作者 | 暴哥
今天，暴哥在瀏覽新聞的時候，無意中發現新華社對萬科新帥鬱亮一段題為，《鬱亮：樓市 " 回歸 1998" 住房困局並非無解》的三分鐘半左右的采訪視頻。采訪以對答的形式呈現。（大傢有興趣可以去網上找來看一下）
萬科的見解
具體來說其實就是請鬱亮闡述瞭對三個問題的看法。（暴哥的重點在第三個問題）
下面是暴哥從視屏中摘錄的文字內容：
問題一：宏觀調控：同樣需要回歸初心
鬱亮的回應如下：
我覺得現在的房地產行業有點像回到瞭 1998 年左右。1998 年是房改開始的時候，市場化改革開始的時候。當初的設計特別有意思，不同收入階層設計不同的房子保障體系，租售並舉，有低收入的保障性住房；經濟適用房（普通住宅）；還有商品房；
現在這個階段和 1998 年很接近，為什麼接近呢？
回到瞭 1998 年的定位，解決普通人的住房，隻住不炒，既帶動經濟增長，滿足老百姓消費升級需求，讓大傢住有所居。房地產行業經過 20 年的發展，到瞭新起點，回到瞭 20 年前的水平。這個點意義重大，它不僅作為拉動經濟增長的一個工具，更多的是解決行業最主要的問題，解決普通人的居住問題，來到瞭一個轉折點。
問題二、城市化第二階段房地產業洗牌
鬱亮的回應如下：
中國城鎮化的第一個階段，攤大片發展，城市有足夠的空間，低價低勞動成本低，城市擴張成本低。第二個階段城鎮化的特征是核心城市的資源承載能力到瞭極限，成本要素上升，使得企業也好，勞動力也好，要外溢，就形成瞭城市圈，城市帶的發展
軌道交通極大地改變瞭中國城市佈局，促進中國城市圈，城市帶的發展形成，軌道交通極大促進瞭第二階段加速到來。
問題三、大城市房價高年輕人買房怎麼辦？
鬱亮的回應如下：
長效機制的核心是解決普通人的住房問題，尤其是立足於年輕人的住房問題。年輕人住房問題不解決，社會就會不穩定。
我覺得有幾個問題出現：一個是房價太高，以至於年輕人沒有能力一下子買房。可以通過供應租賃房等方式，使得城市青年居住問題通過租售兩條腿走路來解決，現在有人行動瞭，提供更多可支付性住房，年輕人買得起的住宅。
拐點
不知道大傢看過鬱亮的這個簡短的采訪有什麼看法， 暴哥是有不少想說的。對於前兩個問題，暴哥以為其實是萬科對於樓市形勢的一個判斷。
從本次采訪中，暴哥的理解是，鬱亮對於樓市形勢有如下判斷：
樓市未來的投資屬性將淡化，居住屬性增強；經濟角色將減弱，功能屬性將增強。
大傢看他說房地產行業接近 1998 年，1998 年住房商品化剛開始，住房的居住屬性更強；他還說房地產行業將進入新拐點。拐到哪裡呢？
拐到兩個方面，一個是從微觀層面，市場的層面上來說，" 隻住不炒 "；一個是從宏觀層面，政策層面來說，房地產將不僅是拉動經濟的工具，而是要解決普通人居住的問題。
另外，房價、人力成本貴導致核心城市的人流自然疏解，借助於軌道交通這個過程將會加速。所以未來，更多二線城市、三線城市會崛起，而這或許也是未來房地產行業的發展方向。
萬科解決高房價的辦法！
鬱亮對於解決高房價給出瞭兩個回應：一個是先等等，從租房開始，到有經濟能力瞭在開始買房；一個是提供更多的可支付性住房。
先說第一個，從租房開始。
租賃模式未來大行其道已經是可以預見得瞭。從萬科自己連續拿瞭很多 70 年禁售期的土地來說，就能夠看出租賃模式的探索將會成為未來地產的主流發展方向之一。
但是這裡有幾個問題就，第一，如果積極的發展租賃住房之後，房租價格上漲幅度超越房租的漲幅怎麼辦？尤其一些人口流入比較大的崛起中城市，比如武漢、杭州等等。房租太貴瞭，對於年輕人的壓力一樣大。
再有就是現在租房子仍然不是一件輕松的事，尤其對於年輕人來說，如果保護自己的權益，讓租房更加便利也是需要亟待提高的。
為瞭解決上述問題，可能必須得動用我們的行政手段，從基本立法這一底層開始完善租賃體系，管制房租的上漲，保障租戶的利益。同時積極的發揮，像萬科這種大房東在市場的作用，間接的提高小房東，散房東們的水平。
這裡暴哥又不得不提起，暴哥十分推崇的德國租賃體系。德國對於租賃市場的重視程度可能是前所未有的，政府嚴禁出租者在租戶出租期間隨意漲價（三年內不得超過 20%），如有違約，會受到嚴懲；而大量的租賃住房也讓，出租者難以坐地起價，因為如果你漲價，那麼租戶可以到別的地方租住。
德國還通過立法等措施，一方面鼓勵開發商開發出租房，給予補貼，稅收減免；另一方面給收入不高的傢庭提供租房補貼。
近期，不少人可能和暴哥一樣發現，我們國傢從中央到地方也在積極的從租房立法層面入手，逐步完善住房租賃體系。
2017 年，兩會時期，住建部強調要加快住房租賃的立法工作；近期，到北京也在《北京住房和城鄉建設發展白皮書》中提出，推動本市住房租賃市場加快發展。
昨天，暴哥第一時間撰文廣州樓市的租購同權，引起瞭不小的反響。確立租權和房權的同等地位可能是我們最需要關註的，再次基礎之上，政府當然需要完善相關的配套體系，才能形成一個更加健全，更加符合我們老百姓實際需求的租賃體系。
再說第二點，提供更多可支付性的住房。
什麼是可支付性住房？鬱亮說瞭就是買得起的房子。
具體來說就是房價和收入（房價 / 年收入）之間的關系達到合理水平。
所謂合理水平，應該是房價在收入的 3 到 6 倍。
目前中國是什麼水平呢？易居研究院曾經統計過，2016 年全國層面上，房價收入為 7.5 倍。
看到這個數字，估計很多人搖頭瞭，怎麼可能？是啊，每一個的感受都是根據自己的情況來得，而上面這個圖是全國統一口徑的，三四線城市以下的房價把整體房價收入比拉低瞭。
僅就重點城市又如何呢？
最新的統計是這樣的，深圳房價收入比是最高的 32.44，上海北京差不多都在 25.
