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" 左手倒右手 " 的買賣 王健林圖啥
萬達集團董事長王健林又有新動作瞭。
繼上個月萬達集團狂甩重資產業務後，8 月 9 日晚間，萬達酒店發展發佈公告稱，公司將以 63 億元向萬達文化收購萬達文化旅遊創意集團有限公司（萬達文旅）全部股權，以 7.5 億元向萬達商業收購萬達酒店管理（香港）有限公司（萬達酒管）全部股權；並向萬達商業出售在萬達置業投資、萬達國際地產、萬達美洲、萬達澳洲地產的全部權益。
這一買一賣最明顯的影響是，萬達酒店發展港股於 8 月 10 日復牌後，股價開盤為 1.4 港元，大漲超 20%，盤中漲幅一度達 38.79%，收漲 19.83%。
而在 8 月 11 日，截至記者發稿，雖然港股大跌，萬達酒店發展的股價依然表現強勢，一度上漲近 15%。
進行這種 " 左手倒右手 " 的交易，王健林究竟圖什麼？
目的一：
提萬達酒店發展盈利能力
作為這場交易的主角，萬達酒店發展近期的財務表現並不是那麼樂觀，其股價自 2013 年上半年達到最高價 5.25 港元後，就持續下滑，後續表現乏力。
記者整理歷年年報發現，萬達酒店發展在 2012 年到 2016 年的營業收入分別為 27.73 億港元、13.48 億港元、1.86 億港元、21.77 億港元和 3.74 億港元，表現十分不穩定。
年報還顯示出，萬達酒店發展 2014 年和 2016 年收入急劇下降，主要是因為物業銷售的大幅減少。
萬達酒店發展的業務包括物業銷售、物業租賃、物業管理服務，其中物業銷售業務在 2012 年到 2016 年的收入，分別為 27.28 億港元、12.32 億港元、0.58 億港元、19.23 億港元和 1.49 億港元，占總體營收比例分別為 98.35%、91.39%、31.18%、88.33%、39.84%。
2014 年和 2016 年物業銷售占比從 90% 驟降到 30%，說明物業銷售的不穩定，造成瞭萬達酒店發展收入的不穩定，進而影響到公司的盈利能力。
此外，萬達酒店發展在 2012 年到 2016 年的銷售凈利率分別為 8.77%、17.35%、-63%、-0.96%、20.33%，表現同樣十分不穩定。
那麼，萬達酒店發展特意向母公司收購來的萬達酒管和萬達文旅，就能為它帶來什麼轉機嗎？
上個月，萬達酒店發展的母公司萬達集團將 77 間酒店以 199.06 億元售予富力地產，將 13 個文旅項目以 438.44 億元售予融創中國。
值得註意的是，萬達酒管主要從事酒店設計、建設及營運管理業務，仍然保有出售的 77 傢酒店的管理經營權。
對於文旅項目的管理業務，融創亦需要每年向萬達支付 6.5 億元管理咨詢費（約合 7.61 億港元），為期 20 年，合共 130 億元（約合 152.3 億港元）。
對於萬達酒店發展 2016 年 3.74 億港元的營業收入來說，光是 7.61 億港元的咨詢費，就相當於原營業收入的 203.48%。
雖然沒有公佈富力每年向萬達支付多少酒店管理費用，但是有瞭萬達文旅和萬達酒管的全部股權，除瞭表現不穩定的物業銷售業務收入，萬達酒店發展以後至少能保證每年有穩定的酒店管理收入入賬，加上融創支付的管理咨詢費，萬達酒店發展就能夠保證收入有較為明顯的提高，其盈利能力將得到改善。
目的二：
萬達酒店發展輕資產化
除瞭獲得更為穩定的盈利能力，萬達酒店發展通過出售重資產而轉型輕資產化，改善資產負債率。
公告顯示，萬達酒店發展向大連萬達商業出售在萬達置業投資、萬達國際地產、萬達美洲、萬達澳洲地產的全部權益，包括桂林項目的 51% 股權、倫敦項目的 60% 股權、芝加哥項目的 60% 股權和悉尼及黃金海岸項目的 60% 股權，具體作價則待獨立估值，並以該等項目公司的資產凈值計算，最終以現金結算。
