轉自：政經縱橫談；作者：雷思海
這兩天，老王借錢給老孫收購自己的資產的消息，刷屏瞭。
這確實有點稀罕，其中內情外人難足為道。不過，更重要的的一點，也許是另外一面：那就是它可能意味著，這一輪房市的財富乾坤大挪移，走到瞭終結階段。
降降降杠桿
根據媒體的報道，孫宏斌的融創中國，收購王健林的萬達文旅的錢，631.7 億當中，有 295.75 億是萬達借給孫宏斌的。
萬達將因此拿掉一筆很大的負擔，也就是媒體常說的去杠桿。萬達這個中國地產業的標桿企業之一，終於開始瞭去杠桿。
雖然看起來隻是賣瞭 600 多億的資產，但是，考慮到萬達文旅名下巨大的國內二三四線土地儲備，萬達如果不賣的話，意味著未來必須借更多的錢，才能開發，這一增一減的對比，未來減少的杠桿規模，起碼是在千億以上。
與此前的李嘉誠、潘石屹等房地產大亨，先後收縮自己在國內房地產市場上的杠桿，到這次萬達在地產市場壓低杠桿，恐怕不難看出，大佬、富人正在有步驟地退出國內房地產市場。
高處不勝寒
其實，對於國內房地產企業來說，要去杠桿真不容易，不到萬不得已，是不會幹的。
因為這是自己砸自己的場子。
為什麼這麼說呢，且聽慢慢到來。
國內的房地產企業，有一個特點，就是高杠桿運轉。
這裡看一個 2016 媒體披露的數據：
2016 上半年，千億級房企中，綠地控股資產負債率為 88.36％，與去年同期基本持平；萬科 A 資產負債率為 80.6％，同比上漲近 3 個百分點；碧桂園負債率為 78％，較去年末增加瞭 3 個百分點；恒大的負債率高達 81.79％，保利的負債率也近 80％。
（這次收購萬達資產的）融創中國，2016 年的中報也顯示，當時的融創中國的負債總額高約 1279.57 億元，凈負債率高約 85.1％。
高杠桿意味著高融資，80% 的負債率，也就意味著，100 億的資產，其中 80 億是借來的。
若是 1 萬億的資產，那麼其中 8000 億可能是借來的。
最怕倒過來重演
那麼，這些房地產企業，是怎麼借來這麼多錢呢？
奧妙是拿地。
拿到土地瞭，一旦土地價格上漲，等於公司的資產增值瞭，公司的可抵押資產也就多瞭，於是又拿此前拍到手的土地，去銀行做更大的抵押，再拿地，土地價格再漲，於是，各路房地產企業的資產繼續上漲。
這就構成瞭一個正循環，貸款融資拿地——地價上漲、資產增值——土地抵押再融資再拿地——地價再上漲，資產再增值，就這樣一路下來，我們就看到瞭今天的各路房地產巨頭們。
知道這一點之後，我們就不難知道，這些房地產巨頭們，最怕的事情是什麼瞭。
那就是地價停止上漲！或者下跌 !
因為土地價格一旦停止上漲，甚至下跌，那麼公司的資產就會停止增值，利率的損耗將不可承受。更壞的情況就是地價下跌瞭，那將是資產的雙重損耗，而債務卻是硬的，一個針眼都抹不掉。
如果地價下跌成立，那麼，房地產巨頭們，就要把當初做大的那個過程，倒過來重演一遍。
基本路線就是：土地價值縮水——資產縮水——債務負擔加重——被迫賣出資產（主要是土地與房子）——房價地價下跌——資產進一步縮水。
若沒有外來幹預的話，高杠桿的房地產企業，最終難免會資不抵債，破產瞭。
首富很容易就變成瞭首負！
給韭菜們解套麼？
所以，土地價格上漲，是全體房地產企業的共同利益所在。
也是因此，我們總是能夠看到，隻要監管層稍微放松點，那麼各地的地王就會層出不窮。一個比一個高。為什麼？
這就是房地產企業的龍頭打法，用幾十億甚至上百億資金拍出一個地王，小小代價鎖定的收獲則是，手頭千億、萬億的土地增值更多，就可以融到更多的錢，貸到更多的款。
所以，萬達這次卸掉部分杠桿，絕非尋常。以它的巨大體量，其負面影響將是很大的。
這恐怕也是這次收購，安排比較特別的原因之一，就是要將其負面影響，壓縮到最小。
