來源： 米宅米宅（ID：mizhaimizhai）；作者：大漁
2017 年已進入瞭傳說中的金九，然而，樓市的春天似乎並沒有如約而來。
開發商捂盤待售相機而動，二手房多空對峙難分勝負，越來越多的城市加入限購軍團，政府又一口氣打包推出瞭租售同權、共有產權、集體用地可入市租賃等政策，要給中低收入者一個說法。
經過多年來多空和政府的三方角力，今天的樓市已然脫離瞭經濟學規律，呈現出一派無人看懂的混沌氣象。
形勢如此復雜，2018，房價究竟是漲，是跌？
不說廢話，先上結論。
2018 年，樓市繼續上漲的概率極大，不確定的隻是幅度。
依據是什麼？
我們不必去看 GDP 增長數值、廣義貨幣 M2 增速、新增貸款數量、央行存款準備金率調整、城市樓盤去化率、人口遷徒地圖、小學生增長比例等等專業數據，這些變量組合在一起千變萬化，會衍生無數的可能性。
我們隻看一點，當下的人們對樓市必漲的信心到底有多強大。
信心比黃金更重要
人們一旦對某件事情建立起瞭堅定的信心，這股力量會是摧枯拉朽的。
經過十多年的樓市教育，尤其是 2016 年下半年到 17 年初的全國普漲，空軍基本全部陣亡，多軍已經一統天下，樓市短期震蕩，長期看漲目前已是絕大多數人的共識。
這是十多年血與淚的經驗教訓積累下來的國人共識，想在三五年內徹底扭轉基本是不可能的，所以，2018，樓市看漲基本面不會有大的變化。
記得十多年前，經常有 " 專傢 " 告訴人們，傢庭存款應該分為三個部分，銀行儲蓄、股票、黃金各占三分之一。當初信瞭這些專傢忽悠把手裡的錢投到這三個地方的人，估計今天腸子都悔青瞭。
今天的我們，既不信任黃金，更不信任股票，也不會讓錢乖乖地躺在銀行睡覺。
至於期貨、基金、債券、外匯、收藏等多種理財方式，經過多年的市場檢驗，收益高的風險高，風險小的收益低，都已成為瞭小眾市場，人們堅定地把全部身傢都投向一個方向——樓市。收益高而風險小，多年來屢試不爽。
現在已是多軍的天下
如果說十年前的溫州炒房團名動天下，那今天的炒房軍團規模之大遠勝當年的十倍百倍，2016 年一線、二線、強三線的房價如大水漫灌，輪番炒作，每座城市都留下瞭炒房大軍的身影。
當下一線，二線，環京，環滬，環深，幾乎所有的熱點城市全部限購，但炒房團時刻在伺機而動。目前，重慶是炒房團重點關註的區域，重慶房價由於多年來供應瞭大量住宅用地及房產稅等原因，價格一直在低位徘徊。
自去年年底被熱炒開始，到目前重慶的房價已上漲 60%-80%，均價 1-2 萬元，由於暫未實行限購，目前重慶已成為炒房團的福地，雖然有巨大的賣盤，但在強大的購買力面前，重慶房價一直在穩步起飛。
近日，長沙和濟南也羞答答地撕開瞭限購的口子，炒房團立刻聞風而動，成群結隊飛赴更有潛力的長沙掃盤。
在眾多的炒傢中，有實力雄厚一擲千金的豪客，也有靠信用卡、小額貸湊出首付的屌絲青年。
也許有人會指責炒房客，認為他們所到之處如蝗蟲過境，推高房價，讓產業脫實就虛，可是，我們應該清醒地看到，人的本性就是趨利避害，追逐利益是人之天性。
哪裡有利益，哪裡就有投機，炒房客並非是高房價的始作俑者，他們隻是追隨這波時代大潮分得一杯羹罷瞭。
捫心自問，如果是你，有資金，有機遇，隻需要轉手買賣兩套房子，就能獲得工作數十年的收益，你，會拒絕嗎？
政府與多軍的角力
目前，炒房客數量之多，實力之強，已到瞭政府不得不認真對待的地步。
再說政府近期推出的各項新政。
租售同權目的在於鼓勵人們以租房替代買房，提升租房者權益；
共有產權則是給中等收入人群一個七折買房的機會，政府入股，風險共擔，收益共享；
集體用地入市租賃的目的在於擴大租賃市場，降低租房價格，市場上可供出租的房源多瞭，也會牽制房價。
這些新政都能看出政府的用心良苦，確實希望拉住房價這匹脫僵的野馬，千萬別再像去年那樣瘋漲瞭，一旦崩盤後果不堪設想。
租售同權和共有產權的利弊之前有很多人已經分析過，在這裡，我想重點說一說農村集體用地建租賃房入市的政策。
中國有沒有城市有大量的集體用地用來建租賃房的先例，有，這就是深圳。
談談深圳的小產權房
大傢都知道，今天的深圳是在一個小漁村的基礎上發展起來的，深圳政府早年建設用地征用的多是農業用地，保留村民集體用地。
因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在著大量的集體用地，歸屬各個村的村民所有，這就是著名的城中村。
