本欄目由俠客島與《中國經濟周刊》聯合出品
" 我不想留在一個地方 也不願有人跟隨 "
上一次經濟 ke，我們寫瞭融創 630 多億收購瞭萬達旗下 76 個酒店、13 個萬達文旅城的故事。該文的最後是一個問題：" 資本市場十大未解之謎 " 之一的 " 萬達還能撐多久 "，到底是個流行的段子，還是個嚴肅的命題呢 ?
今天我們就來聊聊這件事。
畢竟，王健林因為賣資產、而不是買資產上頭條，這種事的確有點罕見。
反常
生意場上有買有賣，本不稀奇。但這次王首富的邏輯，確實讓很多人看不懂——要知道，就在交易發生前 10 天，也就是 6 月 30 日，他才剛剛為哈爾濱萬達城的開業站瞭臺。剛剛過去的 6 月份，萬達也分別在昆明、濟南拿瞭大宗地塊，用於文旅項目的建設。
過去一段時間，萬達城幾乎是王健林的另一張名片，時刻掛在嘴邊。《中國經濟周刊》曾在多個場合，聽王健林親口描述萬達城的宏圖大業，比如 " 要讓上海迪士尼樂園 10-20 年內贏不瞭利 "; 酒店項目更是王健林的 " 招牌菜 "：" 我有一個夢想，要把中國酒店品牌打到全世界 "。
言猶在耳，這些心頭好怎麼就突然賣給瞭別人 ? 畢竟，雖然文旅項目和酒店投資回收期長是業內皆知，但王健林曾多次表示看好旅遊業，認為這是 " 能發財 " 的投資。再說瞭，按正常邏輯，萬達養著這些項目也並非難事，不是嗎 ?
邏輯
柳傳志曾經評價王健林說，其在產業選擇上 " 極具前瞻性而且決策果敢 "。
柳傳志的原話是："2000 年萬達開始做商業地產，當時國內還沒有商業地產概念，不僅外人看不懂，企業內反對聲音也很多：住宅地產發展那麼好，為什麼要自討苦吃 ? 但健林一旦看到住宅地產的局限，就堅決轉型做商業地產。現在，萬達商業已成為全球最大的商業地產企業。2010 年，萬達商業地產做得正紅火，健林又一頭紮向文化旅遊，而且投資之大、動作之快，讓人嘆為觀止。"
就在人們看到王健林為文化旅遊產業鼓與呼之際，他已抽身而出。變賣之決絕、動作之迅速，同樣令人 " 嘆為觀止 "。
算上此次變賣，再加上 2016 年將旅行社業務轉讓給同程旅遊，萬達現在基本將旗下文旅業務全部脫手。以至於一位旅遊業人士覺得挺遺憾：" 萬達這樣的企業在做旅遊，對行業的帶動和影響還是比較大的。以前王首富太高調瞭，大傢的期望值還是比較高的。"
那麼，萬達這麼做，是對文旅業務 " 突然 " 失去興趣瞭嗎 ? 似乎也不太可能。萬達這樣的企業，每一個動作都會經過深思熟慮、精確計算。
那麼，有沒有一種可能，萬達通過文旅項目在二三線城市核心地段低價拿地，之後準備套現不幹瞭 ?
拿地
眾所周知，萬達文旅項目在地方上拿地往往是以 " 底價 " 中標。這是因為，萬達文旅項目能帶來大量投資，帶動當地經濟發展，給地方政府帶來政績。因而，地方政府對萬達幾乎是 " 定向供地 "。
不信來看：
6 月 7 日，萬達以 74.77 億元底價，拿下昆明市西山區 24 宗商住用地，總面積約 92.66 萬平方米。而這次土地出讓公告的條件中，無論是 " 具備五星級酒店開發經營的經驗 "、" 持有文化旅遊項目不少於 50 萬平方米 "，還是 " 競得人須建設大型綜合文化旅遊項目 "、" 規劃方案必須包括兩個室內主題樂園、一個不低於五星級標準的酒店、一個旅遊小鎮 " ——都似乎是為萬達 " 量身定制 " 的 ;
而在去年 8 月，昆明市政府官網就曾發文稱，西山區將建萬達城，總投資 300 億元 ;
6 月 30 日，萬達同樣以底價 66.75 億元，拍得濟南歷城區潘田片區的 16 宗地塊，折合樓面價僅為 2800 元 / 平方米。而據估算，目前歷城區的房價約在 1.5 萬元 / 平方米。
過去，萬達以文旅項目的名義，拿瞭不少低價地塊。但未來，這種低價拿地的模式，很有可能越來越難操作。
曾經被王健林如此看重的產業，為什麼突然就不好幹瞭 ?
