摘要：在近期一場越南胡志明市某房產項目投資推介會上，演示地圖中的河內（越南首都）被標註瞭 " 北京 " 字樣，而南部胡志明市對標的則是上海。房產經紀稱，" 胡志明市的第二區將是另一個‘浦東’。"
* 本文作者尤丹婷，來自 21 世紀經濟報道，原文標題《越南房產投資熱： 胡志明市能否再造浦東傳奇？》*
第一太平戴維斯此前發表的 2017 年第一季度胡志明市住房價格指數顯示，受大量高端樓盤成交推動，該市房價指數在 2016 年快速升高，並於 2016 年第四季度達到五年來的高位。不過這種趨勢在今年一季度已見趨緩，主要因為高端樓盤成交下降，但每平方米價格低於 1200 美元的低端樓盤銷售依然暢旺，第一季度此類住宅占總銷售額的 62%，環比升高 10%。
一些敏銳的投資者對越南樓市的投資機會日益關註。
2015 年，越南《住房法》修正案正式生效，取消瞭外國人在越南購房的諸多限制。大批專為海外買傢打造的高端住宅項目應運而生，在 2016 年底將胡志明市的住房價格指數推至歷史高位，同時吸引瞭不少熱愛投資 " 磚頭 "（房產）的華人買傢。
近日，在一場於香港銅鑼灣某高級酒店內舉辦的越南胡志明市某房產項目投資推介會上，演示地圖中的河內（越南首都）被標註瞭 " 北京 " 字樣，而南部胡志明市對標的則是上海。" 胡志明市的第二區將是另一個‘浦東’。" 房產經紀一邊滑動著 iPad 展示上海浦東新區三十年前和如今的照片對比，一邊對 21 世紀經濟報道記者說道。
據該經紀介紹，香港買傢反應熱烈，此次代銷的約 100 餘套房在推介會第二天已所剩無幾，其中較小戶型的單位大部分在第一天已銷售一空，其中不乏連買幾套的 " 大手買傢 "，" 一些 Banker（銀行傢）早就開始行動瞭。" 她說。另據居外網海外房產行業分析師 Adam Yang 早前的表述，該海外置業信息網站 2016 年收到越南房產問詢較 2015 年上升 10 倍以上；潛在買傢中，超過八成打算為投資而買房，而胡志明是最受關註的投資地點。
越南成為 " 下一個中國 " 的增長潛力是吸引投資客關註的最重要理由：近十年來，越南的國內生產總值（GDP）平均增速在 6% 上下、快速擴大的外商直接投資和制造業規模和本地中產群體的逐漸形成等因素令這種憧憬變得真實起來；而大致上 6%－7% 的租金收益率也屬亞洲范圍內的較高水平。
越南經濟正快速增長
業界認為，從宏觀層面看來，越南正在為房產投資客提供一波結構性的增長機會。
綜合國際貨幣基金組織（IMF）、世界銀行及海通國際研究的數據，越南近十年來平均 GDP 增速在 6% 以上；而 2010 年至 2016 年該國人均 GDP 每年平均增速為 8.4%，在東南亞主要國傢之中處於首位（其次為柬埔寨 7.8%、菲律賓 5.7%、印度 4.2% 等），於 2016 年已達 2200 美元左右水平。越南政府預測，越南富裕傢庭數量將會從 2016 年的 25 萬上升至 2020 年的 53 萬，而中等收入的傢庭將會從 2016 年的 316 萬上升至 2020 年的 483 萬，增幅高達 52.8%。越南的通脹指數目前穩定在 4%-5% 左右的水平，同樣創造瞭一個相對溫和的經濟環境。
不斷湧入的外資為越南經濟增長提供瞭重要動力。21 世紀經濟報道記者查閱越南計劃與投資部的官方數據顯示，2017 年前 7 個月，越南吸引到的實際外商直接投資（Disbursed FDI）額已達 90.5 億美元，同比增長 5.8%；同期已註冊 FDI（Registered FDI）總額達 219.3 億美元，同比增長 52%。
