摘要：今年樓市的 " 金九銀十 " 可謂成色不足，一線、二線城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別達 59%、32%。銷售前景轉淡、融資趨緊為 2017 年下半年房地產投資增速蒙上陰影。
* 本文來自華爾街見聞（微信 ID：wallstreetcn），作者孫建楠
一線城市新房成交面積同比跌幅近六成，樓市 " 金九銀十 " 黯淡開場。
易居研究院發佈數據顯示，9 月上半月，所監測的 50 個典型城市新建商品住宅成交面積同比減少 34%。其中，一線、二線城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別達 59%、32%。
" 金九銀十 " 成色不足
一線二線城市成交量出現大幅下滑。易居研究院發佈報告稱，9 月上半月，所監測的 50 個典型城市新建商品住宅成交面積為 1080 萬平方米，環比增加 4%，同比減少 34%。這種表現僅好於春節前後的淡季和今年 8 月的高溫淡季。
值得註意的是，9 月份上半月從環比變動情況來看，一線、二線、三線 50 個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為：14%、-1% 和 8%，同比跌幅分別為 59%、32% 和 30%。
中信建投首席地產業分析師陳慎表示，他的團隊跟蹤的 51 城和全部 79 城數據顯示，今年七月、八月和九月三四線城市成交量基本回縮到瞭 2015 年同期水平。
另有數據顯示，三四線城市成交量已經占到全國成交量的 77%，部分原因也是因為一二線城市成交量下降所致。
中原地產分析師張大偉認為，一二線城市熱度已經被 3 月份開始的調控明顯抑制。調控政策帶來的一二線城市房價拐點首次全面出現，最近 3 年，15 個熱點城市首次出現全面停漲，並終於首次出現瞭全面的下調。最近幾個月，三四線城市成為去化庫存主力軍。
房貸利率上浮成為另一大重要變量。融 360 數據顯示，1-8 月全國首套房平均利率 " 八連升 "，升至基準利率的 1.04 倍，全國 533 傢銀行中 90.8% 不再提供優惠利率。
本周，北京、上海、深圳等多個城市的商業銀行明確提高首套房貸款利率，上浮 5% 至 10% 成主流，同時各地監管部門嚴查消費貸變相進入樓市的行為。
對此，中國央行營業管理部表態，房貸利率調整是銀行在嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為。
首創證券分析師韓笑認為，考慮到二三線城市的高成交比重，房貸利率的集中上浮將對需求端構成實質性的抑制作用，短期定向加息效應升溫將顯著影響成交意願；同時，近期消費貸的嚴格監管也將進一步壓縮居民端杠桿空間。
可見，今年的 " 金九銀十 " 很可能成色不足，這提前為市場刮來一陣冷風。
開放商信心 " 回落 "
" 金九銀十 " 黯淡開場，預示三四季度房地產投資逆風已現。
渣打銀行發佈瞭一份最新調研報告顯示：開發商信心明顯出現回落趨勢。
開發商所擔憂的問題包括如下幾方面：
1、銷售前景轉淡、融資趨緊致使建設前景更為謹慎，為 2017 年下半年房地產投資增速蒙上陰影。
2、房地產銷售降溫、融資成本開始上升、開發貸和房貸收緊可能對下半年的房地產投資增速造成影響，並遏制下半年房價上行，持續緊縮政策也可能加劇房地產行業面臨的不利環境。
3、下半年全國房地產交易量可能減速，因為支撐一季度靚麗房屋銷售數字的二、三線城市房屋銷售在二季度失去瞭動力。
實際上，樓市調控悄然擴圍，特別是中西部城市大幅加碼。
據華爾街見聞瞭解，下半年超過 20 個城市出臺房地產市場 " 加法 " 政策，包括防止消費貸和信用卡借款流入房地產市場、增加限價商品房供應、推進限地價限房價項目、停止辦理實行的 " 商轉公 " 貸款業務、限購門檻升級、差別化房貸政策、調整土地交易規則、增加一二線城市土地供應等。
業內人士表示，中西部城市和三四線城市已成為調控頻繁區域，根據 3-6 個月的政策作用周期，政策效果最快將在今年年底出現。
穆迪發佈報告稱，未來 6～12 個月房地產開發商將面臨挑戰。由於調控措施持續收緊，預計年內中國房地產銷售增速會繼續放緩。截至 8 月 25 日，13 傢受評開發商的評級展望為負面，占受評中國開發商的 25.5%。
積極拿地的背後，大型房企開始出現微妙的態度變化。比如，恒大在半年報中稱，準備在 2017 年 7 月至 2020 年 6 月，將土地儲備總量控制在每年負增長 5%-10%。融創中國在半年報中稱，上半年土地公開市場熱度不減，出於謹慎考慮，大幅減少在土地公開市場拿地。
渣打報告的調研中，受訪開發商特別指出瞭對銷售前景轉淡、融資趨緊的憂心。近期上市房企財務數據也印證瞭這個擔憂。今年上半年，66 傢 A 股上市房企融資整體是以銀行的開發貸為主，取得銀行借款規模 6354 億元，同比上升 32%。
根據廣發證券研究團隊瞭解，上半年銀行信貸資源也多向大中房企傾斜，從現金流量表中也能看到，大中房企取得銀行借款的增速較高，而小房企甚至出現瞭同比下降，行業目前強者恒強的競爭格局加劇。
此外，債券融資較去年和前年出現大幅縮水。今年上半年，66 傢 A 股上市房企債券融資規模僅 405 億元，同比降幅高達 70%；而去年和前年債券融資整體規模分別高達 1992 億元和前年 1723 億元。
