房價何時見頂？大傢記住一句話

作者 | 任澤平

來源 | 華爾街見聞（ID：wallstreetcn）

本文整理自方正證券首席經濟學傢任澤平 8 月下旬 -9 月初在北京、上海、深圳方正首席研究框架培訓會上的演講。文章僅反映其研究和學術觀點，不代表見聞立場，不構成投資建議。

什麼決定房價？

這個問題很重要，決定瞭每個人的大類資產配置。更重要的是什麼？可以實戰！我們要判斷哪個地方房價會漲，哪個地方房價會跌，什麼時候會漲，什麼時候會跌，這是我今天要跟大傢講的最核心的問題。

那我來問大傢，什麼決定房價？你會發現，在這個社會上過去十多年一直在討論這個問題，有幾十種答案，這就是房地產這個話題爭議這麼大的原因。我研究瞭 10 年房地產，把它總結為一句話，" 長期看人口、中期看土地、短期看金融 "，大傢記住這句話就行瞭。

我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。這就是為什麼過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。

中期看土地，如果這一個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎麼走？大漲。

短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎麼供地，最近貨幣又開始刺激瞭，這個地方房價會怎麼走？暴漲。

非常簡單，就堅持這個邏輯，剩下的都是信仰問題瞭。

未來中國人往哪裡流動？

人流入的地方，房價持續看漲，你買入並持有就好瞭，那麼未來中國人往哪裡流入呢？有人說往大城市流動，有人說往小城市流動。我跟大傢說，中國過去十多年，我們城市規劃指導思想一直沒變，" 控制大城市規模，積極發展中小城市和小城鎮，區域均衡發展 "，這就是我們城市化的思路。

未來中國人口往哪裡流動呢？我們研究瞭十幾個經濟體，美國、歐洲、日本、韓國等等。時間原因，我就給大傢介紹日本和美國，一個是人地關系緊張，一個是人地關系不緊張。

這是過去 100 年日本大的都市圈占日本人口的比重，大傢看是什麼趨勢？不斷上升，日本大的都市圈在過去一百年人口占比是不斷上升的。日本 1.3 億人、3700 萬在東京，韓國 5000 萬人、2500 萬在首爾，所以你看它的大都市圈是不斷擴大的，人不斷往大都市圈流入。

有人會說，日本、韓國人地關系緊張，所以人去瞭大都市。看美國，這是過去將近一百年，美國人口流動的趨勢，美國大都市區占美國人口的比重是什麼趨勢？也是不斷上升的，有沒有逆轉過？回到小城鎮去？沒有。

美國人地關系不緊張，國土面積跟中國差不多，美國有 3.2 億人，中國 13.8 億人，人不斷往大的都市圈流入。

你看無論是美國、日本、巴西、意大利、菲律賓、英國、印度無一例外，不管什麼樣的經濟體，人不斷往大的都市圈流入，是最基本的規律和趨勢。

為什麼？因為大都市更節約土地，更節約資源，更有活力，更有效率，更能為年輕人帶來夢想，這是幾百年來城市文明的勝利，這是一種文明。控制大城市規模、發展小城鎮是逆城鎮化的，是不符合規律的。

中國過去也是這樣的趨勢，人口從東北、西北、小城鎮往大的都市圈遷移，不僅過去十年，未來二十年仍然如此。

房價什麼時候見頂？

下面這張圖就是我預測房價最核心的一張圖，在 2015 年預測一線房價翻一倍做的。什麼地方房價會漲，答案很簡單，人口流入的，庫存低的，政府不供地的。什麼地方房價漲不動？人都跑瞭，政府還在拼命的供地，房價能漲得起來嗎？

又有人會問，任博士，你 2015 年預測一線房價翻一倍，為什麼北京、上海這樣的城市一年就翻瞭一倍？下面這張圖回答瞭這個問題，貨幣的超發。

藍色的線是廣義貨幣供應增速，綠色的線是居民收入增速，紅色的線是名義 GDP 增速。2014 年以來，貨幣供應是向上的，GDP 增速是向下的，什麼概念？貨幣超發，引發瞭廣義資產價格輪番的上漲。拉長來看，不僅過去這一兩年貨幣超發，過去這幾十年，貨幣一直在超發，M2、廣義貨幣供應量年均增長 20%，沒有什麼東西能夠跑贏這臺印鈔機的。