萬科董事會主席、首席執行官鬱亮接受新華社記者獨傢專訪，對房地產市場的焦點問題坦陳看法
18 日，國傢統計局公佈今年 6 月份房價數據。全國房價總體平穩，一二線城市房價同比漲幅連續回落，一線城市房價環比下降，折射瞭本輪樓市調控政策的威力。
據不完全統計，自去年 "9 · 30" 調控至今 9 個多月時間，全國已經有超過 60 個城市或縣區發佈各種房地產調控政策。時至年中，今年春天起不斷 " 加碼 " 的樓市調控仍在繼續。
新一輪調控給房地產市場帶來瞭哪些變化 ? 穩定樓市的長效機制如何落地 ?" 新華視點 " 記者近日多地調研，探尋房地產市場的動態與走向。
房價之問：價格真的降瞭嗎
今年以來，以北京 "3 · 17" 政策為起點，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，再到環京、環滬周邊區域，新一輪范圍更廣、力度更嚴的調控席卷全國。
從國傢統計局數據看，上半年房地產價格調控成效進一步顯現，樓市分化態勢依然明顯。
一線城市房價穩中回落。截至今年 6 月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續 9 個月回落。6 月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降 0.1% 和 0.2%。其中，北京二手住宅價格環比下降 1.1%，深圳新建商品住宅價格同比漲幅收窄至 2.7%。
截至 6 月，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續 7 個月回落，二手住宅價格同比平均漲幅連續 5 個月回落，過熱局面得到一定遏制。6 月份，盡管杭州等個別熱點城市價格環比略有上漲，但總體看投機需求得到遏制。
同時，非自有資金不能拿地、現房銷售、自持面積要求、限房價競地價等措施限制瞭參與競拍房企的對象，房地產企業拿地沖動相較以往減弱。記者調查發現，盡管大部分房企仍然看好一二線城市土地市場，但房地產開發投資增速呈現緩中趨穩走勢。
但記者日前采訪部分三四線城市，發現一些地方的房價有回溫態勢。國傢統計局數據也反映出部分三四線城市的地價和房價出現上漲。
中山大學嶺南學院房地產研究中心主任廖俊平指出，近年來，越來越多大城市的人口回流到原流出地，相當一部分回流到瞭三四線城市。據統計，部分三四線城市的回流農民工購房占比超過當地商品住房交易量的 50%，有的縣城甚至超過 70%，自然推動瞭房價上漲。
房價變動時刻牽動著購房者的神經。剛過去的 6 月，由於無力承擔 40 萬元一個的車位與六成的首付款，擁有剛性需求的白領小馮，與看中的一套位於杭州市西湖區之江板塊的新房擦肩而過。
浙江省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處處長壽歡林說，個別房地產開發商采取高價綁定車位、將新房通過二手市場轉讓等手段提價，被政策 " 壓下去 " 的差價落到瞭像小馮這樣的購房者身上。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，調控樓市既要用短期見效快的方法去 " 堵 "，也要用面向中長期的措施去 " 疏 "，做到遠近兼顧、疏堵結合。
調控之問：長效機制落地有多遠
從限購、限貸、限價到限售、限商——上半年，一線城市和熱點二三線城市，密集出臺以 " 限 " 為核心的緊縮型需求側調控措施，力圖全面管控投機炒房。
記者註意到，在進行以 " 堵 " 為特點的需求側管理同時，一些供給側調控的 " 後手棋 " 也開始落子佈局。
7 月 4 日，上海位於浦東新區和嘉定區的兩幅出讓地塊首開 " 隻租不售 " 模式。3 天後公佈的《上海市住房發展 " 十三五 " 規劃》提出，上海 " 十三五 " 期間計劃供應 5500 公頃住宅土地，可提供住房約 170 萬套，比 " 十二五 " 期間增加 60% 左右。
實際上，在上海公佈未來 5 年供應計劃之前，北京也開啟瞭供給側結構性改革的思路。未來五年計劃供應住宅用地 6000 公頃，其中國有建設用地 5000 公頃，集體建設用地 1000 公頃，以保障 150 萬套住房建設需求，其中包括 50 萬套租賃住房。
以北京、上海等一線城市為代表的樓市 " 供應之變 " 表明，樓市調控重點正從最初的 " 打補丁 "" 堵漏洞 "，向如今的 " 增供應 "" 調結構 " 轉變，調控手段正由堵到疏、由抑投機轉向穩預期。
樓市的火熱往往伴隨 " 地王 " 的不斷湧現，背後不僅有土地短缺、拍賣機制的原因，也與過度透支的金融有緊密關系。
" 各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。" 不久前，住建部和國土資源部聯手加強購地資金管控，掐斷貨幣到房地產之間不合理的 " 明渠暗道 "。
此外，5 月底，住建部發佈我國首個住房租賃和銷售法規的征求意見稿，" 購租並舉 " 改革全面提速。大力發展住房租賃市場，預示著熱點城市住房供應將從 " 重售輕租 " 跛行式供應體系，轉向構建 " 租售並舉 " 的供應新體系。
種種跡象顯示，從土地供應、金融到立法頂層設計，房地產結構性調整的調控思路逐漸浮出水面，基礎性制度和長效機制的 " 四梁八柱 " 正在搭建。
劉洪玉說，需求側管理 " 先手棋 " 隻能治標，隻有盡快下出 " 後手棋 "，著力改善土地和新建住房供給管理，提高市場供應彈性，才能穩住老百姓對樓市的預期。
市場之問：如何將 " 房住不炒 " 落實到位
從去年底中央經濟工作會議，到年初中央財經領導小組會議，再到剛剛閉幕的全國金融工作會議，穩定樓市、防范風險一直是高層關註的重點，也是當前經濟社會生活的頭等大事之一。
在業內專傢看來，地方政府這一輪房地產調控確實是在 " 動真格 "，很多調控手段力度之大超乎預期，如對 " 商改住 " 項目等一些市場頑疾 " 動刀 "。
如何將 " 房子是用來住的，不是用來炒的 " 的定位真正落實到位 ?
中國指數研究院常務副院長黃瑜說，關鍵要加快形成穩定房地產市場發展的長效機制和住房制度。她表示，中國目前仍處在城鎮化快速發展階段，樓市向好的大方向沒變，仍是推動中國經濟發展的穩定器。
長效機制的建立是一個長期動態的過程。" 與長效機制相關的各種相關政策，都要從局部利益中走出來，從穩定市場、防范風險的大局著眼。" 劉洪玉說。
