讓新市民能夠住的好一些，這初衷是好的，但如果不尊重市場規律，就容易好心辦壞事，要警惕善意背後的陷阱。
租金管制看似對租房者有利，但從理論到實踐，都不是降低租房成本的好辦法，租金管制反而會導致租房供給減少，加劇租賃市場的供需矛盾。要讓房東不隨意漲租金，根本上要增加市場租賃房源的供應，而不是用行政手段進行幹預。
近日，某機構發佈數據，50 個城市中超七成房租相對收入偏高，其中一線城市租金占租房者月收入的一半，引發瞭不少人 " 租不起 " 的吐槽。有人就說瞭，租金過高，政府就不管管嗎？
恰好，某媒體刊登瞭文章《為什麼德國一半傢庭租房而不是買房：房租管制和退租保護》，文章對德國租賃政策進行深入分析，但文章標題將德國租賃發達歸因於德國政府實施的租金管制政策，我覺得有必要說道說道。
德國網上租房
確實，為保障國民租房，德國 19 世紀制定《住房租賃法》起初規定 3 年內房租累積漲幅不得超過 30%，2012 年 12 月規定房租 3 年內漲幅不得超過 15%。2015 年租金剎車法再規定：房東再出租住房，租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的 10%。德國的租賃市場比較發達，租賃人口占 56% 左右，首都柏林的租賃人口達到 86%，漢堡為 77%，遠高於其他國傢。
這似乎給我們今天發展購租並舉指瞭一條可借鑒之路。
但是，租金管制這一 " 善舉 " 真的能改善租客的境況嗎？經濟學常識告訴我們，如果管控價格能夠起作用，政府早就讓我們每個人買得起房瞭。
為瞭回答這個問題，我們需要深入探索，德國租金管制到底有沒有起作用？德國租賃市場發達的真相到底是什麼？我國能否實施租金管制？
租金管制政策起作用瞭嗎？
盡管德國從 19 世紀開始便制定和實施較為嚴格的租金管制政策，但過去十幾年，租金管制政策並沒有真正發揮作用。2000 年以來，德國房價指數年均上漲 1.6%，物價水平上漲 1.4%，工資水平上漲瞭 2%，根據租金與房價、物價及居民收入的關系估算，德國租金的漲幅應當遠低於限定標準，並未觸碰到租金管制的禁區。
既然租金管制政策沒有發揮作用，德國租金漲幅為什麼如此平穩？
一方面是需求不強。2016 年底，德國人口為 8266 萬人，傢庭 4080 萬戶（2015 年），這些傢庭大多分散在德國各個城市，人口集中度很低，人口超過 100 萬的大城市僅 4 個。首都柏林 352 萬，漢堡 179 萬，慕尼黑 145 萬，科隆 106 萬，也就相當於中國三四線城市的規模。
另一方面則是供給充足。到 2016 年，德國存量住房 4170 萬套，戶均套數約為 1.02 套。德國傢庭小型化，但房屋居室結構偏向 3、4、5 居室。這意味著盡管戶均套數隻有 1.02 套，但人均居住面積達到 46.5 平方米，人均租住公寓面積達到 44.6 平方米（2014 年），高於世界發達國傢水平。
有這麼大的居住空間，德國租房並不困難，租金自然也不會太高。德國租金占傢庭可支配收入比重為 27.2%，柏林為 28.9%，漢堡為 29.4%。
圖：德國 2016 年存量住宅居室結構
數據來源：德國聯邦統計局
德國租賃住房的供給來自於私人住房和政府提供的住房。德國房地產稅收制度完善，持有環節的稅率達到 2.3%，業主需要把閑置多餘房屋拿出來出租收取租金來彌補持有稅收成本，同時還能享受更大的稅收優惠。
根據 immobilienscout24 網站公佈數據計算，慕尼黑、漢堡的租金回報率達到 3.5% 和 3.8%，柏林達到 4.3%，業主具有足夠的租賃積極性，柏林 190 萬套公寓中 85% 用來出租。值得註意的是，德國房齡在 39-68 年的公寓用作租賃的比例達到 61.2%，1948 年以前的房屋租賃比例也高達 56.2%，表明這些高齡房屋的居住使用價值仍然很大。
