從廣州提出 " 租購同權 " ——符合條件的承租人子女可就近讀書 , 到武漢明確承租人享受義務教育等公共服務 ; 到杭州在今年年底前要建成住房租賃平臺 , 納入全部出租房源信息共享 ; 再到以無錫為代表的多個二線城市 " 租房落戶 "; 在上海 , 首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交 , 采取隻租不售模式 ; 北京則要求拿地企業自持租賃住房 , 隻租不售。
不僅 12 個試點城市 ( 編註 :7 月 20 日 , 住房和城鄉建設部會同有關部門 , 選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市作為首批開展住房租賃試點的單位 ) , 各地都在響應國傢著力構建 " 購租並舉 " 房地產市場供應體系。
與此相呼應的是 , 住建部還配套推出保護承租人權利的法規 , 以多角度保障不同群體的住房需求。7 月 26 日 , 新華社援引住建部有關負責人的話表示 , 將通過立法 , 明確租賃當事人的權利義務 , 保障當事人的合法權益 , 建立穩定租期和租金等方面的制度 , 逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。
在此之前 , 住建部已發佈《住房租賃和銷售管理條例 ( 征求意見稿 ) 》, 鼓勵出租人與承租人簽訂 3 年以上的租賃合同 , 房租按月支付 ; 同時擬嚴禁開發商捂盤惜售 , 要求買房中介服務費施行明碼標價等。對於最敏感的租金支付 , 意見稿明確住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的 , 出租人不得單方面提高租金等。
享受同等的教育醫療公共資源 , 長期的租賃合同 , 出租人不得擅自抬高租金 ...... 租房子就可以在理想的城市安穩地生活一輩子 , 應是最大化瞭 " 房子是用來住的 "。
以租房為基礎的房屋體系會是什麼樣的圖景 ? 我們或許可以從國外一些經驗中略窺一二。
比對其他國傢 , 德國被公認為住房市場效能最好的國傢之一 , 所推行的 " 社會福利住房體系 " 勾勒出的住房體系正是如此的 " 理想國 ": 全國一半的傢庭租房而不是買房 , 房價長期保持穩定 , 供需持久平衡。
德國海德堡。 本文圖片均為視覺中國 資料圖
" 退租保護 " 和 " 房租管制 " 制度
德國位於歐洲中部 , 是歐洲最大經濟體 , 歐洲鄰國最多的國傢 , 也是歐盟中人口最多的國傢 , 同時是全球國內生產總值第四大國。德國住房政策是如何解決眾多需求的呢 ?
概括來說 , 德國通過市場機制解決大多數人的住房需求 , 供給需求決定價格 , 針對貧困群體予以資助。
在德國 , 住房政策被看作是國傢社會福利體系的一個重要組成部分。德國 2001 年頒佈的《住房扶持法》第一句話就是 " 社會福利住房的扶持是承擔社會責任的住房政策的重要組成部分 "。根據《住房扶持法》, 德國政府投入資金建設社會保障住房 , 並以低於市價的價格投入市場。
同時 ,《住房扶持法》與《租房補助金法》等法規一起 , 為社會保障住房供給、中低收入的房租補貼、租賃市場的規范等提供瞭法律框架。
在市場租房領域 , 德國實施有利於承租人的 " 退租保護 " 和 " 房租管制 " 制度。" 退租保護 " 即承租人可以不用給出理由和出租人解約 , 但是出租人需要在符合法律規定的情況下才能提出解約要求。" 房租管制 " 即三年之內出租人不得提高當地房租水平的 20% 以上 , 各州政府每年根據數據分析制定當地租金水平。一般情況下 , 政府制定的租金價格低於由供需關系決定的市場均衡價格。
租房補助的資金來源於德國聯邦政府 , 由各地的社會福利局進行具體行政操作。有需求的貧困人口可以提出申請 , 行政部門根據其收入、傢庭人數 , 以及所在地的房屋租金價格水平 , 制定 " 租金補助 " 標準。
德國聯邦統計局數據顯示 , 至 2015 年 12 月 31 日 , 德國總人口 8217.5684 萬 , 其中約 46 萬戶傢庭獲得住房補貼 , 占所有住戶的 1.1%。