在今年 8 月初的一次公開發言中，越南計劃與投資部副部長 Dang Huy Dong 表示，有信心今年越南的實際外商直接投資可超過 160 億美元（即超越 2016 年創下的 158 億美元的歷史最高水平），而已註冊 FDI 可望從去年的 244 億美元增加至 280 億美元。" 今年至今，FDI 的增長非常令人矚目，我們認為這個趨勢將繼續下去。希望吸引更多 FDI 投資出口導向的行業，以及能源和高科技領域。" 他說。
從行業看，今年前 7 個月，進入越南的 FDI 對加工與制造業的投資繼續占據主要地位，以 110 億美元的註冊投資總額占 49.4％；其次為發電與配電，占 23.98%，及礦業，占 5.86%。以外商投資者國別劃分，韓國以 56.2 億美元的投資占總 FDI 的 25.63%；其次是日本，以 54.6 億美元註冊總投資占 24.92%；新加坡占 17.3%。
此外，中國 " 一帶一路 " 倡議在東南亞地區的推進也將進一步強化中越兩國的貿易合作和基礎設施建設水平。截至 2016 年，中國已連續 12 年成為越南的第一大貿易夥伴，是越南第一大進口來源地和第四大出口市場。根據越南至 2020 年的鐵路發展規劃，越南將重點發展城市鐵路交通及連接城內與郊區的鐵路運輸。據新華社報道，8 月 9 日首列發往越南河內的 " 中越班列 " 已從廣州大朗站啟動，該班列較海運能節省一周時間，運輸成本比公路低 50%，將成為聯通粵港澳大灣區和東盟國傢的快速運輸通道。
胡志明市去年房價漲至五年高位
綜合以上情況來看，隨外商投資外派到越南的白領階層及本地逐漸富裕的傢庭帶來的新增和改善型住房需求，成為越南地產需求增長的兩支主導力量。盡管財富有所增加，當地工薪階層依然無法承受高端住宅的售價，因此，本地傢庭住房改善需求主要由每平米價格小於 2000 美元的中低端物業消化，而外派而來的白領階層則主要或買或租於高端物業之中。
數據顯示，2016 年，河內市房地產成交價相對溫和，高端公寓價格上漲到每平米 3000 美元至 4000 美元。胡志明市房地產市場火爆，諸多中級和高級房地產項目進入市場，房價猛增，該市核心地段的高端公寓價格已上漲到每平米 4000 美元至 5000 美元，一線地段每平米 3000 美元至 3500 美元，二線和未來新區每平米 2500 美元至 3000 美元。
在前述於香港推介的胡志明市第二區項目中，一間約 80 平方米的精裝修兩居室公寓定價約為 200 萬港元（即約每平米 3200 美元）。
在今年第二季度的報告之中，該機構表示期內胡志明市整體住宅銷售交易達到 2011 年以來最旺水平，共錄得 1.16 萬筆交易，其中單位價格在每平方米 1200 美元至 2000 美元的 B 類住宅與每平方米售價在 1200 美元以下的 C 類住宅成交升勢較為顯著。該機構表示，2017 年三季度起到 2018 年，胡志明市約有 4.8 萬個單位將推出市場，其中 46% 將為 C 類住宅。
海通國際宏觀研究部董事總經理黃少明與助理副總裁薛媛元在其日前發表的調研報告中指出，從 2012 年到 2016 年，胡志明市的中低端住房成交量實現瞭 8 倍的增長，而結合對人口結構與收入結構的分析，未來需求更多會集中在此類住房。
他們同時提示，目前住房需求與供給層次的錯配可能形成風險：目前市場高端地產的供給過多，而此類型的地產已經遠遠超出瞭普通工薪階層的購買力，大部分的購房需求仍然集中在中低端市場。舉例而言，胡志明市別墅的吸收率（成交量 / 供給量），基本上僅維持在 30% 左右，而中低端市場供給則仍然處在相對緊張狀態。