圖：各國房屋交易、持有環節稅率
數據來源：鏈傢研究院測算
話又說回來，租金真的上漲時，租金管制也管不住。
2011 年至 2016 年間，柏林租金年均上漲 9.6%；慕尼黑年均上漲 6.9%；漢堡年均上漲 4.9%，意味著柏林和慕尼黑 3 年租金上漲均超過瞭 15%，漲幅超過租金管制的上限。租金的快速上漲來源於近年來移民人口大量流入。
2015 年德國凈流入移民人口為 110 萬，同比增加 104%，占總人口的 1.2%。2015 年德國移民凈流入達到近 40 年以來最高值。這些人口主要以租賃作為居住的方式，外國人移民租賃比例高達 76.6%。
以上這兩種情況表明，租金管制並沒有對市場起到作用——市場需求不旺時，租金漲幅難以達到上限；市場需求旺盛時，租金管制也難以真正奏效。
圖：德國移民人口（萬）
數據來源：聯邦統計局
德國租賃發達的真正原因是什麼？
租賃市場發達不外乎兩種可能性，一是買不起，隻能租，二是租房和買房差不多，不必買。
第一個問題，德國房價高嗎？根據德國房產中介 wohnungsboerse 網站信息，2016 年德國 150 平方米商品房均價約為每平方米 1880 歐元，遠低於英國每平方米 2483 歐元，折合人民幣為 14900 元 / 平方米。即使在房價最高的慕尼黑，150 平方米的房屋均價僅為每平方米 6076 歐元（48156 元人民幣），柏林為每平方米 2430 歐元，低於大倫敦區的每平方米 6850 歐元的均價，更不用說倫敦市的房價瞭。
從房價收入比來看，慕尼黑和柏林也比較低，按照德國傢庭年收入為 50352 歐元計算，兩個大城市房價收入比僅有 7.2 左右，遠低於其他發達國傢。因此，房價並非阻擋人們買房的原因。
我們進一步比較德國租房和買房的收益，發現在德國，租房與買房享受到的收益相差不大，德國人口、傢庭以及城市結構特征更有利於租賃市場發展：
第一，房價不漲導致房屋缺乏投資價值。
買房與租房最大的不同在於買房能夠實現傢庭資產保值增值。過去十幾年德國房價保持平穩。根據德國聯邦統計局的房價指數，2000 年至 2008 德國房價基本不漲甚至呈現下跌。2000 年到 2016 年，德國房價指數年均上漲 1.6%，略高於 CPI 漲幅，低於工資漲幅，這樣的房子是沒人搶著買的。
圖：德國房價指數
第二，租房也能夠享受到同等社會保障和公共資源。
租房與購房在公共資源和社會保障上的差別取決於資源配置的均等化水平。德國地區之間差異小，公共基礎設施和公共服務配置較為均衡，社會福利和保障均等化，租房和買房都能夠無差異享受。
2016 年德國各省人均 GDP 水平（歐元 / 人）
第三，租房市場秩序比較規范，租房的權利能夠得到法律保護。
德國《住房租賃法》規定，一般的房租合同都無限期，承租者可提前幾個月提出退租要求，出租者除非特殊情況，不得因為其他租房者願意支付更高的租金而與現有承租者解除合同。此外，德國政府建立瞭住房安全與健康標準的評估體系（包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準），規定出租房屋需要定期進行維修，以保證舊房屋基本都經過重新維修和改建。
其實，德國人口流動性高、傢庭小型化更適合租賃。
德國城市化水平較高，上世紀 60 年代城市化率已經超過 70%。人口跨城市流動性大，居民並不需要購買房屋定居。德國傢庭小型化趨勢明顯，2015 年，德國 1 人戶占 41%，二人戶占 34%，全國戶均人口規模僅為 2 人。小型化傢庭更傾向於租房，一人傢庭租房比例高達 72.3%，二人傢庭租賃占比 47.3%。
