樓市 2018,這是一篇不能不看的預言!

09-10

來源: 米宅米宅(ID:mizhaimizhai);作者:大漁

2017 年已進入瞭傳說中的金九,然而,樓市的春天似乎並沒有如約而來。

開發商捂盤待售相機而動,二手房多空對峙難分勝負,越來越多的城市加入限購軍團,政府又一口氣打包推出瞭租售同權、共有產權、集體用地可入市租賃等政策,要給中低收入者一個說法。

經過多年來多空和政府的三方角力,今天的樓市已然脫離瞭經濟學規律,呈現出一派無人看懂的混沌氣象。

形勢如此復雜,2018,房價究竟是漲,是跌?

不說廢話,先上結論。

2018 年,樓市繼續上漲的概率極大,不確定的隻是幅度。

依據是什麼?

我們不必去看 GDP 增長數值、廣義貨幣 M2 增速、新增貸款數量、央行存款準備金率調整、城市樓盤去化率、人口遷徒地圖、小學生增長比例等等專業數據,這些變量組合在一起千變萬化,會衍生無數的可能性。

我們隻看一點,當下的人們對樓市必漲的信心到底有多強大。

信心比黃金更重要

人們一旦對某件事情建立起瞭堅定的信心,這股力量會是摧枯拉朽的。

經過十多年的樓市教育,尤其是 2016 年下半年到 17 年初的全國普漲,空軍基本全部陣亡,多軍已經一統天下,樓市短期震蕩,長期看漲目前已是絕大多數人的共識。

這是十多年血與淚的經驗教訓積累下來的國人共識,想在三五年內徹底扭轉基本是不可能的,所以,2018,樓市看漲基本面不會有大的變化。

記得十多年前,經常有 " 專傢 " 告訴人們,傢庭存款應該分為三個部分,銀行儲蓄、股票、黃金各占三分之一。當初信瞭這些專傢忽悠把手裡的錢投到這三個地方的人,估計今天腸子都悔青瞭。

今天的我們,既不信任黃金,更不信任股票,也不會讓錢乖乖地躺在銀行睡覺。

至於期貨、基金、債券、外匯、收藏等多種理財方式,經過多年的市場檢驗,收益高的風險高,風險小的收益低,都已成為瞭小眾市場,人們堅定地把全部身傢都投向一個方向——樓市。收益高而風險小,多年來屢試不爽。

現在已是多軍的天下

如果說十年前的溫州炒房團名動天下,那今天的炒房軍團規模之大遠勝當年的十倍百倍,2016 年一線、二線、強三線的房價如大水漫灌,輪番炒作,每座城市都留下瞭炒房大軍的身影。

當下一線,二線,環京,環滬,環深,幾乎所有的熱點城市全部限購,但炒房團時刻在伺機而動。目前,重慶是炒房團重點關註的區域,重慶房價由於多年來供應瞭大量住宅用地及房產稅等原因,價格一直在低位徘徊。

自去年年底被熱炒開始,到目前重慶的房價已上漲 60%-80%,均價 1-2 萬元,由於暫未實行限購,目前重慶已成為炒房團的福地,雖然有巨大的賣盤,但在強大的購買力面前,重慶房價一直在穩步起飛。

近日,長沙和濟南也羞答答地撕開瞭限購的口子,炒房團立刻聞風而動,成群結隊飛赴更有潛力的長沙掃盤。

在眾多的炒傢中,有實力雄厚一擲千金的豪客,也有靠信用卡、小額貸湊出首付的屌絲青年。

也許有人會指責炒房客,認為他們所到之處如蝗蟲過境,推高房價,讓產業脫實就虛,可是,我們應該清醒地看到,人的本性就是趨利避害,追逐利益是人之天性。

哪裡有利益,哪裡就有投機,炒房客並非是高房價的始作俑者,他們隻是追隨這波時代大潮分得一杯羹罷瞭。

捫心自問,如果是你,有資金,有機遇,隻需要轉手買賣兩套房子,就能獲得工作數十年的收益,你,會拒絕嗎?

政府與多軍的角力

目前,炒房客數量之多,實力之強,已到瞭政府不得不認真對待的地步。

再說政府近期推出的各項新政。

租售同權目的在於鼓勵人們以租房替代買房,提升租房者權益;

共有產權則是給中等收入人群一個七折買房的機會,政府入股,風險共擔,收益共享;

