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同讀一本書嘉賓分享
口述 / 徐斌口述 整理 / 巴九靈
每成交 25-30 套房子就有一個人要上法庭解決購房矛盾，買房其實是一件高法律風險的事。你隻有練就一雙慧眼金睛，把這個樓盤的問題找出來，把它放進考慮因素，才能保證自己在買房投資的時候不容易掉進坑裡。
選房要從哪幾個方面去看？
通過一個電梯就能判斷出這個小區好不好，以後是升值還是貶值。
我們現在入住的房子是要交物業費的，物業公司將這筆費用花在電梯公司、安保公司、寶潔公司上，其中電梯是整個物業費裡最貴的。如果縮減對電梯每個月的養護，物業公司就降低瞭在電梯上消耗的成本，他們就可以得到更多的利潤。
一般來說，電梯如果不養護，到瞭第 8 年就會出問題。但是如果我們買新樓盤，沒有時間的考驗，很難看出物業公司是否用心養護電梯，很難通過電梯判斷出這個小區的服務好壞。
一個已經有 8 年、10 年歷史的小區，如果電梯還是和新的一樣，那麼說明這個物業公司給業主提供瞭相對不錯的服務，要是這個電梯已經不行瞭，那麼說明在過去的八年裡，這個小區的物業和業主之間必然是矛盾重重。
你的鄰居們可能因為對物業公司不滿，一直不願意交物業費，物業公司收不到足夠的物業費，就更不可能把錢花在小區裡。由此，進入物業公司越想掙錢 - 業主越不肯付錢 - 業主越不付錢，小區就越差的惡性循環。
房子的質量好不好，物業好不好，會影響到你在未來 20 年、30 年住得舒不舒服，同時也會影響房價漲幅高低。很多人問我，買什麼樣的房子比較能升值呢？要我說，用心維護的房子就會升值。但是在小區裡，這是你和鄰居們共同努力才能做成的事，所以，選房子更多的時候是選鄰居。
新樓盤 VS 二手房，買哪個更劃算
買房還是選二手房比較聰明。新房容易遇見以下這些坑，而二手房很難遇到。
第一個問題是爛尾樓。
今天中國的商品房采用的是期房預售制度，就是要先交錢、簽合同，開發商再去蓋房子，蓋好之後再交付給你。
我們的期房預售制度並不能防止爛尾樓的發生，在爛尾樓發生的時候業主就有較高的概率，至少短暫地會面對錢房兩空的局面，這是我們買商品房最大的一個坑。
第二個問題是質量災害。
施工方想把項目從開發商手裡拿下，是以競標的方式，比哪個施工方的價格更低，在這樣的基礎上，施工方實際已沒有什麼利潤可言。要想獲得利潤，他們會選擇這三方面入手，一是工程款主合同；二是規劃變更，比如原定這個房子是要這麼蓋的，但是在施工的過程中發現這麼蓋不行，要拆掉重蓋，這樣的話就得額外付錢給施工方；三是偷工減料，其實偷工減料在日常生活中非常普遍，因為他們知道，反正你們也團結不起來，也打不起官司，收瞭房之後也根本看不出來。
第三個問題是產權，經常會有人買到五證不全的房子，或是買瞭房子，房產證卻辦下不來等等各種各樣的問題。
如何避開買商品房常遇到的這些 " 坑 "？
如果想避 " 坑 "，有兩個好方法。你可以把小區的名字告訴有維權經驗的律師，或許一說小區名字，他們就知道這個小區出過什麼問題，因為什麼維過權；
你也可以加入該小區的業主群，業主群基本都是維權群，這樣一來，有什麼問題就一清二楚瞭。
這些房子能不能買？
在買房的過程中，大傢經常考慮要找性價比高的房子，但是房子是一分錢一分貨。一般來說哪些房子便宜，哪些房子就容易出問題，便宜的房子都有哪些呢？比方說頂賬房、拆遷安置房、兩限房、商改住，它們的房價都會比周圍的房子便宜許多，但是這些房子都不值得你去買，它便宜的那 1/3 絕對會帶給你非常多的麻煩。
經常會被人問商改住房、LOFT、酒店式公寓是否值得買。開發商用比較便宜的價格拿到瞭商業用地，再按照住宅的價格往外賣，賣出價格便宜而且不限購，看似很好的選擇。
首先，這類房子公攤面積會出乎意料的大，換句話說你買一百平米的房子到手應該是有 90 平米或者 80 平米，但是如果買的是商住樓，恭喜你，一百平米的房子能到手 50 平米就不錯瞭。
其次，很多皮包公司為瞭方便經營，又不想承擔太高的租金成本，就會選這些商住樓進行營業掛證，甚至真的在裡面開店，那麼這棟樓裡就會進出很多陌生人，缺乏一定的私密性。
同時這些房子因為本身設計不是住宅，隔音差、商水商電、沒有燃氣、一層隻有一個衛生間等缺點會一一暴露。就算賣的便宜，在不限購的情況下這些房子還非常難出手，無論哪個方面考慮，這些房子都不值得購買。
買學區房要註意什麼？
在過去這幾年，很多開發商都宣傳自己的小區是學區房，因為你不說自己是學區房就賣不出去。可是沒有一個開發商有資格這麼說，因為我們開發商賣的是期房，而我們的學區是每年春天由區教委進行劃片區來的，教委劃片的時候看的是戶口。
學區房每一年開幾個小班是固定的，比方說今年十佳小學一年級有 6 個班，一個班 30 個位置，那麼總共隻能招 180 個學生。這個時候在學校附近新開一個期房樓盤，這個樓盤有沒有可能成為十佳小學劃片的范圍之一呢？不可能。
作為學區房，你的孩子有沒有入學資格，看的是傢長的戶口、戶口遷入時間、孩子的戶口、孩子戶口遷入時間。而買期房等房產證下來之後你才能辦戶口，等房產證下來通常是四年以後的事，黃花菜都涼瞭。
通常來說，開發商很難提前三年把小班給你預訂好，他沒有這個權利，所以開發商往往隻是拿這個東西做宣傳。
如果你想買學區房，務必買二手房，如果你想知道你的房子是不是學區，務必問教委。有的開發商為瞭宣傳，不惜一切代價讓教委的官員配合，讓政府背書，你要知道，如果是真的他就不會介意把這個寫到合同裡去。在中國，敢把學區房寫到合同裡去的開發商幾乎是沒有的。
