每一間星巴克背後，都有一個 " 選址大師 "。
據說星巴克周邊的房子會更貴，這是什麼選址大法
當肯德基、麥當勞都在出售中國業務時，星巴克卻在今年 7 月豪擲 13 億元美金，收回瞭華東市場合資企業剩餘的一半股份，實現對中國大陸全部 2800 傢店的直營。這還不夠，還計劃在未來 5 年平均每年新增 400 多傢門店。
聽說星巴克要積極擴張，包括 DT 君在內的城市觀察者們是欣喜的。在他們看來，評價一座城市的區域發展和商業活力時，品牌選址是一個重要參考，而星巴克當屬其中翹楚。
據公開資料，星巴克選址時會綜合考慮幾十項統計數據，來預判是否會有足夠的人流支撐店鋪運營——主要是符合其定位的人流。
要知道，這間連鎖咖啡店定位的可是有一定消費力的中青年人群，他們是城市活力和發展的重要源泉。星巴克在挑選較高目標人流預期的區域時，就是挑選瞭更有發展前景的區域。
可以讓所有人都嘖嘖稱奇的大概是這一組數據瞭：美國房產數據公司 zillow 在出版的《Zillow Talk：The New Rules of Real Estate》 ( 房產新規則 ) 中提出，在 1997 到 2014 的 17 年間，距星巴克 400 米內的房價上漲瞭 96%，而對應的整體房價上漲僅為 65%。
DT 君跟許多城市觀察者和投資者一樣，屈服於星巴克強勢的選址大法。於是我們在星巴克官網搜羅瞭 2683 傢門店①的信息，想看看這位 " 選址大師 " 揭示瞭中國城市的哪些商業活力規律。
星巴克入華 18 年，尤其偏愛長三角城市
為瞭滿足地圖炮愛好者們的好奇心，我們先從城市之間的星巴克佈局來入手，重點看進入一座城市的年份與迄今為止的店鋪數量兩項。
2005 年之前，星巴克進入新城市的動作非常保守，每年在單個城市新開的店面數不會超過個位數。這一階段，入駐城市的順序就很值得咀嚼，這包含瞭星巴克在十幾年前對一個城市商業文化、接受新事物程度的判斷。
上圖為星巴克在緩慢佈局階段進入中國大陸新城市的順序。頭兩年的思路挺簡單，就是必須占位的北京與上海。此後的城市拓展順序裡有幾個有趣的信息點：
+ 星巴克選擇深圳而不是廣州作為進入華南地區的首個城市 ;
+ 東部城市明顯更加受寵 ;
+ 成都在 10 年前就已經是星巴克最重視的西部城市。
隨著在華開店速度加快，星巴克城市圖譜成為城市實力比較重要的參考。從公開報道的消息來看，它或許已經被官方列入需要努力的目標。2016 年底，履新不久的西安市市委書記王永康在區縣調研時提到：" 西安現在 40 多傢星巴克，這肯定是不夠的，400 傢還差不多。" 其實如果看看數據，西安的表現並不算差，其星巴克店鋪數量在全國排到第 13 位，起碼坐穩瞭西北第一。
截止目前，星巴克已經進入 160 個城市 ( 包含縣級市 ) ，DT 君統計瞭每個城市的星巴克店面數量。頭尾差距比我們想象得更大，上海、北京、杭州、廣州、深圳、蘇州前 6 個城市占去瞭一半，尾部的 118 個城市僅擁有個位數的星巴克，它們基本是在 2010 年後擴張的。
上述排行體現出星巴克對於長三角地區極大的偏愛，前 20 名中長三角占去 8 席，上海憑一己之力開出全國 1/5 的店，杭州超過瞭廣深兩個一線城市的總和，蘇州則幾乎與深圳齊平。
另一個應當關註的點是，在這個一定程度上可以代表商業吸引力的排名中，成都、重慶與西安這幾個西部城市代表，比武漢長沙的中部組團表現更加亮眼。
一個結論呼之欲出：那些商業土壤更肥沃的城市，更能在星巴克的選址系統中占據優勢。
