丨導 讀
廣州的做法，不能抑制房價。要維持房地產價格的穩定，必須看透房地產本質。房地產是什麼？是看多地方經濟的權證，反映瞭資源的稀缺程度，是貨幣的溫度計，是一種特殊的 " 地方稅 "，是地方政府的心頭愛 ……
文 / 葉檀 ☞財經女俠 | 毒舌善心
廣州在教育方面租購同權，並不等於房價下跌。
7 月 17 日，廣州公佈《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，" 租賃 16 條 " 規定，租房者子女可就近讀書，進一步落實租購同權，另外，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，且調整後用水、電、氣價格按照居民標準執行。
廣州的做法，不能抑制房價。要維持房地產價格的穩定，必須看透房地產本質。
01
房地產是看多地方經濟的權證
房地產是什麼？是看多地方經濟的權證。
比如，我看好上海經濟的發展，想分享上海經濟發展的紅利，又不是企業主不擅長辦企業買股票，該怎麼辦？
買房。買上海市區的房子，最好是核心區的房子。
如果上海近 30 年每年 GDP 平均增長 10％是真實的，那購買房地產起碼可以獲得每年 10％的房地產上升的溢價。30 年前，上海市區房價是每平方米 3000 元，以每年增長 10％計，按照指數增長，30 年後每平方米高達 52348.2 元。根據中國房地產協會 7 月 18 號發佈的數據，截止 2017 年 7 月 18 日，上海房地產均價為 51856 元，跟我們上面推算的數據大至相當。
有些城市經濟不振，房價就是上不去。有個朋友嘆氣說，買瞭一個東北的省會城市，10 年前每平方米 7000 元，到現在才 8500 元，還不如去做理財。還好，16 年，二三線房價大漲特漲，總算漲瞭一點。哎，如果全部買北京的房子就好瞭。
房地產是地方經濟的溫度計，房價在國內的排名，往往與這個城市在國內的經濟排名相吻合。一二三線城市就是因此而來。
02
房地產價格反映資源稀缺程度
廣州讓租房客享受公共資源，尤其是教育資源，並不會讓優質教育資源增加。
優質教育資源是稀缺產品，稀缺產品的溢價不是體現在這裡，就是體現在那裡，溢價不會消失，不過分配對象不同。
廣州新政一出，大傢瘋狂租學區房，學區房租金回報率大幅上升，租金高到一定程度，還不如買房合適。如果當地政府控制租金，100 個教育名額有 1000 個人搶，那溢價就由學校享受。
有一個辦法可以降房價。逼迫有空置房的人必須出租，否則收重稅，這樣廣州的房地產供應量將大幅上升。而用現在的辦法，不過是加劇瞭教育資源的緊張情況，以後真會打破頭。
03
房地產是貨幣的定心錨
房地產不光是經濟的溫度計，也是貨幣的溫度計。房地產在某種程度上是貨幣的定心錨。
中國房地產一直處於上升周期，因為貨幣一直高燒不退。過去 26 年，從 1990 年到 2006 年，廣義貨幣增長瞭 101 倍，資產價格象風箏一樣扶搖直上，資產價格還是掌握在貨幣的手心裡。
房地產作為中國居民最重要的投資品種，跟隨貨幣發行量的增長而增長，享受著貨幣增發的溢價，貨幣發行量越大，房地產溢價越高。
不要以為自己投資房地產有收益，就覺得自己有多牛，臺風來瞭，豬都會飛。房價最高的地方，就是風力最大的地方。房地產市場下行瞭，你還能贏利，那才算牛。
房地產黃金時代結束瞭，白銀時代還在。原因並不是因為各個地方政府的表態，而是廣義貨幣增速最高的時代已經結束瞭。
04
房地產造假比股市要困難得多
前 20 年投資房地產之所以比股市強，主要是因為信用。
地球人都知道，我國金融市場信用不大好，股市找到一傢有信用的上市公司，憑借股息分紅就能分享發展紅利的，實在太少，一不小心就踩瞭雷。
房地產盡職調查簡單多瞭，看看開發商的信用，看看樣板房，看看地段，看看規劃。房地產造假比股市要困難得多。
比如，我買瞭一套房，在北京城南 30 裡某某小區東 301，隻要有瞭房產證，就不怕開發商逃到天上去。最壞的結果，無外乎房價下跌瞭，但房子還在。一些上市公司就難說瞭，眼睛一眨老母雞變鴨，業績預報喜上加喜，正式公告卻雪上加霜。房地產信用的相對可靠性，才是房地產在如此長的時間內，成為最重要的投資品的理由。
05
高房價是一種特殊的 " 地方稅 "
高房價是一種特殊的 " 地方稅 "，是地方政府的心頭愛。
地方政府負債率過高一直是個心頭大患。2015 年，中國社科院發佈地方政府資產負債表，報告顯示，截至 2014 年末，地方政府總資產 108.2 萬億元，總負債 30.28 萬億元，凈資產 77.92 萬億元。
負債率高，資產也得上升，地方政府最重要的資產就是土地，隻有土地不斷上升，才能滿足償債和建設資金的需要。
征稅成本太高，對經濟發展不利，但抬高房地產價格簡單易行，負面影響不會立竿見影。
06
期權價格裡包含貪婪
貪婪之心難以控制，漲，就漲上十八層天，跌，就跌入十八層地獄。日本房價最高的時候，離房地產崩盤僅一線之隔。美國在 2008 年金融危機之前，是房地產投資的天堂。
中國人多投資品種少，貧富差距大，房地產漲幅超過美國，一旦下跌起來也會非常可怕。
07
房地產供求關系並不重要
滿足瞭基本需求後，房地產供求關系並不重要。
在住房的剛需沒有得到滿足時，房地產供不應求，房價會上漲。房地產市場 98 年前後就是這樣的。
但到現在，中國人均住房擁有率在全球不低，現在主要受投資控制。一個地區投資者占三分之一，這個地區的房價不可能下降。以一個地區的投資比例，反映著房價的基礎，一個傢庭買一套房跟一個傢庭買三套房，完全不是一個概念。
房價要保持平穩，怎麼辦？降低 " 期權 " 的內在價格。
首先，降低杠桿，並且提升房貸利率，提高投資成本。美國、日本捅破房地產泡沫，都是用的加息這根針。
其次，降低廣義貨幣數量，現在的廣義貨幣增速已經到歷史低點，增速已到拐點。
第三，增加期權風險。一些地方現在購房兩年後，才允許交易，誰也無法預測這兩年的經濟、市場、政策風險。內含風險增加，期權價格下降。
第四，加快經濟結構轉型，讓地方政府依靠稅收生存，而不是依靠當地主過日子。
第五，有更多的有信用的投資產品分享紅利。比如發行各種低風險債券，並且股市有更多有信用的白馬股，形成漂亮 300 的池子，讓投資者通過股息分享中國經濟的成長溢價。不再讓房地產一枝獨秀。
正因為房地產的投資特色，買房地產就是做多經濟，才有人說，買房就是愛國。
為什麼樊勝美想在男朋友的房本上加上自己的名字？因為，那意味著男朋友對自己長期做多，如果十五個房本上都寫上名字，那是曲綃筱她媽對曲綃筱的愛。
那是房地產的黃金時代，如果是現在這個上下震蕩的新周期，曲綃筱的媽絕不會把所有的愛都變成房地產。
