樓市即將發生什麼?連萬科都這樣瞭……

09-10

9 月 7 日的樓市,有兩個大消息:

1、有研究機構統計,今年前 8 個月,中國 300 個城市的土地出讓金達到瞭 2.2 萬億元,同比增長瞭 34%。

2、據 " 國際金融報 " 報道,萬科的資產負債率已創歷史新高,舉債發展的步伐明顯加快;同時,它的流動比率創下 1993 年以來新低,償還負債能力變弱。

其實,這兩條消息基本上說瞭同一件事情:開發商在積極拿地,連萬科這種穩健的企業都不例外。

根據半年報,萬科的資產負債率達到瞭 82.66%,為上市以來新高。其中流動負債達到瞭 6761 億元,總負債達到瞭 7681 億元。

而在 2014 年年報裡,萬科的負債率是 77.2%,總負債是 3925 億元。短短兩年半,萬科的總負債就接近於翻倍。

" 國際金融報 " 的結論是:自鬱亮接手萬科董事會主席兩個多月以來,萬科已悄然發生巨變。

的確如此,從新聞裡我們都能感覺到這種變化。特別是萬科股權之爭接近尾聲,寶能和王石出局基本確定以來,萬科的大並購一單接一單。7 月,萬科在廣州砸下 551 億元,收購瞭包含多幅廣州核心區地塊的 " 廣信資產包 ";隨後,又牽頭大手筆收購瞭新加坡著名的物流地產企業普洛斯 ( GLP ) ,涉及總金額達到 116 億美元。

這兩筆大收購,意味著萬科的 " 鬱亮時代 " 正式到來。

那麼問題來瞭:鬱亮歷來以溫和、理性的形象示人,他怎麼會用 " 大收購 " 的方式開局?

我猜,原因不外乎:由於股權之爭,萬科過去一年多有點 " 野渡無人舟自橫 " 的狀態,拿地力度不夠。這種局面如果不改變,萬科將缺乏發展後勁。

事實上,即便萬科如此賣力氣拿地,今年前 8 個月仍然相對落後。

上面是 " 克爾瑞 " 統計的今年前 8 個月新增土地前三十名開發商的情況,可以看出來,萬科在新增土地 " 價值 " 上隻位居第四,新增土地 " 建築面積 " 上隻位居第五。

換句話說,鬱亮這麼激進 " 創出歷史新高 " 地拿地,仍然遠遠不如碧桂園、恒大和融創中國。

" 克爾瑞 " 的數據還顯示," 前三十 " 房企今年 1 到 8 月拿地的 " 建築面積 " 已經相當於去年的 90%," 價值 "(支出的地價)已經相當於去年全年。

也就是說,越是大房企越是激進!

我此前曾在文章裡說,開發商正在和調控政策展開 " 十萬億元級別 " 的大對賭。

開發商從拿地到建成房子銷售,一般是 3 年左右的周期。也就是說,開發商不相信這輪調控能延續超過 3 年。而且堅信:3 年後房價 " 沒有最高、隻有更高 "。

現在,顯然連萬科也是這樣想的。否則,負債率不可能創出歷史新高。

而另一方面,隨著 10 月中旬重要會議的臨近,各種調控政策正在加碼。最新的動向是:湖北省國資委要求國有房企加快銷售、回籠資金、停止增資;在深圳等城市,正在嚴查消費貸流入樓市。

這兩種趨勢矛盾嗎?看似矛盾,又可以解釋得通——如果你把新一輪調控措施,理解為短期措施的話!

詭異的中國樓市!

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