本文授權轉自:深圳看房團;作者:端五
大消息來瞭。
為遏制房價,吸引人才,深圳發佈瞭重磅文件:《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》(修訂意見)。
雖不是 " 紅頭文件 ",但事關 " 住房改革 ",代表瞭深圳市保障房未來的走向,一句話:意義重大。
從文件中可以看出:保障房改革的動作越來越大,配比范圍和數量都有所增加,對於樓市來說,這裡面釋放的信號也不僅於此。
先看重要信息:
1、擴大瞭城市更新保障性住房配建比例地區范圍,基本生態控制線外全覆蓋,多為核心片區。並且一視同仁,適用於所有改造為住宅和商務公寓的拆除重建類城市更新項目。其中,通過城市更新籌集 13 萬套人才住房和保障性住房。
2、大部分保障房所在地,周邊 1000 米范圍內都會有已建、或在建的城際線、軌道站點,也就是建造地鐵房等具有通勤優勢的住房。
除瞭不能碰的生態線,如湖泊、公園、綠地外,隻要能滿足企業用房、人才用房的片區,都將配建一定數量的保障房。
深圳的保障房改革力度是超前的,國內基本上沒有城市能相提並論。
此外,深圳政府還表示:適當擴大重點產業園區及周邊地區范圍,減少長距離通勤機動化出行,緩解交通壓力,促進產城融合,因此也基本確立瞭 1000 米范圍內必有地鐵的格局。
可見政府對於保障性住房的投入巨大,參照十三五的住房規劃,深圳保障房超過商品房已成為定局,比例接近 60%。但商品房的稀缺性還在加劇,越來越多的房子會被政府控制,分給深圳市最想留下的人或者企業。
並且,這也基本確定瞭深圳保障房的未來調性:占商品房比例將越來越大,品質急劇提升,進階為優質房源。但同時,在核心區配建大量的保障房,也會抑制周邊的房價,保障人才、企業的用房難題。
我們先看本次規定的區域劃分和調整內容,其中:一二類都被規定 1000 米范圍內要具有地鐵站點或城際線。
一類地區主要是指福田-羅湖、南山-前海、寶安、鹽田、光明新區、龍華區、坪山區、大運新城等城市主、副中心區和規劃以研發辦公功能為主的重點產業園區內。
增加:福田 CBD 地區、廣東自貿試驗區前海片區、後海中心區、深圳灣超級總部基地、寶安中心區、大運新城、坪山中心區、光明鳳凰城、清水河片區、鹽田河臨港現代服務業產業帶、寶龍工業區等。
一類地區占比最高,占新建商品住房的 20%(圖中紅色部分)。
周邊房價:(註:下面出現高房價、倒掛現象的片區,是因為周邊有豪宅也被統計入內)。
數據來源:深圳房地產信息網、鏈傢網
二類地區是指除一類地區之外的城市主、副中心區,規劃以研發辦公功能為主的重點產業園區。增加瞭空港新城、平湖金融與現代服務業基地、壩光國際生物谷、和軌道 6 號線支線、12 號線、13 號線、14 號線、16 號線站點 1000 米覆蓋地區。占比 18%。
周邊房價:
數據來源:深圳房地產信息網、鏈傢網
三類地區是指一、二類地區和基本生態控制線以外的所有陸域地區。增加瞭機場地區、大鏟灣地區、坪山區東部地區、大鵬新區、坪地街道,增加瞭 15%。新增加的項目基本上也具備交通優勢。
周邊房價:
數據來源:深圳房地產信息網、鏈傢網
開頭說瞭,這裡面釋放的信號不僅於此,對於我們普通人來說,上面幾張房價表格已經說明瞭一切。
我們以一類地區為例,這些片區都是配套設施完善、交通便利的核心區,參考深圳市安居房的定價標準(不超過新房 70%)(保障房主要由安居房和公租房構成,裡面包含人才住房)
比如寶安中心,目前新房均價在 10 左右,也就是說,安居房的價格將在 7 萬左右,所以將來租的比例應該更大,因為賣的話,價格實在太高,或者會上調比例,降低價格。
最近一段時間,廣州、武漢、長沙等大中城市都發起瞭企業(產業)爭奪、人口(人才)爭奪的暗戰,各地都相繼寄出大招,有人說,深圳現在的政策有點落後於其他城市。但實際上,深圳的房子就是最大的福利。深圳市的保障房配建力度、落戶政策已經是最大招數,落戶相當於房票,保障房等於發紅包,並且,沒有幾個城市比深圳的房子更值錢瞭。
保障房屬於深圳住房改革的一種,也有遏制房價、改善住房需求的一種手段。說到這裡,就有必要說下廣州的新政,我們簡單論述論述一下,因為跟深圳未來的樓市也息息相關,業內預計也會跟進。
廣州的租房新政,要求 " 租購同權 ",租房的人也可以選擇就近入學。但實際上廣州的新政如同選秀,要戶籍、要積分排隊等等,沒有這些條件的人,一切照舊。好在這個政策是一個信號,代表瞭政府願意發展租賃市場,改善原有的住房體制。但教育稀缺的現象並沒有轉變,真正的供給源頭仍然是一團亂麻,如同現在的樓市調控,供給側改革弱於需求側改革。
房價漲比跌更容易,因為需求口子被撕開,學區房有可能會往上走一段,並且,廣州的房子自從調控以來,就一直在漲。
到是廣州提出的發展 " 城中村 " 現代租賃服務業值得思考。
因為深圳的農民房就是廉價的公租房。農民房 + 保障房是深圳平衡住房問題的兩大法寶,但相比於保障房的成本,一套合理合法、被監管的 " 城中村 " 租房制度也應該研發落實。
深圳在飛速發展,用保障房留企業、爭人才,同時,人口置也在加快,精英化也在加快,解決住房問題首當其沖。另外不久前,住宅供給的翻倍計劃也是抑制房價上漲速度的大招。可見,未來大漲的幾率是很小瞭,樓市的格局已經在改變。
說到底,從供給側改革,才能解決高房價的問題。
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