7 月 27 日 , 德國聯邦統計局公佈數據稱 , 截至 2016 年底 , 德國住宅和非住宅建築的住宅數量約為 4170 萬。與 2000 年相比 , 住房庫存增加瞭 290 萬戶 , 增長瞭 7.5%。到 2016 年底 , 每 1000 名居民中有 502 戶住房 , 與 16 年前相比 , 每 1000 名居民增加瞭 35 戶住房 ( 2000 年 :467 戶 ) 。
德國呂貝克。
德國傢庭平均收入 8 年可購買一套 340 平方米的獨棟
一名 2008 年回到國內從事保險業的劉女士告訴澎湃新聞 , 在德國 2007 年研究生畢業後 , 她在威斯巴登市工作時租的房子約 50 平方米 , 每月 400 多歐元租金。房子帶有花園 , 走路到市中心隻需 20 分鐘。
威斯巴登是德國第五大聯邦州黑森州首府。黑森州位於德國中部 , 最大的城市是法蘭克福。劉女士說 , 她的一名朋友在德國結婚購置的房子 ,2007 年因離婚需要出售時 , 房價不僅沒漲 , 還略有下跌。
另一名留學德國並定居德國的郭先生 ,2016 年 11 月在法蘭克福附近的城鎮以 40 多萬歐元購入一套獨棟房子 : 總面積 340 平方米 , 居住面積約 150 平方米 , 帶有一個花園。他告訴記者 ," 現在估計漲瞭 5 萬歐元。"
這是他的第二套房子 ,2014 年 , 他在該地區以 17 萬歐元買入一套居住面積約 70 平方米的公寓。搬入新傢後 , 那套公寓目前以每月 900 歐元 ( 包含物業管理費 , 如垃圾清理費等 ) 出租。
郭先生為什麼選擇買房 ? 郭先生覺得中國人有房子才感覺是自己的傢 , 就和德國人看重自由地流動性一樣 , 文化使然。此外 , 在德國 , 租房和買房的支出相差不大 , 他將買房作為一種投資。
據記者瞭解 , 德國的戶籍制度主要作用是政府部門瞭解人口居住狀況的 , 但並不限制人口的流動 , 上戶口和銷戶都很方便。在德國人的觀念裡 , 哪裡有更好的工作機會就去哪裡 , 因此他們更願意選擇租房 , 以便保障自己的流動性。而在中國 , 漢字中 " 傢 " 是要有屋頂的 , 有自己的房子才有安全感。
根據德國聯邦統計局的報告 , 與 2017 年 2 月相比 ,5 月住宅樓宇價格上漲 0.9%。2017 年 7 月 , 德國出租公寓的凈租金通貨膨脹率初步值 ( 最終結果將於 8 月 11 日公佈 ) 為 1.7%。
此外 ,2015 年德國傢庭平均總收入為每月 4196 歐元 , 其中 62% ( 2620 歐元 ) 來自就業。目前 , 德國的法定最低工資從每小時 8.50 歐元增加到 8.84 歐元。
顯然 , 購房經濟壓力不是德國傢庭購房率低的主要原因。以德國傢庭平均總收入計算的話 , 買入郭先生 340 平方米的那套獨棟房子 , 大概需要 8 年多。
劉女士和郭先生前後兩種經歷選擇 , 轉變的時機是 2008 年金融危機。全球金融危機爆發後 , 歐元區國傢房價急轉直下 , 從 2008 年開始一直處於負增長狀態。受金融危機影響 , 歐洲部分國傢的房地產市場受到嚴重沖擊 , 房地產泡沫破裂 , 特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國傢房價跌幅更大 , 價格穩定、風險更低的德國房地產市場成瞭國際投資的避風港。
此外 , 德國聯邦統計局 8 月 1 日公佈的數據顯示 ,2016 年 , 德國有移民背景的人口連續第五次創下新高 , 大約 1860 萬德國人 , 漲幅 8.5%。
盡管如此 , 德國房價仍處於合理區間。2014 年德國房產價格指數比 2005 年增長 13.9%, 略低於歐盟 14.6% 的平均漲幅。
德國法蘭克福美因河 東方 IC 圖
德國人更願意租房的真相
盡管德國總體平均住房水平較高 , 但是貧困群體的保障問題還是沒有得到很好解決。比如 , 以社會福利為名義使用的公眾資金 , 因為政策門檻設定的不合理 , 大多數資金落入非貧困群體手中。而政府對於租賃法規的直接幹預 , 也損害瞭住房需求者的利益。因為德國社會福利住房建設類似於砸金蛋的幸運遊戲。幸運的人可以獲得自用住房建設補貼 , 或者低廉的社會福利住房租金 , 即使你是中高收入群體 , 同樣可以獲得。沒有運氣的貧困人群卻或多或少為政府送出的金蛋承擔部分成本——貧困人群不繳納所得稅 , 但隨著消費稅及物價的提升 , 實際上也變相承擔瞭部分稅負。