估計有不少人搖頭瞭，還是不科學啊。北京房價 10 萬計算，買一套 100 平米的房子，1000 萬，一個人收入 1 萬，兩個人 2 萬，一年 24 萬，不吃不喝需要 40 多年才能買得起。
統計學和人的感受有偏差很正常，有收入低的，自然有收入超高的把你平均掉；同理有房價高的地方，自然有房價低的區域，把房價平均掉。
不過無論怎麼看，目前中國房價和收入之間的關系太高是事實！
那麼怎麼解決呢？
鬱亮說提供可支付性住房。具體他沒說。
暴哥這裡發揮一下。
其實解決房價和收入間的關系，無非從收入和房價入手，要麼提高收入，讓收入增速超過房價漲幅，縮小差距；要麼讓房價降下來，貼近收入水平。
前者需要大傢共同的努力，需要國傢經濟的增長和收入分配的傾斜；後者，更多可能要就靠行政手段來調控瞭。
現在有些人對於行政手段，控制樓市很是不滿的，認為應該發揮市場的力量。但其實暴哥覺得這種理解很是錯誤。
房地產市場無論在哪個國傢都不是完全市場化的市場。美國是公認的自由經濟市場，土地自由化。但是美國的房地產市場仍然存在政府的影子，美國的兩房，房地美、房利美就是最好的證據，作為準政府組織，他們的存在讓美國的樓市存在政府的隱性擔保，這也最終造成瞭，小佈什為瞭緩解科網股泡沫帶來的影響，提出居者有其屋計劃之後，美國次貸危機爆發。
德國推崇奧地利學派哈耶克們的自由經濟哲學，對於凱恩斯的幹預主義向來不屑一顧，然而德國政府可能是全球在住房市場上幹預最深的國傢之一。也正是因為這種幹預，德國樓市才沒有出現過大的波動。
所以說，樓市說到底是為瞭人們居住存在的，那麼就應該由政府發揮更大的行政力量。
最近，暴哥常常在想，既然住房從來就不是一個市場化的市場，那麼或許我們可以長期的采取一種限定性，限價措施。（作為長效機制的一部分）讓房價的漲幅保持在可控的范圍，大傢可以接受的范圍之內。而現在執行的從土地拍賣，到新房限價等等限制性措施，其實完全可以作為一種長期的手段。
這麼做既可以在土地和房價之間留足地產商的利潤空間，也可以保證房價得到控制，還能化解由房價波動帶來的金融風險，最終當人們的收入水平跟上房價的時候，更多可支付性的房子其實就自然出現瞭。（當然，更直接和相對激進的方式是直接供應更多價格相對低廉的住房，直接就產生可支付性住房，可這種可能性微乎其微。）
不過，更多可支付性住房的出現，或許意味著想要炒房子或者夢想著通過房產暴富的人們可能會不高興瞭。
感想
鬱亮多次提到 1998 年。不知道 98 年大傢對於樓市還有多少回憶。在暴哥印象裡，當時租房和買房之間的界限並沒有這麼大。租房一樣可以享受到同等的教育、醫療等一系列資源。而當時的孩子數量可能遠多於現在，因為恰逢 60 年代那一撥人口高峰期的孩子們處於學齡期。
98 年包括以前，為什麼大傢沒有像現象在一樣對房子看的這麼重？或許是因為生活中房子這種有形的事物，其無形價值（財富效應、教育等附加值）並沒有現在這麼大。
所以回歸初心，讓房子回到其本來的居住屬性，弱化，甚至放棄投資屬性，讓房地產行業回到 " 初始點 " 或許才能真正的解決一切由房地產給人們帶來的困擾。
當然，要做到這一切，需要我們全社會的共同努力。國傢可能需要更多得轉變經濟模式，調整經濟結構，讓房地產為核心的經濟部門不再成為經濟發展的主角；建立起完善的租賃住房體系，提供更多分散化的醫療和教育資源，避免優質資源集中帶來的過度稀缺效應；
各地政府需要轉變財政思路，找的新的可持續財稅來源，讓企業、讓實體經濟成為自己財稅的保障；我們普通居民可能也應該改變觀念，不要把房子看成 " 聚寶盆 "，而把房子看成真正意義上的拿來住的傢。
最後暴哥想說，其實現在中央提出的供給側改革，強調經濟結構調整，提出房子是拿來住的不是拿來炒的，都是從不同的角度在解決地產與經濟、住房與人們需求之間的矛盾；
而中國人口生育率逐步走低（目前沒有看到趨勢性的扭轉）以及 90 後們本身對於樓市觀念的變化，可能會對樓市產生更深層次的影響。