超過 8 成星巴克選在瞭地鐵周圍 1 公裡
不過更有商業參考價值的，還是要深入城市內部肌理、處理更加細致的地理位置數據，它能告訴我們星巴克在單個城市地圖上的偏好。
完成分析需要其他的數據來輔助描摹特征，我們正好有深圳各個維度的城市大數據，於是拿來解剖一番作為示例。
星巴克進駐深圳時，這座城市的第一條地鐵還處於施工的狀態。大概是與地鐵規劃英雄所見略同，星巴克在深圳開的前 10 傢店鋪中，有 9 傢現在距離地鐵站不到 500 米。
我們據此驗證瞭第一個假設，星巴克選址與地鐵等公共交通資源投放關系緊密。這比較好理解，不斷吞吐的地鐵站，天然便是城市中最大的人流供應機。
官網數據顯示，截至 2017 年 3 月底②，深圳市內的星巴克門店已經增至 113 傢。DT 君計算瞭所有店鋪與其最近地鐵站的距離，以每 500 米作為一個統計截點，結果如下圖：
超過 8 成店鋪聚在地鐵站周邊半徑 1000 米范圍內 ( 地鐵站輻射圈 ) ，從站口出來步行可達。
隻有 12% 的店鋪開到離地鐵站 1500 米之外的地方，未來這個比例還會下降，因為它們周邊基本都在建地鐵站。DT 君統計瞭一下這些站點的地理位置情況，多位於景區中，離市中心的距離也不近。
當然，並非修起地鐵站便能迎來一片繁榮，同時獲得星巴克偏愛。畢竟，深圳全城 165 個地鐵站中，還有近一半地鐵站沒被星巴克選中。這些站之間有什麼不同 ? 滿足交通樞紐的條件後，還要怎麼才能獲得商業力量恩寵 ?
為瞭方便說明與理解，DT 君在接下來的分析中以地鐵站點作為觀察坐標，來指代城市中具體的區域位置：一方面，在地鐵成為路網重要節點的一線城市中，地鐵站點輻射圈差不多能覆蓋全部重點區域 ; 倒過來看，地鐵輻射圈也確實包含瞭絕大多數的星巴克店鋪，分析它們足夠說明問題。
除瞭緊靠交通樞紐，還能如何俘獲星巴克的偏愛
初步梳理數據，任一城市區域的綜合實力與具體功能特征是最關鍵的兩點。
2002 年 10 月，華南區第一傢星巴克在深圳市福田區中信廣場開業，距離這傢星巴克直線距離 250 米的地方，在 2004 年底開通瞭 1 號線科學館站，這個站點輻射圈 2017 年的綜合實力排在全市第 7 位。次年開業的第二傢星巴克周邊的國貿站，綜合實力更是排到第 3 位。
綜合實力排名是 DT 君嚴格按照它們的數據表現排出來的。通過美團點評、中原地產、e 成科技、高德地圖等機構提供的數據，我們對作為城市節點的地鐵站輻射圈進行數據描像，形成包含商務、居住、商業、休閑娛樂的 14 個功能指標，每個地鐵站功能輻射區都獲得一個綜合功能分。
總的來看，綜合實力越強勢，就越能獲得星巴克的偏愛。代表兩者關系的虛線走向可以說是很明顯瞭，綜合實力越弱確實越容易不受待見，站點綜合實力排名前 60 位的站點聚攏瞭最多的星巴克店鋪，最強的幾個站點在星巴克這裡幾乎就是滿分。
綜合實力排名第一的是位於福田區的購物公園站，它與附近的會展中心站、福田站、市民中心站共同圈出瞭深圳的 CBD。在購物公園站周邊不到 1 平方公裡的區域內就有 5 傢星巴克店，意味著每走 10 分鐘就能遇到 2 傢。排名前幾位的大劇院站、會展中心站、車公廟站景象相同。
當然，對於這些優等生，星巴克的打分也有明顯懸殊。對比 DT 君的地鐵站輻射圈評分來看，其實就是總分差不多，但不同功能科目的得分上有高有低。那麼問題來瞭，究竟偏向哪一科，更能吸引星巴克這樣的商業力量 ?
