文／馬光遠
這兩天，我收到最多的信息是大傢希望我談談對廣州新出臺的 " 租售同權 " 政策的看法，以及這個政策對未來樓市的影響。
從內心而言，我並不願意談這個話題，因為，我即使不看政策的具體內容，我也知道這隻是一個看上去很美，而真正操作起來根本不可能實現的政策。
原因隻有一個，那就是優質教育資源的供應相對於需求，將長期處於稀缺的狀況，在優質教育資源稀缺的情況下，要實現真正的租售同權，操作難度之大，超乎想象，這是一個基本常識，根本無需我去做太多的論證。
然而，當我看到諸如一些 " 樓市重磅炸彈來瞭 " 等吸引眼球的標題的時候，我覺得我有義務告訴大傢：所有說得太美好的事物，短期內都是很難實現的。
那些將 " 租售同權 " 視為 " 重磅炸彈 " 的人，一定沒有認真讀過廣州出臺的文件是怎麼說的，更遑論追究政策的細節瞭。其實，這個政策加上標點符合隻有 33 個字：" 賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。" 沒有任何操作性可言，而魔鬼恰好是在細節裡。
文中的 " 符合條件的承租人 " 究竟什麼樣的承租人符合條件，需要什麼樣的條件，這裡面大有名堂，如果最後細化瞭，也和當初的規定會面目全非。坦率而言，這樣的政策在沒有優質教育資源的地區好辦，但一旦某個片區有優質教育資源，幾乎不可能實行。如果真的一體對待推行，最後隻有通過抓鬮來決定誰能上學瞭。在不考慮各種特殊通道的情況下，這個政策不一定使得學區房房價下跌，倒很有可能使得優質教育資源所在地區的房租再次暴漲。
當然，必須強調，我一直說盡快啟動中國的租賃市場。就市場的結構而言，中國房地產市場最大的短板就是政策過度關註銷售市場，而忽略租房市場，租房市場無論是政策環境，還是市場本身的發展，都和目前中國房地產市場的體量不匹配。
去年中國租房市場租金規模也就 1 萬億左右，而美國高達 3.5 萬億。就租房市場的未來發展而言，空間依然很大。但是，在一線城市的租售比嚴重失衡，租房遠比買房合算的情況下，為什麼沒有人選擇租房，因為在很多城市，即使房子不是 " 炒的 "，但因為其捆綁瞭很多的福利，因而也不簡單就是 " 住 " 的。
北京的學區房為什麼到瞭駭人聽聞的天價仍然有那麼多人趨之如騖，因為大傢買的不是房子，而是孩子上學的資格。相對於孩子的前途，房價是否太高已經不重要。你是通過高房價，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價的。這種把房子的所有權與教育等公共服務進行緊密捆綁的情況下，房子當然不是簡單住的。
至於其他的原因，比如，房價上漲的預期，國人的習慣，以及長期以來，中國在住房租賃公共政策層面的缺失已經是次要原因。也就是說，在公共服務的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權相對於租賃權，具有獨特的不可比擬的優勢。
住房公共政策給房屋所有權賦予瞭很多遠遠超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發展的原因，也是大傢寧可選擇高位接盤也不願意選擇租房的根源。
就此而言，廣州的 " 租售同權 " 就是個誇大的偽 " 同權 "，因為他隻說瞭孩子入學的權利，但附著在房子上的，還有其他福利。中國房地產市場化十多年來，公共政策對租房市場極其冷漠，因為政府在其中無利可圖。
鼓勵租房的措施很多都是隔鞋搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵大傢租房，但到實際操作層面，幾乎所有的政策都無法落地。如果租賃政策真正要落地，起碼要在這個方面有突破，比如，把買房和孩子入學脫鉤。買房可以入學，租房也應該有入學資格，如果規定租房有入學資格，這是廣州的 " 租售同權 " 被大傢熱議的原因。但因為操作上的原因，基本是不可能落實，所以學區房的價格仍然是堅挺的。
在政策細節難以落實的情況下，任何看起來很美的政策背後都有種種的陷阱。我很少鼓勵年輕人在當前情況下租房子，因為在房價上漲的情況下，這種選擇很害人。
最近，住建部等九部委有發文《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並且選取瞭廣州、深圳、南京等 12 個城市作為首批開展住房租賃試點單位。
撬動租賃市場，彌補租賃市場公共政策短板的方向無疑是正確的，但仔細研讀瞭政策本身，仍然很難看到力度非常大的鼓勵措施，租房的好處在政策裡面體現的不多。
而且，應該明白，未來解決租賃住房的問題，一定要主要靠市場，而不是政府。美國租賃市場發展，主要是很多大的市場化的機構參與租賃市場。目前機構在租房市場所占的比重不過 2%，而美國是 30%，日本是 80%，通過市場化的手段，通過政策的扶持，培育大的機構參與租賃市場非常有必要。
然而，我們現在開出的藥方居然要求開發商拿瞭地建瞭房不許賣自持，而在租售比失衡的情況下，這種政策對開發商沒有任何吸引力。還有，新的政策要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。
坦率而言，國企在這個市場上真的沒有任何有事可言，政府可以鼓勵國企從事公租房等政府提供的產品的供給，但大量的租賃房肯定是通過市場解決的，把這一塊的希望寄托在國企上連國企自己都會覺得很奇怪。
中國大多數沒房子的人仍然願意聽你預測房價要跌，凡是聽到 " 暴跌 " 的詞匯，他們就會莫名的興奮。
我們承認房價已經太高，但美好的願望不能掩蓋殘酷的事實。我支持真正的 " 租售同權 "，但我知道這很難，這需要大量的配套政策，這需要有真正操作性的細則，這需要打破很多利益格局，不要動輒把房價的下跌寄托在這些口惠而實不至的政策上。
把房子和孩子的未來掛鉤，這無疑很缺德。但我們需要的不是動人的口號，而是真正具有破局性質的有操作性的舉措。
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