，剛需買的是自住房，不存在這個問題。
最後的最後，希望樓市空頭們還能再多堅持堅持，不要投降在黎明到來之前，不要讓好不容易才開始冷卻的樓市，死灰復燃。
畢竟，如果連最堅定的樓市唱空者，都轉身奔向多軍的懷抱，如果未來市場上隻剩下一片吹漲之聲，全民都陷入炒房的狂歡，那才真的是一件細思極恐的事情。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
