西安市融僑馨苑小區入口處的廣場上立著兩塊展板，兩塊展板相隔不過十幾米，內容劍拔弩張，如兩軍對壘 ……
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作者 | 張 渺
編輯 | 張 國
兩塊展板都是白底黑字，三米多高，六七米寬，一前一後，立在西安市融僑馨苑小區入口處的廣場上。
紅色大標題印在展板左上方，遠遠就能瞧清楚寫著什麼。一個是 " 業主大會會議決議公告 "，另一個是小區物業公司針對業主大會決議的 " 公開聲明 "。
兩塊展板講述瞭同一個小區的故事，卻講出瞭涇渭分明的兩個版本。
在業委會的版本中，這是一次從 2017 年 10 月 29 日持續到 2018 年 1 月 12 日的大規模投票，是一場曠日持久的拉鋸戰最終獲得的 " 勝利 " —— " 不再續聘金輝物業 "。
而在物業公司的版本中，這是一個 " 程序嚴重違法違規，過程不受監督 " 的鬧劇。對這次業主大會的投票結果，物業公司的決定是：" 不承認、不接受、不執行！"
兩塊展板相隔不過十幾米，內容劍拔弩張，如兩軍對壘。展板中間的空地上，小區的居民或坐或立，有的打牌，有的聊天。
偶爾也有人抬起頭，看看兩塊展板，點評幾句，語氣平淡，仿佛是在說別人傢不相幹的事情。
2016 年，針對物業選聘一事，小區業主拉瞭不少橫幅宣傳 劉曉雲攝 圖片來源：西安新聞網 侵權刪
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" 想換個物業，比美國換個總統都難 "
融僑馨苑小區是西安一個巨大的社區，432 畝土地上住著 6881 戶業主，共有 51 棟樓。能否更換物業公司，取決於 6000 多戶居民的投票結果。
當過語文教師的業主趙青說：" 想換個物業，比美國換個總統都難！"
趙青一提到 " 物業 " 兩個字，聲音就高瞭八度：" 都要把業主‘趕’出傢門瞭！"
據業主委員會成員張淼介紹，融僑馨苑的早期物業是開發商融僑集團。2010 年左右，目前的金輝物業開始接手。自此，業主和物業的矛盾沖突越來越多。
2014 年，一部分業主曾經拉起橫幅，抵制小區南門旁修建立體停車庫。同年 7 月，26 號樓 5 傢住戶被盜，損失近萬元，甚至連 " 冰箱裡的西瓜也被小偷帶走瞭 "，物業為此道歉，承諾 " 一層大廳及電梯內加裝攝像頭 "。每年冬天，都有業主抱怨供暖問題，此外還有地下室積水問題、消防栓水壓問題等等。
曾有人在西安某網絡論壇發帖，對小區中央步行街上有人跳廣場舞表達不滿。業委會認為，廣場舞問題背後隱藏著的，其實是業主公共活動空間被物業作為商鋪租賃出去的問題。
為這些林林總總的問題，張淼曾經拒絕繳納物業費。他因此被物業公司告上法庭並經調解繳清費用。如今舊事重提，張淼也承認自己當時 " 不占理 "。學習過《物權法》《物業管理條例》等相關法律法規之後，他對如何維護業主的權益，有瞭 " 更理性 " 的看法。
" 這件事的重點是，業主想要選物業，是個商業關系，雇傭關系。並不是說物業非得有多糟糕才能換。業主完全可以換個性價比更高的，貨比三傢，選個更好的。" 張淼說。
" 當時是想在這裡養老 "，一位年逾 70 歲的業主對中國青年報 · 中青在線記者說，" 但現在，要是金輝物業不走，我就走。"
這是最早入住的業主之一。2007 年，他從樓盤中選擇瞭這個打著 " 公園式社區 " 廣告的小區。
十年來，融僑馨苑的房價翻瞭將近一番，如今每平方米 1.5 萬元左右。它的物業費也較其他小區更高，相鄰的小區物業費大多都是每平方米 1.2 元，而融僑馨苑的收費是 1.5 元。
這位業主還記得，剛搬來的時候，物業費也是 1.2 元，大約 3 年前漲到瞭現在這個價格。對漲價一事，包括他在內，許多業主表達過不滿。
記者在融僑馨苑走訪時遇到的業主，一部分對物業的服務覺得 " 還行 "，一部分則提出瞭對安保、車輛占道或供暖問題的不滿。而在附近幾個地產中介員工的口中，金輝物業 " 在附近的小區裡算是不錯的 "，" 沒有外面說的那麼差 "。
有一位業主直接表示，對物業和業委會，他 " 誰都信不過 "，" 都是為瞭利益 "。
2016 年 6 月，金輝物業的合同到期，是否續約，成為業主大會需要作出決定的一件事。
由此，一場持續瞭一年半的對峙開始瞭。
- 02 -
投票像是諜戰：前往計票地點的路上，用黑色的袋子把票箱偽裝起來
投票像是諜戰：前往計票地點的路上，用黑色的袋子把票箱偽裝起來
在對峙中，打油詩發揮瞭獨特的作用。
以選聘物業為主題，從 2016 年至今，融僑馨苑一共召開過兩次業主大會。
