◇ 為什麼都說 " 西城是高地，海淀是丘陵，東城是平原 "？我們把以上三個區的學區分佈和房價分佈直觀呈現在地圖上後發現，優質學區越集中的地方，房價越高。西城區是學區高地，也是房價高地。
數據解碼北京學區房的秘密
撰文 / 吳嘉川（數據工場）
學區房是個讓人既愛又恨的詞匯。中國大多數城市包括北京在內，小學入學都實行 " 就近免試入學 "，因此哪個街道所在樓房中的孩子可以進哪一所小學或初中，都有明確劃分。
學區好壞反應在房價上，這已經是不爭的事實。最極端的案例是，相鄰的西城和海淀區兩處住宅，房價相差甚大，大到相隔一條街，卻每平米能相差 5 萬元。
西城區裕中小學與海淀區民族小學僅 1 公裡之隔，兩校對口的居民小區房價卻相差每平米 5 萬元。據房天下 2017 年 4 月二手房交易數據顯示，對口裕中小學的裕中西裡小區，均價為每平米 14.6 萬元。一公裡之外，對應民族小學的馬甸西月季園小區房價是 9.6 萬元。 而裕中小學就位於北京 " 牛小 " 最密集的德勝學區內。
西城區是北京公立教育的高地，房價當然要高過其他區；但是，在同一個行政區內，房價差別會小一些嗎？
答案是否定的。
在北京海淀區內，由於不同的學區，中小學升學率懸殊，房價差異也很大。比如，上地學區與清河學區，分別位於地鐵十三號線上地站兩側。上地東裡小區與怡美傢園相對而望。前者對口的上地實驗小學是傢長心中的 " 牛小 "。房天下數據顯示，4 月該小區每平米均價為 11.9 萬元；後者對口第二實驗小學當代校區，小區房屋均價為每平米 7.6 萬元。
怎麼解釋這些相鄰區域房價的巨大差異？
傢長追捧學區房：賭一賭上好大學的概率
傢長們追求的無非是一個環環相連的概率。當孩子進入瞭優質學區的小學，通過就近 " 劃片入學 " 等因素，比普通學區的孩子有更多機率進入優質初中，進而享有更優質的教育資源，更有機會考上一個好高中，最終，考上好大學的機會也可能更大一些。
以一位購買西城區陽光麗景小區的傢長為例，這位傢長認為讓孩子拿到一張進入北京頂級學區——德勝學區的入場券，耗資近兩千萬元，購買瞭這套屬於德勝學區的學區房。該小區對口的小學正是 " 牛小 " ——育翔小學。在教育高地西城區，該學區內近七成以上小區，住宅均價超過每平方米 10 萬元。
她的孩子最後考上一本大學機率是多少？是不是比其他區大呢？
除瞭優質小學，小升初也需就近入學。初中就近派位入學，再次激勵傢長購買優質學區的住宅，學區房繼續推高。德勝學區內，對口共有 8 所初中，包括市四中、市七中、市八中、市十三中及其分校、三帆中學及其裕中校區、北師大二附中西城實驗學校。這其中，除瞭市七中和北師大二附中西城實驗學校，其他所有初中都在 2017 年北京教育考試院出臺的《優質高中部分中招計劃》中被劃為 " 優質高中所屬初中 "。
優質，是傢長最關心的。隻要能進入大部分是優質初中的學區，就意味著在派位時有學生有更多機會進入優質初中，進而就更接近高中示范校。
2017 年中考招生計劃顯示，西城區示范高中計劃招收 4735 人，占全區實際報名中考人數的 66%；東城為 56%；海淀為 33%。在北京主城區中，西城區初中生進入示范高中的機率最高。
也就是說，如同這位購置德勝學區房的傢庭一樣，西城區三分之二的學生能進入西城區示范高中，而相臨的海淀區該比例隻有 3 成。
更值得註意的是，中考報考人數比西城多兩倍以上的海淀區，僅有 11 個高中示范學校，而西城區卻有 15 個。
一位曾為購買海淀區還是西城學區房而糾結的傢長說：" 海淀學生多，在那邊就是拼傢長，你得瘋狂報班。西城這邊相對來說會稍微輕松一點，優質的中學和高中更為集中，學位多，學生少。" 示范高中絕對數量多，讓傢長在購買學區房時對西城區趨之若鶩。
傢長在乎高中示范校，是因為較普通高中而言，示范高校在高考中的表現更為優異。看 2016 年東西海三區所有高中示范學校的高考成績單，其中北京市文、理科前 10 名的學校中，就有 6 所來自西城區，而它們都是高中示范校。從一本上線率上看，東城六至七成高中示范學校擁有百分之百的一本上線率；西城與海淀該比例約為三成。在公開一本率的海淀區高中示范校中，一本上線率全部高於 90%。
傢長追逐學區房：投資抑或投機？
" 學區房 " 除瞭關鍵在 " 學區 "，它還是個 " 房 "，既是居住所需，又是投資標的。
我們將小區對應學區分類，比較不同學區內小區的二手房掛牌均價，以三區中漲幅最大的東城區景山、東華門學區為例，今年 3 月其每平方米均價已達 2015 年 3 月的 8.7 倍，僅次之的是安定門、交道口學區，房價也翻瞭四倍有餘。西城區漲幅最高的是展覽路學區，今年三月的學區內每平米均價已飆升至 2015 年 3 月的 3.5 倍。
在北京東西海三區擁有一套學區房，根據所屬街道的劃分，區分學區好壞之後，的確能夠增加許多上好初中、好高中，進而增大上一本院校的概率。這個概率並不是百分之百，可買來的房子無論新舊都在增值。
許多傢長們都覺得學區房的正確使用方式就是：" 不要在意房子大小、周圍環境，一旦孩子從這個學區畢業，就把房子賣掉 "。他們知道，隻要不同學區教育質量懸殊不改變，與自己一樣有學區房需求的傢長就一直都會在。
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隨著收入提高和傢庭財富增值，傢長們追求更高質量的教育，由此獲得向更高階層流動的機會，這是無可非議的；但是，由於大城市優質教育的整體短缺和區域嚴重不均衡，一些優質中小學周邊的住房，正在成為爭奪的焦點。
就目前而言，學區房已超越瞭其居住價值，超越瞭其階層標簽，正在成為資產投機的籌碼。在中國，尤其是特大城市，正在經歷巨大的資產泡沫化過程。而房地產市場將成為最大的泡沫。學區房則是這個巨大泡沫中最閃亮的一個。
學區房，不僅是城市原住民關心的問題，更是城市新移民融入主流社會的標志。作為城市新移民，能在北京、上海、深圳等大城市擁有一套學區房，這無疑是獲得階層安全感的最佳方式，更是在讓傢庭資產增值的快捷手段。
問題在於，圍繞學區房的投機，對轉型期中國意味著什麼？是拉大瞭收入差距還是促進瞭社會融合？中國正在快速增長的城市中產階層，能由此獲得幸福感嗎？學區房多大程度上成為社會階層固化的標志？這不能不引發人們深思。
