我有個學弟，在深圳市區工作，月入 1.5 萬，準備在深圳買房結婚。
他和未婚妻目前有 50 萬積蓄，加上雙方父母資助和親戚借款，大概有 100 萬現金可用於購房和裝修。
學弟想買套小三房，再不濟就買個兩房剛需盤。可是這點錢，在深圳關外二手樓均價 4、5 萬情況下，買套剛需房（以 80 平方米計算），這點錢連首付都不夠。
學弟把目光轉移到龍華新區的小產權房。某些配套較好的小產權房樓盤，帶裝修，樓價約 1.3 萬，一套 80 方兩房總價約 100 萬。學弟去那個樓盤看過，覺得跟商品房幾乎無差別（如果忽略周邊緊挨著廠房），而且還不用繳納二手房稅費。唯一覺得需要考慮的是，這房子得一次性付清房款。
學弟想咨詢我的意見，我一聽說要一次性付清 100 萬就馬上否定瞭。學弟覺得奇怪，為何我連房子、小區都不看，就否定瞭這個方案。
如果學弟的 100 萬大概有 80 萬可用於購房（其他的用於支付稅費和裝修），那麼這筆錢是可以撬動 267 萬的商品房。大概可以買 50+ 平米。
以首次購房首付 3 成計算，總房款為 80 萬除以 0.3 等於 267 萬，月供約 1 萬元（以 30 年分期、等額本息計算、年利率 4.9%）。如果是兩夫妻一起負擔，對於一線城市居民這個月供不算重。何況大城市職場新人薪水會快速增長，過不瞭幾年這月供不成負擔。
小產權房總價這麼高，同樣是剛需房，完全可以用 50 平米緊湊兩房來代替。
學弟始終不想放棄買套大房子的想法。他聽說附近某些小產權房提供分期付款，隻需繳納 5 成首付，餘款分 3 至 5 年分期還清，覺得自己應該能輕輕松松買一套。
我再次無情地否定學弟的想法。假設小產權新房總價 100 萬，首付 5 成要 50 萬，餘下 50 萬分 3 年還清（因為時間越短房東收利息越低），忽略利息一年需還近 20 萬。如果學弟覺得買商品房月供 1 萬都算負擔重，那麼一年還 20 萬就不算負擔重？！
小產權房總價高已經不算弱點。最大的弱點在於，完全不能用長期、低息貸款啊！
我搜羅一下最近深圳、東莞等地小產權房，能接受分期付款的盤最多僅 5 年分期，利率從免息到 0.9%/ 月不等（折合年利率為 10.8%）。也即是說，幾十萬房款分 5 年還清，對於年輕小夫妻而言不是小數目。不像銀行發放的房貸，可以長達 30 年分期，慢慢還。
學弟似乎還不死心，想著給商品房開發商賺很多錢、給銀行支付利息很不爽。我笑而不語，正因為商品房可以獲得房貸，當遇到傢庭變故需要大筆資金時可以拿房子抵押，而小產權房是死的、不能變現。
學弟始終不明白，商品房其實是個金融產品。買房不過是獲取優良貸款的途徑。
學弟對小產權房念念不忘，還問我一句，那啥時候買劃算呢？
我的回答是——
A．現在優質地段的小產權房已經達到二手房價 1/3，買小產權房的錢都夠商品房的首付。除非穿越回到至少 5 年前，那時深圳小產權房約為同地段商品房價的 1/5、甚至更低。
B．若日後小產權房提供更長時間的分期付款，可能會劃算。
後話：
前兩天，廣州出臺 " 租售同權 "，輿論界幾乎一面大贊歡迎。一心向往小產權房的學弟似乎找到政策依據，以為買小產權房以後不用愁孩子上學問題。我又給他潑冷水，學弟聽好瞭：
很多城市早就有不買房照樣積分入學，隻不過在學位面前，無房無戶口者永遠是排在最後。深圳今年戶籍生公辦學位缺口好幾萬人，何時輪到租房者呢？