第一次業主大會從 2016 年 8 月持續到 9 月，投票未能達到業主戶數與專有面積的 " 雙過半 "，最終結果無效。那次投票期間，小區的電梯、入戶門、步行街等公共區域，一度貼滿瞭打油詩。
" 最近小區為啥亂，有人想把物業換，整個小區都癱瘓，房價掉瞭一大半，垃圾堆得像座山，最終業主來買單。" 這是一方的態度。
" 為啥要把物業換？因為物業真太爛，隻管收錢不實幹。車混亂賊泛濫，采暖漏水一河灘。要再不把物業換，小區才會真完蛋。" 這是另一方的態度。
15 號樓的一位業主第一次投票給瞭金輝物業，然而他發現，從物業和業委會對峙之後，" 物業服務水平直線下降 "。他站在小區曾經的 " 小橋流水 " 景觀旁，向記者歷數這些年小區內被盜的情況。旁邊的水池，如今隻餘淤泥。最近這次投票，物業公司丟掉瞭他的選票。
第二次業主大會是在 2017 年 10 月 29 日至 2018 年 1 月 12 日期間召開的。投票的過程讓業委會的委員們 " 焦頭爛額 "。2017 年年初開始，小區 51 棟樓建立瞭各自的業主微信群，幾乎每棟樓都選出瞭樓長或業主代表。
在當地街道辦事處的建議下，業委會決定公開招標物業公司。最終在選票上接受選擇的，除瞭金輝物業，還有另外兩傢物業公司。
負責票箱的工作人員兩兩一組，開始瞭 " 掃樓 " 工作，挨傢挨戶發放投票單。小區戶數龐大，有的業主已經將房子出租，有的業主時常不在傢中。對不在小區居住的業主，業委會隻好通過電話和短信聯絡，請他們回來投票或委托他人代投。
業委會成員感慨，對融僑馨苑這樣的大型小區來說，召開一次業主大會遠比一般小區要難。
半年來，小區公共區域所有的燈箱和佈告欄，都成瞭雙方的輿論戰陣地。物業貼一篇《十問業主委員會》，業委會還一篇《公開回應》。業委會指責一句 " 物業鼓動制造群體事件 "，物業反擊一句 "《合同》存陷阱，業主應警醒 "。" 選戰 " 還延伸到虛擬空間，在雙方各自的微信公眾號裡，半年來幾乎所有的內容都是質疑對方。
" 一個物業公司的公眾號，沒多少服務的內容，都是質疑業委會。這在業內都是笑話吧？" 業委會的成員在討論時說。
關於這次投票，金輝物業的工作人員要求前來采訪的記者立即離開，並拒絕回答任何問題。
物業對業委會賬目的質疑，也貼在瞭佈告欄上。在融僑馨苑，按原有合同，業委會負責管理的是小區電梯廣告位等公共收益的 70%，其餘 30% 交給物業。由於業委會對物業的管理存在爭議，這 30% 並沒有完全付給物業。
不久後，一份審計報告被張貼出來，" 隨時可以接受業主、物業、街道辦查閱 "。對共有收益進行審計，需要業主大會表決同意，程序很慢。業委會成員自掏腰包，分攤費用，自費委托會計師事務所對業委會的財務收支進行瞭審計。
這場你來我往的戰火，一直打到 2018 年 1 月 12 日開票當天，仍然沒有停火的意思。
一位業委會成員將整個過程比喻成 " 諜戰 "。為瞭保證安全，他們租瞭當地一傢賓館的會議室開票。在前往計票地點的路上，還用黑色的袋子把票箱偽裝起來，防止有人來搶。事實上，現場也的確出現瞭四五個 " 來歷不明 " 的人，質疑和否定開票過程。
1 月 13 日，融僑馨苑業委會公示瞭投票結果，宣佈不再續聘金輝物業，聘用萬科物業以酬金制提供物業服務。業主總戶數 6881 戶，表決權總面積為 77.64 萬平方米。這次參加投票業主 4537 戶，相應表決權面積 50.85 萬平方米。" 業主投票戶數、及相應的表決權面積均超過相應投票權數的 50%，本次會議合法有效。"
但在兩天後，金輝物業公佈瞭另一組數字。那是物業發放的 " 融僑馨苑《物業服務合同》續簽相關意見征求表 "。金輝物業表示，收回意見表 4894 張，" 同意續聘金輝物業 " 票數 3989 張，不同意續聘票數 606 張，棄權票數 299 張。同意意見占有效票數的 81.51%，占小區總戶數的 57.97%，面積為 46.23 萬平方米，占有效票數面積的 82.88%。
金輝物業的聲明中還指出，這次業主大會的程序 " 嚴重違法違規 "，在時間上超過瞭規定的期限，在收集票數的過程中，一部分業主是通過電話和短信投票的，可信度存疑。
業委會對此的回應是，從時間跨度到投票方式，都是嚴格按照《物權法》《物業管理條例》等相關法律法規進行的。《西安物業管理條例》第二十二條規定，" 在確保業主意思表示真實、有效的前提下，也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票 "。
視覺中國 供圖