難幹
首先，文旅項目投入巨大，且回收周期長。" 讓上海迪士尼樂園 10-20 年內贏不瞭利 " 的豪言還沒過多久，上個月落戶上海一周年之際，迪士尼即宣佈，2017 年 Q2 財季 " 小幅盈利 "，預計 2017 財年結束時可以 " 收支平衡 "。同期，作為競爭對手，萬達城僅少部分開業運營，" 群狼鬥好虎 " 之勢尚未形成 ; 已經開業的幾傢，業內人士也委婉評價，" 與迪士尼還有很大差距 "。
也就是說，在文旅綜合體方面，萬達的運營能力、經驗值，和其在商業地產上的表現，是不好比的。
同時，地方政府在萬達文旅項目中要求配建的五星級酒店等設施，會不會讓萬達不勝其重 ? 要知道，目前萬達城大多選址二三線城市，但並非所有城市、所有地段都適合建五星級酒店、並能帶來盈利。
數據上看，酒店板塊早就是萬達的 " 後腿 "。從融創的收購公告中也可看出，這次收購的 76 傢酒店組成的酒店項目，2016 年 ROE ( 凈資產收益率 ) 僅為 2.61%; 萬達酒店發展 2016 年年報也顯示，該公司年度營業額銳減 82%。
更重要的是，廣泛 " 鋪攤 " 帶來的負債高企，也成為萬達實實在在的壓力。一旦國傢加強對房地產行業金融信貸政策的調控，萬達就可能面臨較大資金壓力和財務成本壓力。換句話說，萬達已經到瞭不得不 " 去杠桿 " 的階段。
也難怪有人戲謔：" 當孩子養，當媳婦誇，當豬賣，乃首富之道。"
對於融創來說，這次收購的目的，已經在公告中直言不諱——此次合作，以合理的成本，" 為本公司補充大量優質土地儲備和物業資產，將為本公司未來持續健康發展提供巨大的支撐 "。
說白瞭，看似買文旅項目，實則買入的是土地儲備。
也許有人會說，公告裡說瞭，文旅項目交割後，維持 " 品牌不變、規劃內容不變、項目建設不變、運營管理不變 "，" 項目運營管理仍由萬達公司負責 "，並不能說萬達放棄瞭文化旅遊。
但說真的，未來是不是繼續由萬達來運營，還真不好說。畢竟，萬達和地方政府簽的協議是一體化的，由萬達來投資、運營。如果說走就走，怎麼對地方政府交待呢 ? 浸淫商場多年的王健林，能不深諳此道 ?
