中報 " 房地產鏡像 "
嚴格的限購疊加 " 租售同權 " 新政，2017 年的房地產市場風向變得更加微妙。高位套現的上市公司，或許預示著產業資本的態度。" 局中人 " 房企則在 " 去化 " 和 " 拿地 " 間拿捏著平衡。而租賃時代如何拿到入場門票，已成為其最新的挑戰。（巫燕玲）
在樓市漲得正嗨之際，昔日的購房大軍——上市公司正在悄悄步入 " 賣方陣營 "。隨著中報的披露完結，上市公司對所持房地產的一舉一動也暴露出來。
當賣房保殼、賣房增業績成為一種熱流，越來越多的上市公司選擇這種簡單直接的方式。Wind 數據顯示，1477 傢上市公司在今年中報和去年年報中均具有投資性房地產數據。其中，今年上半年，共有 1160 傢上市公司的投資性房地產較 2016 年末有不同程度的減少，占比高達 78.5%。
這也意味著，近八成擁有投資性房地產的上市公司在上半年選擇瞭砍減等謹慎策略。進一步數據顯示，多達 26 傢上市公司對房地產進行瞭清空式處理，不過 21 世紀經濟報道記者統計發現，上市公司清空總量絕對數並不大，僅有 24 億元。
近八成公司砍減
在房地產黃金時代，不少非專業地產上市公司將閑置資金甚至變更募資用途跨界投入波瀾壯闊的房地產。而眼下，隨著樓市步入白銀時代，無力承受資金壓力乃至虧損的上市公司紛紛賣房套現，以期高價套現改善經營。
Wind 數據顯示，有 106 傢上市公司投資性房地產的砍減比例超過 10%，有 42 傢則超過 50%。
比如海航基礎（600515.SH）、華鑫股份（600621.SH）、力帆股份（601777.SH）、摩登大道（002656.SZ）等去年末的投資性房地產分別為 65 億元、8 億元、4.85 億元和 3.5 億元，而今年年中分別驟降為 14.75 億元、3.6 億元、1.9 億元和 0.29 億元，降幅均超過 50%。
從砍減的途徑看，多數上市公司是通過出售子公司股權的方式進而連帶將投資性房地產一起剝離，比如摩登大道、*ST 嘉陵（600877.SH）（600877.SH）、東方市場、浙數文化等，而這些被剝離的子公司多數並非專門從事地產業務。
昔日的 " 買房大軍 " 為何成為今日的 " 拋售主力 "？
" 從房地產市場趨勢來看，近兩年樓市異常火爆，房價持續上漲，買房的上市公司受益匪淺，相關資產價值快速上升。"9 月 7 日，同策咨詢研究總監張宏偉指出，不過樓市也是瞬息萬變，在嚴格的調控下，今年下半年進入瞭新一輪調整期，因此上市公司持有的房產面臨價值縮水的風險。從資產保值的角度講，上市公司拋售房產是為瞭保證資產價值不會受到樓市調整的影響。
從上市公司給出的賣房理由看，五花八門，主要是重組置出資產、改變用途、戰略升級、優化主業結構、政府征收、改善經營狀況、降低財務風險、緩解短期經營壓力等。比如華鑫股份等是以重組賬面投資性房地產置出及子公司減少，力帆股份則是因北碚梨園村房屋被征收所致。
" 這輪上市公司大部分賣房的明面理由是盤活存量資產、優化資源配置，其實暗含的動機是保殼、保業績，手頭緊的則想賣房保命。" 張宏偉指出。
比如 *ST 嘉陵上半年通過出售嘉陵車業等子公司股權進而導致投資性房地產減少 80%，上半年實現盈利 7529 萬元暫時成功保殼；S*ST 前鋒上半年則出售瞭北京一套投資性房地產，導致這項指標減少 34%，今年上半年其微虧 166 萬元；而摩登大道則是因為戰略升級考慮、改善經營狀況、緩解短期經營壓力、降低財務風險等出售瞭控股子公司股權，導致投資性房地產大減超 90%。
" 嚴格講，我們不算直接出售房產，而是處置子公司股權的同時導致投資性房地產減少，產生的投資收益已在半年報體現。" 摩登大道證代劉潔表示。
去年，摩登大道大虧 2.87 億元，今年上半年通過出售連卡福（衡陽）商業廣場有限公司等子公司股權，凈利潤驟增至 1.05 億元，但其扣非後凈利潤僅有 144.85 萬元。
26 傢公司清空
值得註意的是，一些上市公司清空式減持瞭手中的投資性房地產。
Wind 數據顯示，今年上半年，共有 26 傢上市公司清空投資性房地產，比如紅豆股份（600400.SH）、浙數文化（600633.SH）、聞泰科技（600745.SH）等清空規模均超過 3 億元；天壇生物（600161.SH）、新奧股份（600803.SH）等清空房產的規模也均超過 3000 萬元。
其中，紅豆股份 2017 年上半年末的投資性房地產從 2016 年末的 9.56 億元驟降為 0，主要是因為出售控股子公司紅豆置業股權後產生的影響。2017 年 3 月，紅豆股份將紅豆置業 60% 股權轉讓給紅豆集團，轉讓價款為 8.2 億元。通過該重大重組，紅豆股份從 " 服裝 + 地產 " 雙主業結構變為服裝。
值得註意的是，今年上半年，紅豆置業男裝營業收入為 7.74 億元，而房地產業務營業收入高達 7.77 億元，占據瞭其整個營業收入的半壁江山。
" 我們對紅豆置業的處置是基於長遠的角度考慮，未來將專註於男裝業務。地產業務的營收雖然目前占比較重，不過土地成本趨高、宏觀調控趨緊、資金壓力較大，因此出售紅豆置業減輕瞭公司流動資金的壓力，而且這麼多年來地產和服裝的雙主業模式沒有產生有效的協同，所以未來將集中優勢資源發展服裝業務。" 紅豆股份證券辦人士表示。
另外，浙數文化 2017 年年中的投資性房地產也歸為 0，而 2016 年末這一指標為 3.5 億元，歸零的主要原因是公司上半年完成 21 傢一級子公司股權出售，接盤方為其控股股東浙報控股；聞泰科技 2017 年年中的投資性房地產從 2016 年末的 7.5 億元降為 0，原因是處置 6 傢子公司，其是通過重組地產商中茵股份上市。
不過，雖然很多上市公司對房產進行瞭砍、減甚至清空式處置，不過整體減少的金額並不大。
21 世紀經濟報道記者根據 Wind 數據統計，投資性房地產減少的 1160 傢上市公司今年年中合計金額為 2962 億元，較去年末減少 227 億元，減幅 7%。其中，26 傢清空式減持房地產的上市公司減額總計 24 億元。
" 因為角色特殊，上市公司集體拋售房地產的舉動會加速樓市深度調整，因為公司層面拋售房產讓利幅度比個人要大很多，並且拋售的欲望比較強烈。如果總量大的話，對市場沖擊較大，但目前看總量並沒有太大。" 張宏偉指出。
（編輯：巫燕玲）
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