集體用地入市租賃的目的在於擴大租賃市場,降低租房價格,市場上可供出租的房源多瞭,也會牽制房價。

這些新政都能看出政府的用心良苦,確實希望拉住房價這匹脫僵的野馬,千萬別再像去年那樣瘋漲瞭,一旦崩盤後果不堪設想。

租售同權和共有產權的利弊之前有很多人已經分析過,在這裡,我想重點說一說農村集體用地建租賃房入市的政策。

中國有沒有城市有大量的集體用地用來建租賃房的先例,有,這就是深圳。

談談深圳的小產權房

大傢都知道,今天的深圳是在一個小漁村的基礎上發展起來的,深圳政府早年建設用地征用的多是農業用地,保留村民集體用地。

因此,直到今天,深圳市中心和市郊仍然存在著大量的集體用地,歸屬各個村的村民所有,這就是著名的城中村。

目前,深圳仍是林立的高樓大廈和綠地公園包圍著眾多城中村的城建模式,弊端嚴重,卻積重難返。

而早在九十年代,隨著外來人口不斷湧入深圳,就開始有腦子活絡的村民在自傢集體用地上修建小樓,一般是六到九層,做成小面積的單間、一居或兩居用來出租。

當先期修建農民樓的人獲得豐厚收益之後,大量的村民開始投入這項一本萬利的生意,或者借貸,或者招人入股,或者村委牽頭統一建設。

隨著一棟棟農民樓拔地而起,到 2000 年後,深圳關內的城中村集體用地已被農民房完全占據。

這些農民樓施工水平差,千樓千面,樓間距極窄,居住環境惡劣,俗稱為握手樓。大量農民房的出現,嚴重影響瞭深圳的市容市貌。

但同時,也提供給瞭深圳中低收入階層廉價租房的機會,農民房的租金大約是商品房的 1/2 左右,低廉的租金讓大量低收入階層有瞭留在這個城市的機會。

直到今天,深圳關外的農民房建設仍然屢禁不止,在龍華、坂田、沙井、佈吉等等地段,街道兩側全是密密麻麻的農民房,其數量之多,分佈之廣讓人觸目驚心。而近幾年興建的農民房已經向高層電梯房和小區化發展。

▼遍佈深圳的農民房

目前,深圳的小產權房數量占到全部住房的 60% 左右,數量之巨堪稱全國之冠。

如此眾多的小產權房除少量用來交易外,大部分用於出租,且出租率極高,可以說,深圳早就深入貫徹瞭中央這一政策,大量的廉租房入市拉低租金牽制房價,但是效果如何呢?大傢看今天深圳的房價便一目瞭然。

資源天然分佈是不均衡的,而且,一旦獲得瞭資源的城市或地段,便具備瞭先發優勢,會吸引更多的資源不斷流入,就如水從高處往低處流一樣自然而隨意。

反之,如果想把資源引入不發達的地區,就如同要把水從低處往高處引一樣吃力而收效甚微,為什麼西部大開發投入瞭巨大的人力物力卻不成功,就是此理。

中國城市化的進程仍在繼續,大量人口流入大城市就如水從高處向低處流一樣無法阻攔,無論興建多少廉租房,經適房都會被迅速填滿,直至這個城市再也無法建設更多房屋、容納更多人口為止。

2018,讓子彈飛一會兒

一葉落而知天下秋,總結過往亦可預知未來。

讓我們回顧一下 2002 年以後十幾年的房價波動,可以看出,房價走勢大致處於三到四年一輪回的模式,即微漲 -- 大漲—微跌—橫盤—聚勢—盤整上攻—重新大漲這樣一個流程。

而且,每次上漲並非全國普漲,基本都是一線城市領漲,再蔓延至二線城市,最後再波及到三四線城市,漲幅也是逐漸減弱。

2006、2009、2012、2016(包括 2017 上半年)都是大漲年,其他年則是盤整年或小漲年,但總體一定是螺旋上升的趨勢,因為貨幣和物價的增長都是不可逆的。

但近幾年,即使同屬一線城市,樓市上漲周期也開始出現分化,2015 年,深圳最先一波領漲,16 年上半年上海接力,下半年再到北京,17 年 3 月,隨著政策不斷加碼,一線城市房價領跌,但部分二線城市仍處在按下葫蘆浮起瓢的態勢中。

梳理過往,便可以預知未來,2018 年將會是盤整微漲之年,樓市上漲基本面不變,17 年過熱的城市會在 18 年蟄伏消化過高的漲幅。

說說一線,北京現在距年初最高價跌幅 10% 左右,郊縣跌得更多,目前處在多空對峙的狀態,但多軍正在逐漸聚集勢能,18 年盤整可能性極大,上海情況類似。

但值得警惕的是深圳,深圳最近一波大漲自 2015 年 4 月起至 2016 年 3 月,所有房價翻倍,然後是一年多的微跌與盤整。

在這期間,多頭不斷上攻,兩次收復失地,又兩次遭遇新政打壓,但到今天,深圳房價已頑強站回歷史最高位,且上漲預期明顯。

如果沒有更多有力政策打壓,2018 年深圳很可能是最先啟動的城市。

2018 年,雖然沒有瞭空軍,但政府是多軍最大的敵人,政府可以容忍房價不漲或微漲,但絕對不會容忍再來一個大漲之年。

一旦有這樣的預期,是否會有更重磅的政策炸彈推出,比如首套房 80% 首付,二套房全款;或者是買入五到十年內禁止賣出;或者是一個傢庭限買一套房,社保資格提升至八年,都不是沒有可能的,就如同北京對商住的一招絕殺。

而且,2018 年,確實看不到大漲的機會,所以,不論你是多軍還是炒房客,我都勸你,2018,不妨讓子彈飛一會兒。

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