目前，深圳仍是林立的高樓大廈和綠地公園包圍著眾多城中村的城建模式，弊端嚴重，卻積重難返。
而早在九十年代，隨著外來人口不斷湧入深圳，就開始有腦子活絡的村民在自傢集體用地上修建小樓，一般是六到九層，做成小面積的單間、一居或兩居用來出租。
當先期修建農民樓的人獲得豐厚收益之後，大量的村民開始投入這項一本萬利的生意，或者借貸，或者招人入股，或者村委牽頭統一建設。
隨著一棟棟農民樓拔地而起，到 2000 年後，深圳關內的城中村集體用地已被農民房完全占據。
這些農民樓施工水平差，千樓千面，樓間距極窄，居住環境惡劣，俗稱為握手樓。大量農民房的出現，嚴重影響瞭深圳的市容市貌。
但同時，也提供給瞭深圳中低收入階層廉價租房的機會，農民房的租金大約是商品房的 1/2 左右，低廉的租金讓大量低收入階層有瞭留在這個城市的機會。
直到今天，深圳關外的農民房建設仍然屢禁不止，在龍華、坂田、沙井、佈吉等等地段，街道兩側全是密密麻麻的農民房，其數量之多，分佈之廣讓人觸目驚心。而近幾年興建的農民房已經向高層電梯房和小區化發展。
▼遍佈深圳的農民房
目前，深圳的小產權房數量占到全部住房的 60% 左右，數量之巨堪稱全國之冠。
如此眾多的小產權房除少量用來交易外，大部分用於出租，且出租率極高，可以說，深圳早就深入貫徹瞭中央這一政策，大量的廉租房入市拉低租金牽制房價，但是效果如何呢？大傢看今天深圳的房價便一目瞭然。
資源天然分佈是不均衡的，而且，一旦獲得瞭資源的城市或地段，便具備瞭先發優勢，會吸引更多的資源不斷流入，就如水從高處往低處流一樣自然而隨意。
反之，如果想把資源引入不發達的地區，就如同要把水從低處往高處引一樣吃力而收效甚微，為什麼西部大開發投入瞭巨大的人力物力卻不成功，就是此理。
中國城市化的進程仍在繼續，大量人口流入大城市就如水從高處向低處流一樣無法阻攔，無論興建多少廉租房，經適房都會被迅速填滿，直至這個城市再也無法建設更多房屋、容納更多人口為止。
2018，讓子彈飛一會兒
一葉落而知天下秋，總結過往亦可預知未來。
讓我們回顧一下 2002 年以後十幾年的房價波動，可以看出，房價走勢大致處於三到四年一輪回的模式，即微漲 -- 大漲—微跌—橫盤—聚勢—盤整上攻—重新大漲這樣一個流程。
而且，每次上漲並非全國普漲，基本都是一線城市領漲，再蔓延至二線城市，最後再波及到三四線城市，漲幅也是逐漸減弱。
2006、2009、2012、2016（包括 2017 上半年）都是大漲年，其他年則是盤整年或小漲年，但總體一定是螺旋上升的趨勢，因為貨幣和物價的增長都是不可逆的。
但近幾年，即使同屬一線城市，樓市上漲周期也開始出現分化，2015 年，深圳最先一波領漲，16 年上半年上海接力，下半年再到北京，17 年 3 月，隨著政策不斷加碼，一線城市房價領跌，但部分二線城市仍處在按下葫蘆浮起瓢的態勢中。
梳理過往，便可以預知未來，2018 年將會是盤整微漲之年，樓市上漲基本面不變，17 年過熱的城市會在 18 年蟄伏消化過高的漲幅。
說說一線，北京現在距年初最高價跌幅 10% 左右，郊縣跌得更多，目前處在多空對峙的狀態，但多軍正在逐漸聚集勢能，18 年盤整可能性極大，上海情況類似。
但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大漲自 2015 年 4 月起至 2016 年 3 月，所有房價翻倍，然後是一年多的微跌與盤整。
在這期間，多頭不斷上攻，兩次收復失地，又兩次遭遇新政打壓，但到今天，深圳房價已頑強站回歷史最高位，且上漲預期明顯。
如果沒有更多有力政策打壓，2018 年深圳很可能是最先啟動的城市。
2018 年，雖然沒有瞭空軍，但政府是多軍最大的敵人，政府可以容忍房價不漲或微漲，但絕對不會容忍再來一個大漲之年。
一旦有這樣的預期，是否會有更重磅的政策炸彈推出，比如首套房 80% 首付，二套房全款；或者是買入五到十年內禁止賣出；或者是一個傢庭限買一套房，社保資格提升至八年，都不是沒有可能的，就如同北京對商住的一招絕殺。
而且，2018 年，確實看不到大漲的機會，所以，不論你是多軍還是炒房客，我都勸你，2018，不妨讓子彈飛一會兒。