DT 君根據 14 項指標表現對地鐵站點進行分層聚類，為它們貼上功能偏科的特征標簽。然後進一步計算城市中不同功能分區站點被星巴克選中的比例，以及對應 " 星巴克偏好 " 指標的平均值，結果如下圖：
被貼上 " 宇宙中心的候選人 " 與 " 公司達人的聚集地 " 這兩類標簽的站點，毫無疑問都會被星巴克選中。
" 宇宙中心的候選人 " 站在大多數指標上表現優異，是大傢傳統認知中的城市中心與副中心，前面提到的購物公園、大劇院、車公廟均在此列。從星巴克偏好值來看，這類站點最受重視，星巴克佈點密度相當高。傳統認知的市中心等於黃金地段當然是有道理的，無需多言。
" 公司達人的聚集地 "，顧名思義商務功能特別突出，聚集瞭大量公司人。粗看上圖中的星巴克偏好度，似乎對公司人的興趣沒有想象中那麼高，但細看背後的數據表，其實是有些公司人類型拖瞭後腿。
福田、市民中心與少年宮被星巴克寵愛的程度直逼市中心，它們都是深圳中央商務區 ( CBD ) 的一部分，鋼鐵森林裡囤積瞭大量金融從業者 ; 而科苑、高新園等站點相比就不那麼被重視，它們鎮守科技園，周邊公司人多擅長科學技術。兩類站點被區別對待，隻能讓 DT 君大膽猜測，大概是商業力量認為這兩類公司人在消費習慣、消費能力方面有很大差異吧。
" 享受人生的躺玩區 " 最明顯的特征是消費溢價高，主要包含兩個類型的區域，" 躺 " 指代豪宅類居住區，" 玩 " 指代旅遊景點，前者附近由於地廣人不多，雖然消費群體層次高，但也並不太受星巴克喜愛。" 玩 " 的旅遊景點在星巴克的選址邏輯中，優先級跟市中心差不多，前文中提到，那些不靠近地鐵站仍獲得較高星巴克偏好得分的，基本都是景區。DT 君大概理解瞭一下邏輯，景點有兩個主要特征，一是人流巨大，二是旅遊這種消費行為本身就挺升級的，很對星巴克胃口。
" 衣食住行的大本營 " 類站點周邊是商業居住混合區，人口密度還可以，但在星巴克眼中隻能算是一般選手。想想這種情景也很正常，不管是祥和靜謐、內有老人路邊搖扇的，還是擁擠熱鬧、晚上大排檔熙熙攘攘的，這種居住小區跟有一定溢價的消費都不太搭。
其餘站點類型中，大型對外交通樞紐如機場站、深圳北站等由於絕對人流優勢，是星巴克的重點關照對象。相比之下，那些還沒開發完全的站點與園區型站點，則不太被星巴克看好。
尋找下一個 " 星巴克站點 "
經過層層遞進的辛苦分析，DT 君自信滿滿地表示已掌握星巴克套路：
+ 在選城市時，優先考慮幾大三角發展區，剩餘城市中，大部分東部城市與核心西部城市更加受寵 ;
+ 進入城市內部再行選址，市中心、旅遊景點、金領白領商務區、大型交通樞紐都是最優選擇，居住區與其他商務區是次選 ;
+ 還要拓寬 ? 那就是通過城市相關的各種數據和政策，進一步看商業潛力瞭。
在分析瞭星巴克青睞區域的數據特征後，DT 君試圖領先星巴克一步，找到下一個可能會被選中的站點，這裡也許就是下一個發展潛力地，各種價格都還沒漲起來，對其他的品牌商或投資者都有意義，當然還是以深圳為例。
這裡采用的具體的分析方法是，在未被星巴克選中的站點中，挑選出跟已有星巴克站點的功能特征最像的那些。這樣的站點有 11 個，這些漏網之魚主要位於寶安區，尤其是在寶安靠近南山的區域，它們居然抱團出現瞭。
按照站點性質來看，其中佈吉、翻身與新秀都是 " 衣食住行的大本營 "，屬於居住人流大站 ; 香梅北、臨海、寶華、新安是享受人生的躺玩區，屬於凈值更高的人群聚集地 ; 龍井、碧頭、橋頭都是綜合實力較弱功能單一的圈地狂，它們周圍都分佈瞭學區或工業、科技園區。
當然，14 項功能指標都納入體系重在考察站點周邊區域的各項功能情況，是一個綜合實力評價體系 ; 星巴克本身的選址邏輯應該會有所側重，還會考慮到更多細節的現實情況。
但是有一點毋庸置疑，如果是想吸引跟星巴克同一定位人群的品牌，尋找到下一個 " 星巴克站點 "，總不會錯。
註：①星巴克店鋪數據采集自星巴克官網地圖，可能會有遺漏。
②因深圳城市數據提取日期截至 2017 年 3 月底，星巴克店鋪數據也為當時提取。