同時 , 貧困人群基本上沒有資金去建設自有住房 , 加之德國社會福利住房的建設標準較高 , 使得獲得補貼後的建設住房的租金也處於較高水平。
又因為德國的有利於承租人的 " 退租保護 " 和 " 房租管制 ", 出租人在選擇承租人的時候 , 也會盡量避開高風險人群 ( 編註 : 多屬於貧困群體 ) 而選擇條件相對好的群體 , 如選擇大學畢業生。這樣 , 德國住房政策的效果其實是收入越高的階層獲益越高。
另外一個問題是 , 德國大都市的社會福利住房租金和經濟落後地區的租金相差不大 , 實質上是價值越高的社會福利住房獲得的國傢補貼也越高。如此 , 已經獲得大都市住房的住戶 , 盡管收入已經增加 , 也願意繼續保持住房租賃。特別是地理位置好的社會福利住房 , 情況更為嚴重。
隻能租房的人群租不到房 , 可以買房的人群寧願租房。從數據上看 , 自 2008 年開始 , 德國的貧困人口比例約占 20%。在德國 , 隻有約 50.4% 的傢庭居住在自有住房中 ( 低於歐盟 60% 的住房自有率水平 ) ,49.6% 的傢庭租房居住 , 其中 45.4% 的傢庭租住私人租賃住房 ,4.2% 租住政府或社會住房管理機構提供的社會租賃房。
德國也意識到一系列的問題 , 並引入 " 錯誤分配費 ", 但從錯配的福利房獲益者處收取費用隻能適度減少扭曲 , 減少獲益者獲益而不能結束獲益。
推廣租賃住房可滿足 " 夾心層 " 需求
怎麼辦 ? 住房分配權似乎是一個不錯的方法。
德國地方政府根據區域風險群體的數量 , 與私人房主以及企業達成分配權交易——政府支付一定費用獲得一定住房數目的分配權 , 並在一定程度上承擔租戶的違約責任。出售分配權的私人房主或企業 , 在重新出租房屋時先通知政府。如果政府數據庫中有符合條件的人 , 政府行使分配權 , 沒有 , 房主則自行出租。
此外 , 上述提到的 " 租房補助 " 正日漸成為德國住房政策的核心內容。租金補助考慮申請人的收入 ; 申請人傢庭符合申請標準的人數等 , 體現瞭根據不同傢庭成員數目及當地住房水平的租金補助水平。
這個政策的優點還在於 , 對申請人的考核是動態有時效性的 , 每年都會考核 , 並不是申請到補助後就可以一直獲得。租金補助期原則上定為 12 個月 , 如果能夠預測到補助期內會有重大變化 , 審批的補助期會減少 , 甚至分割。比如傢庭總收入提高超過 15%, 或者正在找工作的大學畢業生。同時 , 租金補助也保證瞭德國人看中的選擇工作的自由流動性。
對應中國保障性住房 , 主要以實物補貼輔以貨幣補貼 , 房源主要包括經濟適用房、限價房廉住房及新近發展起來的公共租賃房。不同房源針對不同人群 , 與德國福利住房政策相似 , 卻也面臨準入與監管的問題。特別是一些權力擁有者對住房福利的侵占 , 造成瞭公共資源的浪費和不合理分配 , 這也與德國的情形如出一轍。
而中國在 " 十二五 " 規劃綱要中明確提出的 , 要構建以政府為主提供基本保障 , 以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系 , 與德國的主張也頗為相似。
盡管就業規模持續擴大、就業結構不斷優化、重點群體就業平穩 , 但中國就業不足始終壓力巨大。從中國住建部試點的 12 個城市分佈看 , 沿海 5 個城市 , 環上海 3 個城市 , 中部 2 個城市 , 西部和北方各一個代表城市 , 正是人口相對集中的城市。
中國人社部 7 月 31 日公佈 ,1-6 月 , 城鎮新增就業 735 萬人 , 同比增加 18 萬人。今年二季度末全國城鎮登記失業率 3.95%, 環比下降瞭 0.02 個百分點 , 同比下降 0.1 個百分點 , 處於近年來最低水平。二季度末 , 外出務工農村勞動力總量 1.79 億人 , 比上年同期增加瞭 364 萬人 , 增長 2.1%。今年高校畢業生達到 795 萬人 , 創歷史新高。
流動人口聚集加上就業壓力 , 可能產生復雜的不穩定因素。除瞭更好地避免尋租腐敗 , 公共資源分配不公平等問題 , 業內有分析認為 , 中國力推公共租賃房建設 , 也可有效滿足一定 " 夾心層 " 群體的住房需求。