租賃市場方面，根據位置和類型不同，越南房地產的整體租金收益大約在 6% 至 7% 水平，遠高出目前北京上海等一線城市的回報率，在亞洲范圍內也算較高水平。不過需要註意的是，隨著高端住宅項目不斷進入市場，作為主要承租人的外商外派白領群體是否能產生相應需求，也會對海外投資者主要購買的高端住宅租金水平產生影響。
凈租金回報約 6.5%， 須防范政策變動和匯率風險
據越南 2015 年生效的《住房法》修正案，目前外籍人士在越南購房的限制包括：一、房屋產權非永久產權，年限為 50 年，但有一次延長 50 年的機會，而與越南公民結婚的外籍人士即可擁有房屋永久產權；二、外籍人士每位在一個公寓小區或一個坊級行政區劃內，最多隻能擁有一套房屋。雖然外籍人士所購房屋的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區內外籍人士擁有的住房總數不能超過 30%， 每個坊級區劃內外籍人士擁有的別墅不能超過 250 套。
此前，越南政府規定隻允許外籍業主以居住為目的買房，而新出臺的《住房法》修正案則允許外籍人士將房產出租、抵押、折算成資本投資、贈送、遺贈或置換其他房產等，但規定瞭買房時必須通過銀行轉賬。因此外籍人士如需購房，必須在越南當地開設銀行戶口，也必須赴越南簽訂正式買賣合約。
另外，外籍人士隻獲準購買一手住宅，而不能購買二手住宅，因越南當地人不被允許出售住宅給外籍人士。在出售時，外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售，如售予越南當地人，則自動轉換為永久產權。
稅費方面，買入時，外籍買傢需支付 10% 增值稅、0.5% 印花稅以及 2% 的管理費基金，不過增值稅與管理費基金通常已計入售價之中，因此無需額外繳納。以前述胡志明市第二區高端樓盤為例，持有期間的物業費約為 0.5% 每年。出售時，需支付房屋售價 2％的個人所得稅（越南政府允許期房樓花買賣，賣出樓花時，按樓花售價的 2% 納稅，無需按整體房價繳稅）。
貸款方面，原則上，除非持有越南工作簽證，越南的銀行暫時沒有向外籍人士提供房屋按揭服務；也並未有其他國傢的銀行提供相關按揭。不過，從事相關地產業務的人士表示，相信不久的將來向外籍人士提供按揭貸款的政策就將開放。
付款方式上，一種常見的期房付款方式是，簽訂購房訂金協議起每半年，向開發商支付 10% 的購房款直至達到房款總價 50%，待房屋交付後一次性支付另 45%，剩餘的 5% 則等房契辦理完成之後再支付。
出租安排上，租期通常是兩年，凈租金回報約 6.5% 上下。可尋求中介管理公司處理租賃事宜，通常每次簽訂新租約時，房主需要支付首年租金的 12% 作為中介費。承租人大部分是跨國企業外派人員。某些項目亦提供包租選擇，但租金收益就相對較低。
風險方面，黃少明與薛媛元提示到，新興市場投資需註意政策與法規風險，越南 2011-2013 年的樓市崩盤與政府 2009 年提高稅收有著直接的關系。由於目前越南樓市剛剛對外籍人士開放，整個房地產市場還處在上升期，如果未來政府再出調控政策，或者對外國人購樓再取進一步放開或者收緊的舉措，都有可能會造成樓價的波動。
此外，匯率風險也是需要關註的因素。越南實施浮動盯住美元的匯率制度，即貨幣盯住美元，同時允許匯率在一定范圍內浮動，這與 2015 年 "811" 匯改前的人民幣匯率制度類似。2011 年以來，越南盾兌美元匯率一直保持在較為穩定的水平。但整體市場容量小，外匯儲備少，越南央行的幹預能力有限，在極端市況下容易產生較大波動。不過隨著越南政府對外匯政策的規范和加強，以及 " 去美元化 " 的實施，進出口貿易趨於平衡，外商投資力度加大，越南盾在 2008 至 2011 年間經歷的大幅貶值趨勢目前已經得到遏制，但總體上對新興市場的投資仍需特別關註匯率風險。