而融創中國來接盤，雖然有加杠桿的意思，但從老王借錢給老孫的角度來看，則有萬達與融創一起分攤這部分杠桿的意思。兩個房地產巨頭，顯示出抱團取暖的跡象。
這麼做是有理由的。
近期三四線城市房價的大漲，一大批三四線城市的房價，已經突破萬元 1 平米。而與此同時，一二線城市，則出現瞭滯漲的情況。
這種情形，或許並不秒。
做股票的談友們知道，當一線的龍頭股炒得差不多的時候，資金會炒作二線三線股，最後是垃圾股，當垃圾股大漲之後，則意味著聰明資金能夠收割的地方，基本就收割的差不多瞭。
一輪韭菜割瞭，一輪財富的乾坤大挪移，自然就會走向尾聲，因為新一茬韭菜的生長，需要時間。
前兩天，有篇文章，說現在居民凈存款隻有 26 萬億瞭，因此不夠炒房瞭。其實，這個說法完全是錯誤的，房價上漲不會導致居民儲蓄的減少，隻會導致居民儲蓄的轉移。以前這 26 萬億，分散在更多的居民的手裡，現在，它不過轉移瞭主人而已，集中到瞭少數的房地產企業以及富人手裡。
也就是說，房地產市場的這四年狂歡後的再狂歡，並沒有去杠桿，而隻是轉移瞭杠桿而已，以前很多房地產企業身上的杠桿，也包括一部分地方融資平臺的杠桿，轉移到瞭借錢買房的居民身上，富人的杠桿轉移到瞭窮人身上。
當垃圾股炒上天之後，一地雞毛的階段來臨。那些成功收割瞭韭菜的資金，會立即沖回來給韭菜們解套麼？除非股價再次大跌，才有可能讓這些資金進場，重新玩一輪財富轉移的遊戲。
所以，當前這 26 萬億的居民存款，它們中的不少，或許正是這輪房地產市場財富乾坤大挪移的贏傢，是不會輕易再回到房地產市場的。
生平第一遭
因此，當萬達這個地產的標桿企業之一，開始主動在國內房地產市場上降杠桿的時候，我們或許需要看到，它背後的風。
近幾天的幾件事，也在佐證這個風向，不是向上螺旋，而很可能是另外一個方向。
一個是 2016 年全國居民人均住房建築面積為 40.8 平方米，城市人均住房面積 37 平米。2013 年這個數據分別是 35 平米，與 32 平米。這個人均面積，已經非常可觀瞭。
另外一個事則是，7 月 4 日，上海發佈瞭兩宗土地出讓的公告，分別位於浦東張江和嘉定的兩宗土地，要求競得人須 100% 自持 70 年。這意味著這兩宗土地所開發的房子，隻能用於出租，而不得出售。在上海這樣一個高房價的城市，大傢的常識，感覺政府應該增加商品房土地供應，實際卻。。。。因此，這個自持政策是值得反復品味的。
不難推論，這個政策的一個客觀效果，就是阻止更多的新商品房入市。它或許意味著有關方面認為，新房若再持續入市，會對現有房價格局構成較大負面影響。
當然，這些都算是國內的小氣候。
而國際大氣候，則是全球主要央行貨幣寬松政策，都進入瞭尾聲。美聯儲已經制定好瞭加息與縮表時間規劃，另外一個全球便宜資金提供地，歐元區也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲，意味著歐洲央行結束零利率的時刻，不久將會來到。
需知，在美元加息的時候，之所以全球資本市場似乎還很滋潤，一個重要的原因，就是便宜的歐元，彌補瞭全球資金的渴求。不過，這個美元之外的最大水源，很快也將慢慢關閉。
一葉落後，是天下葉落。
剛剛過去的這起房地產的收購，雖然帶有盛夏火熱的意味，但更多的或許是意味著這十年來，房地產市場的這輪財富乾坤大挪移的終結階段，已經來臨。
當然，真正的趨勢是無聲的，並伴隨著諸多讓人產生反向沉醉的亮色，隻有這樣的趨勢，才會盛大而不可逆轉！
就如寒冬的肅殺，人類也是經過瞭千百年，才最後摸出瞭這季節輪回的規律。而我們的房市起落，所導致的財富乾坤大挪移，對絕大部分國人來說，都將是生平第一遭。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
