2015 年至今年年初，北京二手房房價連續上漲，受利益驅動和政策影響，法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數量持續攀升。昨天上午，昌平法院召開新聞通報會，通過分析 2015 年至 2017 年上半年房屋買賣合同糾紛案件的審理情況，對二手房買賣的糾紛案例和成因進行瞭分析，這其中因房價上漲導致賣方違約成本降低，成為二手房交易糾紛的一個突出原因。
據昌平法院統計，2015 年至 2017 年上半年，昌平新收合同類糾紛案件數量分別為 13185 件、13149 件、7412 件。其中涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015 年新收案件 1006 件，占合同類糾紛案件總數的比重為 7.6%；2016 年新收案件 1299 件，案件數量同比增長 29%，占合同類糾紛案件總數比重為 9.9%；2017 年上半年新收案件 965 件，較 2016 年同期增長 48%，占合同類糾紛案件總數的比重為 13%。
由上述統計數據可知，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數量多，所占比重不斷增加，2016 年和 2017 年上半年，房屋買賣合同糾紛案件數量更是出現大幅度增長。
通報會上，昌平法院民一庭副庭長李笑指出，在司法實踐中，法院會通過審理案件打擊違約行為，保障房屋買賣交易市場的穩定。
■ 探因
房價漲幅超過違約成本
在通報會上，昌平法院民一庭副庭長李笑介紹，通過對這類案件情況分析發現，糾紛產生的一部分原因是由於賣方欲提高房價而拒絕履行合同，也就是通常所說的 " 坐地漲價 "，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關手續，導致買方不能按期批貸，進而無法履行合同。
賣傢為什麼敢於堂而皇之地違約？李笑分析稱，按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的 20%，而一旦房價上漲幅度過快過高，違約成本便會低於房價上漲帶來的利益，為瞭獲取利益最大化，賣方會選擇違約或者阻礙合同繼續履行。
政策影響買方履約能力
李笑表示，在二手房交易過程中，財政、金融等政策性因素會對買方產生一定影響。以今年 3 月以來，北京市連續出臺多部購房政策為例，新政對購房資格、首付比例、貸款等均作出嚴格的規定，主要目的是打擊炒房。
從今年第 2 季度開始，受新政影響，部分買房人在合同簽訂後履行完畢前，不再具備購房資格，或受貸款數額限制而沒有能力繼續履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或購房款。
房地產中介經營不規范
李笑說，房屋買賣交易手續大多由房產中介公司啟動安排，買賣雙方簽訂的合同也多為中介機構印刷好的格式合同。而中介機構的居間水平和經紀人的素質良莠不齊，一部分中介機構提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應當明確約定的期限，導致房屋買賣合同不能順利履行，引發買賣雙方爭議。
還有少數中介人員因急於獲得中介費，不嚴格審查房屋情況，造成合同無法履行。
■ 案例
賣傢毀約違約 多被法院判敗訴
記者通過昌平法院、海淀法院和朝陽法院近期的案件梳理發現，賣傢 " 坐地漲價 " 或者毀約違約，阻撓合同履行，通常情況下都不會獲得法院的支持。
房主願雙倍返定金 法院判繼續履約
2016 年 7 月 27 日，王先生與史女士簽訂房屋買賣合同，約定王先生向史女士購買位於昌平區回龍觀某小區的房屋，成交價格為 333.5 萬元。
此後，王先生起訴稱，合同簽訂後，他依約向史女士支付瞭購房定金 10 萬元、首付款 40 萬元。但因之後房屋價格大幅上漲，史女士明確告知自己房子不賣瞭，在沒有正當理由的情況下拒絕繼續履行合同。王先生遂起訴至法院，要求判令史女士繼續履行合同，交付房屋、辦理房屋過戶手續，並支付違約金。
史女士辯稱不同意繼續履行合同，表示可以雙倍返還王先生購房定金 20 萬元。
昌平法院經審理後認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案雙方當事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方均應按照合同約定履行自己的義務。合同簽訂後，王先生依約履行瞭支付購房定金及首付款的義務，史女士拒絕履行合同構成違約，應依法承擔繼續履行、支付違約金等違約責任。
最終法院判決王先生向史女士支付剩餘購房款，史女士協助王先生辦理房屋過戶手續並交付房屋，並判決史女士給付王先生遲延履行違約金。
賣傢反悔輸瞭官司 過戶並付違約金
金先生為方便孩子入托及上學，經中介公司居間介紹，與張先生簽約買房，合同約定房屋成交價 226 萬元整，合同簽訂後，金先生即按照約定向對方支付瞭定金 10 萬元和首付款 30 萬元整。但 2016 年 4 月 25 日，賣傢卻短信告知其 " 房子不賣瞭 "，要求單方解除合同。金先生於是起訴請求法院判令張先生、劉某繼續履行合同並支付違約金。
法院經審理後認為，金先生與張先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》系雙方當事人真實意思表示，且未違反國傢法律強制規定，故法院確認合法有效，對雙方當事人均具有約束力，雙方當事人均應嚴格遵守履行。
張先生於 2016 年 4 月 25 日單方通知金先生解除合同，導致金先生無法完成後續的繳稅、付款、過戶及抵押貸款手續，其行為構成根本違約。
法院判決金先生一次性給付張先生剩餘購房款 186 萬元；張先生、劉某協助金先生辦理涉案房屋的過戶手續；張先生、劉某向金先生賠償違約金 20 萬元。
