文 | 凱風
來源：微信公眾號 房屋屋（its-home）
廣州出臺房產新政，提出「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」，換句話說，就是租房也可就近入學。
對這一政策，有人認為有顛覆性影響，有人卻嗤之以鼻，究竟影響如何，需要拋開情緒，理性分析。
其一，先不要過度歡呼，租購同權針對的是有戶籍無房產人士，無戶籍的則被排除在外。至於無戶籍的常住人口，其救濟渠道是積分入學，2017 年廣州全市名額有 2 萬個，不僅存在限制條件，而且仍舊杯水車薪。
其二，有人認為這不過是舊瓶裝新酒，理由是，目前在北京、廣州、深圳等地，沒有房產的戶籍人士，本來就能享受統籌安排學位，所謂租購同權，隻是再一次通過文件確認罷瞭。
其實不然，按以往政策，人戶一致的則享受優先入學權，而無房產人士隻能在滿足地段生之後再做統籌安排，如果學區內學位緊張，甚至有可能被統籌到別的學區。而租購同權的意義更為深遠，它賦予瞭租房者與購房者同樣的就近入學權利，而不隻是在滿足地段生之後才能享受統籌安排。
其三，在具體操作方面，包括廣州在內的很多中心城市，都有鎖定學區房的相關規定。在教育資源相對緊張的區域，學區房名額一旦使用，在接下來的六年間（也有一年三年的）就不能被其他人同時使用。這種限制的存在，會使租購同權的價值大打折扣，而且會產生無數扯皮現象。具體影響如何，要看具體政策調整。
其四，租購同權之後，學位房的租賃價值提升，而購買價值有所減損。這對於熱炒學位房會形成一定遏制，但對於整體房價影響仍舊十分有限。就租金而言，目前一線城市租金回報率已經降到瞭 1.5%，幾乎沒有人在乎房產的租賃價值。租購同權之後，租金即便大幅上升，在畸形房價之下，也很難使租金回報率恢復到正常水平。
其五，相比於能不能降房價，租購同權更大的意義，在於剝離房產上附著的其他福利，使房產恢復其本來的居住屬性。將房產與入學等基本權利掛鉤，這是中國式房價持續上漲的根源之一。租購同權，有利於正本清源。
其六，中國的住房租賃市場為何不發達？除瞭可以想見的租房太過折騰、中介市場太過混亂、無恒產無恒心等短板之外，更大的問題存在於兩個方面：
一是房租反映的是真實收入水平，房價反映的是資產泡沫程度，房價很容易暴漲，而且其漲幅足以覆蓋掉房屋空置的成本，這也是住房空置率高企卻又秘而不宣的原因所在。二是上文所說的，房產背後附著瞭太多的福利，這讓房子除瞭居住屬性和投機屬性之外，還包含瞭戶籍屬性和教育屬性，以至於尾大不掉。
其七，發展租賃住房的路子是對的，賦予購租同權的方向也是對的，但如果根植於土地財政和拉動 GDP 的房地產利益動機無法改變，各級政府仍有或主動或被動推升房價的動力。這些利益沖動，足以將政策善意消解掉。
其八，做個總結，我們應該肯定租購同權的意義和價值，卻又不能對此抱有太多期望，限購限貸限賣都解決不瞭的問題，靠一個租購同權就能迎刃而解？
來源：微信公眾號 房屋屋（its-home）