對於這兩個結果， 西安雁塔區電子城街道辦事處相關負責人對記者表示，融僑馨苑業委會這次組織的業主大會，在投票過程中確實有違規現象，包括未對投票後期聘任的臨時工作人員進行詳細公示，未對投票過程中的票箱保管細節進行公示，選擇候選物業公司的過程也有違規之處，程序上存在瑕疵。
街道辦表示，對這次業主大會的投票結果，街道辦不做出評判。按照目前規定，公示之後投票結果具備法律效力，金輝物業需要在三個月內撤離融僑馨苑。
" 物業的聲明隻是公司行為 "，上述負責人向中國青年報 · 中青在線記者解釋，" 如果要否決業主大會的決議，按照規定，必須是業主來提出，物業公司是不具備這個資格的。"
根據《西安市物業管理條例》，業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向街道辦事處等書面提出撤銷申請。
投票結果公佈之後，陸續有業主接到瞭金輝物業的電話。一位業主把通話錄音公佈瞭出來。
" 有些業主向物業反映沒有政府部門介入，他們不認可。物業現在組織大傢向政府部門請願。向街道辦、居委會請願，要求重新公開選舉。" 電話裡，物業工作人員說。
" 投票是規定要政府介入嗎？" 業主問。
" 按規定要有政府介入，才合理合法。"
" 有什麼具體的規定，有法律依據沒？比如物業管理條例之類的法律法規，有沒有規定要政府介入的？" 業主又問。
" 也沒有法律規定，就看您同意不同意請願政府介入，不同意的話我不登記。"
這位業主的最終答復是：" 小區有業委會，幹嘛要請願？物業是個服務方，做好服務就行瞭。"
- 03 -
物業與業主的問題，其實是 " 誰動瞭誰的奶酪 " 的問題
在對物業公司招標中，融僑馨苑業委會將 " 酬金制 " 和 " 賬目共管 " 兩點寫在瞭合同中。這是受到瞭西安另一個小區心晴雅苑的啟發。
心晴雅苑業委會主任周洪斌，經常接待來取經的其他小區的業委會或業主代表。讓這個小區聞名的一個案例是，2017 年，開發商要求心晴雅苑業委會支付長期占用物業服務樓補償款 192 萬元，但最終，業委會在法庭上勝訴。
" 開發建設單位向全體業主索要物業服務用房建設費的，這是全國首例。但實際上業主們買房時，已經一次性支付瞭小區公攤面積費用和小區配套公共建築費用。這都是當初開發商自己算在成本裡的費用，小區配套公建產權屬於全體業主。" 周洪斌對記者說。
在她看來，業主和開發商真正的矛盾，根本在於對小區公共利益歸屬權的爭議。" 當開發商把所有房子賣給業主之後，小區真正的‘投資人’，就已經是全體業主瞭，包括停車費、公共區域的廣告費這些收益，也都是全體業主的，不歸開發商，當然也不歸物業。物業隻是被聘來提供服務的。"
這是個 " 究竟誰動瞭誰的奶酪 " 的問題。" 物業覺得奶酪是他們的，但實際上，奶酪應該是全體業主的。" 張淼說。
2017 年 1 月 1 日，新的《西安市物業管理條例》實施。11 月 1 日，新的《西安市業主大會業主委員會指導規則》實施，專門用以解決業委會成立難的問題。與之配套的政策也在制定之中。
用周洪斌的話說，政策在不斷完善，新的物業與業主的關系，總有一天會在全國普及。她經常向其他同行提到無錫市春江花園的例子。
那也是一個大型社區，從 2008 年 6 月開始，業主大會通過瞭 " 平穩過渡實施自治 " 的議案，開始實施業主自治。當時，業主每年繳納的物業費大約 300 萬元，而小區一年的公共收益約 240 萬元，這份原本該屬於全體業主的收益，被物業默認成瞭應得的管理費。
最終，春江花園業委會自己成立瞭物業管理處，聘請物業管理人員，開始瞭業主的社區自治管理。原本被物業公司截留的公共收益，全部拿來進行小區的建設和美化。
心晴雅苑也是西安市第一個引入物業酬金制，實現業委會和物業公司共管賬目的小區。從 2017 年開始，心晴雅苑每年按物業費實際收費額的 6%～12%，給物業公司給予計提管理費。
融僑馨苑的業主投票結果公示之後，金輝物業在回應的聲明中專門提到瞭酬金制：" ‘酬金制’有多少業主真正瞭解，更何況是鮮有先例的‘賬戶共管’下的‘酬金制’。上述制度在西安地區幾乎沒有成功經驗，融僑馨苑小區體量巨大，將小區作為試驗田，其後果不是廣大業主能夠承受的。"
對於物業的聲明，張淼的態度隻有一句話：" 不具備法律效力。"
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原標題：《小區 " 大選 "》
原文刊載於《中國青年報》（2018 年 01 月 31 日 09 版）
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