我們來看看這些被萬達酒店發展出售的項目具體情況。
桂林萬達廣場項目的總建築面積規劃約 33 萬平方米，其中包括 15.3 萬平方米的購物中心和 17.7 萬平方米的商鋪、住宅和其他銷售物業，已於 2015 年 9 月開業。
倫敦項目的總建築面積規劃約 11 萬平方米，計劃開發為集住宅及酒店於一體的高檔綜合體項目，預計於 2021 年完成開發。
芝加哥項目的總建築面積規劃約 17.6 萬平方米，計劃建設五星酒店（193 套客房）及高檔公寓項目，預計於 2020 年完成開發。
澳洲悉尼項目的總建築面積規劃約 9.83 萬平方米，計劃建設集酒店、住宅及零售為一體的全新高檔多用途綜合體項目，預計於 2021 年完成開發；黃金海岸項目的總建築面積規劃約 14.4 萬平方米，計劃建設一棟五星級酒店和兩棟高檔公寓，預計於 2019 年完成開發。
相對於其收購的萬達酒管和萬達文旅，被萬達酒店發展賣出的項目屬於重資產業務。
王健林曾多次強調萬達集團要向輕資產模式轉型，並定下瞭兩個目標：一是 2020 年集團服務業收入、凈利占比超過 65%，房地產銷售收入、凈利占比低於 35%；二是 2020 年海外收入占比超過 20%。
現在，重資產業務將從上市平臺轉移到非上市母公司，輕資產業務將從母公司轉移到上市平臺，這就首先實現瞭上市平臺的輕資產化。
另外，萬達酒店發展在 2012 年到 2016 年的資產負債率分別為 87.12%、72.08%、71.45%、81.18%、82.47%，從 2014 年起呈持續上升的狀態。公司在 2016 年的存貨為 46.08 億港元，占總資產比重的 28%。
這樣的資產狀況並不樂觀。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，對於兩傢輕資產公司的註入，從收入和盈利等指標來看，前期預計會在高端酒店和特色文旅產業方面發力，這有助於培育高端的文旅消費需求。如果後續業務持續，那麼也可以培育輕資產業務，這對於此類企業降低負債規模也是有積極作用的。
在萬達集團發展戰略的層面上，嚴躍進認為，在該交易完成後，萬達酒店發展將明確其作為萬達文旅產業唯一上市平臺的戰略地位，帶有很強的資本運作的導向，有利於萬達文旅後續的積極融資和擴大國際化發展戰略。
目的三：
利於萬達商業回 A
分析完萬達酒店發展，我們再來看看母公司大連萬達集團。
萬達集團現在的架構比較復雜，擁有四大產業集團——萬達商業、萬達文化、萬達網絡和萬達金融。萬達商業旗下有萬達廣場和萬達酒店兩個重資產業務，萬達文化旗下有酒店管理業務、旅遊業務以及影視文化和體育等業務。
根據萬達集團官網公佈的《2017 年上半年萬達集團工作簡報》，2017 年上半年萬達集團收入 1348.5 億元，其中萬達商業收入 735 億元（占比 54.51%）、文化集團收入 308 億元（占比 22.84%）、金融集團收入 206.1 億元（占比 15.28%）、網絡集團收入 25.6 億元（占比 1.9%）。
這次交易主要發生在萬達商業板塊及萬達文化板塊之間，萬達商業註入 4 個地產項目，萬達文化的酒店管理業務和文旅業務被剝離。
兩大板塊都發生瞭變化，會讓萬達集團未來的業務收入結構產生變化，萬達商業收入占比增加，其餘板塊收入占比減小。
同策咨詢研究部總監張宏偉指出，萬達集團的此番動作，是萬達對自己旗下業務的一個規劃和重組，有利於萬達商業回歸 A 股的進程。
嚴躍進也表示，透過類似做法，充分體現瞭萬達商業回歸 A 股的決心，萬達背後的各類資源正加快整合，這有助於梳理業務條線，對加快回歸 A 股有積極作用。
目前，證監會網站顯示，截至 8 月 3 日，萬達商業在 A 股的 IPO 最新排名已上升至第 58 位，狀態顯示 " 已反饋 "。
