幫主還沉浸在房價繼續下跌，要提著錢進場的憧憬中，昨天，國傢統計局發瞭 6 月商品房銷量的數據，給幫主澆瞭一桶涼水。
6 月商品房銷售銷售面積接近 2 億平米，為歷史第二高。納尼？樓市不是一直處在高壓調控中嗎，為什麼銷量還會爆發？這是不是意味著樓市回暖，房價反彈瞭呢？
幫主來聊聊商品房銷量爆發下的房價。
銷量
北京、上海新房成交量實際 " 腰斬 "，三四線 " 賣得歡 "
統計局數據顯示：2017 年 1-6 月銷售數據全面上升，漲幅相比 1-5 月有明顯提升。
拆分單月數據看，6 月單月商品房銷售面積接近 2 億平米，單月同比上升 21.4%，漲幅遠超過 2017 年 5 月單月的 10.3%。月度銷售數據僅次於 2016 年 12 月處於歷史第二。
研究數據發現，上半年房子賣得確實好，不過，銷售主力並不是一二線城市，而是三四線城市。在北京的幫主似乎可以松口氣。
從成交結構看，一二線占比明顯減少。在各地樓市加碼調控政策的背景下，主要熱點城市的成交量同環比均呈現不同程度下降。
以北京為例，6 月份新房成交量下降超 6 成。2017 年 6 月北京新建商品住宅成交套數 1727 套，環比今年 5 月下降 32.7％，同比去年 6 月下降 61％；成交面積 27.27 萬 / 平方米，環比今年 5 月下降 24.4％。
上海房市成交量也接近腰斬，6 月成交數據顯示，當月一手商品住宅成交量為 68.61 萬平方米，環比減少 3.4%，同比減少 45%。
二線城市中，合肥、深圳上半年成交量也大幅下降。截至上半年末，主要熱點城市的庫存均相比 4-5 月有上升。去庫存主流城市集中在三線城市。
三四線城市去庫存成為最近 2 個月主力，庫存去化加速，並且主要以住宅為主，住宅待售面積減少 1305 萬平方米。
所以說，6 月份單月數據火爆都是三四線城市賣得好，一二線城市依然比較暗淡。
這種行情未來能夠延續嗎？
中原地產首席分析師張大偉認為：6 單月數據全面火爆難以長期支撐，預計從趨勢看，三季度市場在三四線支撐下依然會高溫運行。2017 年四季度很可能房地產銷售數據的漲幅會降低。整體市場平穩。一二線已經進入調控政策抑制下的降溫周期。
房價
中介：交易清淡，部分房源降價
鏈傢網一名房產中介告訴幫主，在 3.17 新政實施、商住房被限制的情況下，外地購房渠道被鎖死，投資客轉手難，市場交易清淡。
據該中介介紹，亦莊經濟開發區的一處房源又下降瞭 5%，而且由於小戶型好賣，100 平左右的大戶型難賣，所以小戶型均價甚至要比大戶型每平米貴出 1 萬元。
由於無法完成業績，中介收入直線下降，該中介表示，原來 2 萬、3 萬的收入，現在隻能勉強拿到底薪。
接下來房價漲還是跌？
以北京為例，據偉業我愛我傢集團市場研究院數據統計，"317 新政 " 強勢出臺，北京二手房價在 3~4 月份沖高後，開始逐步企穩回落。先是 5 月環比下跌瞭 3.4%，之後 6 月又再次環比下跌瞭 4.7%，不僅跌勢持續，且跌幅有擴大跡象。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉在接受媒體采訪時表示，隨著交易量的持續回落，目前北京二手房價的下跌才剛剛開始，2014 年我們曾經經歷過的二手房價下跌 10% 的情況，或將在 2017 年再現。
胡景暉說，由於今年的調控力度比 2014 年還要嚴格，所以預計，今年北京二手房房價的跌幅有可能超過 10%，三季度開始，我們將看到北京二手房價下跌的區域和跌幅進一步擴大。
中原地產首席分析師張大偉持中性看法，他認為，房地產市場預計在三季度的慣例淡季將出現更加明顯的降溫表現，調控政策下，一二線城市房價上漲空間有限。
樓市高壓調控還能撐多久？
張大偉認為，一二線城市的調控政策不會松動。
從去庫存政策看，預期 2017 年整體三四線樓市政策將依然平穩寬松。但一二線城市已經基本完成瞭去庫存任務，預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下，房地產調控持續加碼。
目前，全國已經有超過 40 個城市 " 限售 "，張大偉認為，預計未來還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。一定年限限制轉讓，可以有效的降低投機行為。
商改住政策也歷史第一次全面收緊，從調控原則看，這體現瞭一線城市針對人口調控的重視。
方正證券首席經濟學傢任澤平認為，本輪房地產調整預計會到 2018 年下半年。
對於 2018 年之後的房地產市場，任澤平認為，取決於房地產市場長效機制的建立，像房產稅的推出等。長效地產市場如果能得以建立，2018 年後的房價走勢會平穩，否則之後可能會出現報復性上漲的風險。
任澤平認為，房地產調控是 18 個月周期，超過 18 個月，地方政府會扛不住，和土地財政有關，超過一年半，土地財政會面臨壓力，超過 18 個月是存在放松的壓力的。
除非未來通過房地產稅替代土地財政，那樣地方政府就缺少刺激房價的動機。
作者：北山
