作者 | 安安
來源 | MissMoney 浮世 ( ID:missmoneytf ) ，本文經授權發佈，特此感謝！
財蜜導讀：
今天和大傢來聊聊買房贈送面積這個貓膩。
近幾年，買房贈送閣樓、地下室、花園、露臺、飄窗等賣房廣告屢見不鮮。買房 " 贈送面積 " 或 " 半贈送面積 " 已經成為開發商賣房促銷的重要手段。開發商贈送的面積真的是免費的嗎？贈送的面積會不會有風險和法律糾紛？
" 贈送面積 " 是指開發商利用商品住宅現行的建築設計規范，盡量多設計可利用但又不計算或隻計算一半面積的居住空間，以提高單位使用率，讓購房者覺得 " 物超所值 "。
通常情況下，開發商贈送的面積多是陽臺、飄窗、露臺、錯層、地下室等。對此，不少購房者認為自己是賺到瞭，殊不知，這些 " 贈送面積 "，有的本是購房者應得的，有的是開發商擅自改規劃違建的面積，在所有權上得不到法律的保護，甚至還可能沒法辦不動產權證。
哪些 " 贈送面積 " 本來就是購房者應得的？根據住建部 2014 年 7 月 1 日出臺的新版《建築工程建築面積計算規范》規定，半封閉的陽臺、沒有頂蓋且在房屋戶型之外的露臺、結構凈高低於 2.1 米的飄窗、結構凈高低於 2.2 米的夾層等本來就不計入建築面積，是購房者應該免費獲得的使用面積。
舉 2 個例子。根據新版《建築工程建築面積計算規范》3．0．13 規定，" 窗臺與室內樓地面高差在 0.45m 以下且結構凈高在 2.10m 及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算 1/2 面積。" 如果開發商要贈送的飄窗結構凈高低於 2.1 米，這種飄窗原本就是不計入建築面積的，那麼開發商的贈送就不成立。
根據新版《建築工程建築面積計算規范》3．0．3 規定，" 對於形成建築空間的坡屋頂，結構凈高在 2.10m 及以上的部位應計算全面積；結構凈高在 1.20m 及以上至 2.10m 以下的部位應計算 1/2 面積；結構凈高在 1.20m 以下的部位不應計算建築面積。" 如果開發商要贈送的閣樓的結構凈高在 1.2 米以下，這種閣樓原本就是不計入建築面積的，那麼開發商的贈送就不成立。
除將本該購房者免費獲得的使用面積計入 " 贈送面積 " 外，一些開發商還將小區所有業主共有面積，例如頂層露臺、地下室空間等贈送給部分特定購房者。開發商的這種行為是違法的，因為開發商無權將公共部分的面積贈送給私人使用。
此外，還有一些開發商所謂的 " 贈送面積 " 是其擅自改變規劃違建的，即在項目通過審批後，開發商又對原有設計進行修改，例如通過搭建樓板、增加躍層等對戶型進行二次改造。這種做法不僅會使整個建築承重變大，破壞原有的抗震、防災設計，降低樓體安全系數及使用壽命，更重要的是，這種擅自修改設計規劃的開發商沒法辦理大產證。
圖為香溢璟庭二期違建疊墅 業主供圖
有個現實的例子。據報道，上海嘉定的香溢璟庭二期的業主一直沒法辦理不動產權證，而問題就出在開發商的 " 贈送面積 " 上。據瞭解，當初香溢璟庭疊墅洋房的賣點就是超大的 " 贈送面積 "，即在辦理交房手續後，由開發商搭橋，業主統一委托建築企業進行搭建。對於這類 " 二次改造 "，當地房管部門認定這部分面積屬於違建，所以疊墅洋房的房子辦不出大產證，購房者自然也就沒法辦理不動產權證。
所以購房者買房時一定要弄明白 " 贈送面積 " 的性質，如果這些 " 贈送面積 " 本來就是購房者可以免費使用的，購房者隻是被忽悠瞭，沒有太大的經濟損失。如果這些 " 贈送面積 " 是開發商違建得來的，最終會導致購房者沒法辦理不動產權證，那就得不償失瞭！