2014 年德國租賃人口占比
因此，在德國租賃的收益並不比買房少，買房的必要性不高。再加上政府對租房有補貼，大量可以買房的人仍然會選擇租房。
租金管制能降低租房成本嗎？
由於租金管制具有較強的可操作性，可以保障承租人免受業主隨意漲租金，因此具有租房者的 " 民意 " 基礎。住建部《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》中提出，" 住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金 "，也有不少觀點建議我國實行租金管制。
然而，我們必須看到，租金管制是有條件和代價的。
首先，政府能夠實行租金管制，需要市場上有大量房源供給，否則，租金管制政策必然會遭到業主的抵觸，不願意拿房出租。市場供給減少，必然會使得租房變得更難。
其次，實行租金管制需要一定的市場話語權。政府要真正對市場定價形成引導，必須手裡擁有足以影響市場定價的房源規模，這無疑增加瞭政府財政支出的負擔。
第三，租金管制需要一系列的監管，否則有可能導致有錢人、有權人住廉租房的局面，政府自身的尋租空間也需要進一步監管。如何劃定租金標準，如何進行動態調整，如何體現區域之間的差異，這些都是我國目前不具備的。
租金管制的最大代價是減少瞭住房供給。一些歐洲國傢也實行類似於德國的租金管制法律，但問題隨之暴露出來。荷蘭由於租金管制導致投資下降，尤其影響大城市新公寓建設，政府正在考慮租金價格監管是否應作出調整。法國租金管制使建築行業陷入嚴重的衰退，由於租金存在上限，投資者的收益率惡化。許多新項目已經被取消或擱置，住房建設數量進入最低水平。西班牙也在考慮放松管制來提振市場。德國慕尼黑近期也在對是否放松租金管制進行爭論。
於我國現實而言，租金管制並不會增加租房的收益，也就無法改變租房與買房的邏輯。
我國城市之間的差距太大，基礎設施、公共資源分配嚴重不均衡，這種客觀差距導致租賃事實上難以成為享受城市優質公共資源的通行證。購房的需求邏輯不變，商品房土地供應減少，房價上漲的預期仍在，購房的資產品收益是租房始終無法得到的。這是我國與德國住房市場存在的根本差別。在這個問題上，租金管制顯然都無法起到作用。
不僅無法改變現實，租金管制可能還會讓租房更難。我國租賃市場主要集中在少數人口流入的大城市，這些城市的租賃供給不足，本身由於持有環節稅收的缺失和租金回報率的低下，業主和開發商投資租賃房屋的動力不足，一些業主寧願空置也不會拿出來收租金。若我國實施租金管制，業主更加不願意把房屋拿出來租賃瞭。
就說北京、上海，目前還有很多空置房，這些業主根本不在乎這些租金收益，因為房子放在那裡都在升值。租出去反而需要裝修、打理，還要跟租客各種 " 扯皮 "，他們不願意。投資收益率低，開發商、租賃機構都面臨難盈利的困局，最終租房者面對的結果將是更高的空置率和更少的租賃房源。
讓新市民能夠住的好一些，這初衷是好的，但如果不尊重市場規律，就容易好心辦壞事，要警惕善意背後的陷阱。
什麼是市場的規律？那就是供需匹配，尤其不能忽視供給。
歸根到底，導致租賃秩序混亂、租房者怨聲載道的主要原因正是市場供給不足。由於可租房源少，租客通常市場地位較弱，業主占據主導地位，可以不懼違約而任意結束租期，任意提高租金水平。
因此，要想改變租房者的境地，可行的辦法一定是鼓勵業主提供租賃房源，讓專業的運營機構圍繞房源提供高品質的服務，才能滿足多層次租賃需求。
參考資料：
1. 德國聯邦統計局
2.https://www.immobilienscout24.de
3.https://www.wohnungsboerse.net/