上市
若說萬達放棄這些項目僅僅是因為不好幹，那還是就看小瞭。至於原因，江湖上有各種傳說。其中，著急把萬達商業送上 A 股市場，或許是一種比較靠譜的說法。
王健林明確說瞭，這次回收資金，全部用於還貸 ; 萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款。通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降。
萬達商業究竟有多少債務，以至於要著急變現呢 ? 答案是：截至 2017 年一季度末，5446.03 億，資產負債率 70.61%。此次交易獲得的 631.7 億元，可以讓萬達商業負債率降低 8 個百分點。
2014 年 12 月，萬達商業曾在香港上市。後由於在港股被低估， 2016 年 9 月正式完成私有化，繼而尋求在 A 股上市。目前，萬達商業正在 A 股排隊 IPO，排在第 65 名。
這次交易能怎樣幫到萬達商業的 A 股之路 ? 至少兩個方面：一是下調資產負債率，二是剝離地產相關資產，以此獲得更好的資產評估。此前，萬達集團管理層就對外說過，萬達商業 " 不希望被劃入房地產板塊 "，因為目前房地產公司 IPO 發行幾乎處於停滯狀態。
然而，留給萬達的時間並不多瞭。據《萬達商業私有化募資推介書》顯示，如果私有化完成兩年後 ( 2018 年 9 月底 ) 不能登陸 A 股主板，萬達集團將面臨回購款、利息以及相關費用的支付，這對萬達短期流動性是巨大威脅。
這或許可以一定程度上說明萬達的 " 焦急 "。與融創的聯合公告寫道，" 雙方同意在 7 月 31 日前簽訂詳細協議，並盡快完成付款、資產及股權交割。"
這距離雙方交易，也就是一個月而已。
海外
很多觀察都已經點出，現在的萬達，一方面在在國內賣賣賣，追逐輕資產運營，八成項目已經出售 ; 一面卻在國外買買買，加緊佈局。
其實，隨著萬達戰略轉型，對相關資產的剝離早已在進行。
比如，2015 年 8 月，萬達商業公開披露瞭 3 次股權轉讓及輕資產合作框架協議，先後累計出售常州、梅州、連雲港等地 15 個萬達廣場項目的全部股權，交易對價總計約 131 億元 ;2016 年 10 月，萬達將旗下旅行社資產整體轉讓給同程旅遊。
現在回想王健林關於 " 輕資產運營 " 的論述，可能又別有一番深意——他說，企業經營的最高境界就是 " 空手道 "，是有瞭品牌，有瞭能力，一分錢不出憑品牌就能掙錢。要做到這個境界是極難的。
王健林曾經對《中國經濟周刊》表示，萬達正在向跨國企業轉型。當海外利潤達到三分之一左右的時候，這就是萬達成為跨國企業的標志。
實際上，自 2012 年 5 月收購全美第二大院線 AMC 以來，僅根據公開信息梳理，萬達海外收購及投資就超過 2300 億人民幣 ;2016 年則成為萬達海外並購最多的年份，一共並購瞭十幾傢海內海外企業。
如此看來，萬達更多地將其雄心壯志投向瞭海外 ?
就拿這次賣掉的文旅項目來說，萬達已經在法國巴黎、印度哈裡亞納邦，分別佈局瞭萬達城 ; 其中巴黎項目總投資超過 30 億歐元，是歐洲最大的旅遊投資項目 ; 印度項目也是印度目前的最大投資。
再說酒店，現在萬達已是全球最大的五星級酒店業主，開業瞭 100 多傢五星級酒店，在建的還有一百多傢。在倫敦、芝加哥、洛杉磯、悉尼等城市的地標地段，都有萬達酒店。隻不過，現在萬達的 logo 要從國內撤下，更多地掛在海外的門面上瞭。
繼續 ?
萬達與融創 631.7 億元的交易金額，足以清償萬達商業絕大部分銀行貸款嗎 ? 同時，萬達集團也將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。那麼，萬達會繼續出讓資產嗎 ?
如果萬達繼續出讓資產，則有可能放大外界對萬達的債務壓力的想象。試想，假如一個經營 30 年、資產 8000 億規模、在中國商界舉足輕重的企業遭遇瞭這種情況，背後會是什麼原因 ?
這不得不讓人聯想到 6 月 22 日那天萬達遭遇 " 股債雙殺 " 的風波，雖然這部分我們之前已經寫過瞭 ( 【經濟 ke】萬達、復星股票驚魂背後：金融監管再升級 ) 。
其實，略微留意就會發現，不隻是萬達在改善負債率，也不隻是萬達在賣賣賣——
恒大通過引進戰略投資者，努力降低負債率，截至 6 月底贖回瞭全部 " 永續債 ";7 月 4 日，SOHO 中國宣佈啟動北京光華路 SOHO、上海凌空 SOHO 兩個項目的整售 ; 而過去一直給人以 " 買買買 " 印象的復星，最近也在 " 整體降低負債率 "、" 負債結構得到瞭很大改善 " ( 郭廣昌 語 ) 。事實上，去年 12 月，復星就 30 億美金出售瞭美國特種險 Ironshore100% 股權、同時作價 53.3 億出售上海外灘置業 50% 權益。
春江水暖鴨先知。這一次，中國最聰明的商人們預知瞭什麼 ?
