轉自：劉曉博（ID：liuxb929）；作者：劉曉博
7 月 17 日，廣州市政府官方網站公佈一份文件——《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，這份文件中最大的看點是：允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。
這是一句擁有 " 千鈞之力 " 的話，它意味著正在陷入地獄的 " 商業用房 "，獲得瞭 " 轉世 "、" 再生 " 的重要機會。
過去幾年，中國樓市發生瞭巨大的轉折，主要體現在兩個方面：
第一，全國的住房已經足夠 14 億中國人居住，但存在顯著的 " 人房錯配 " 現象。也就是說，在人口不斷增加的大中城市，住宅還不夠住；而在農村、絕大多數中小城市，住宅已經顯著過剩。
第二，由於 "GDP 導向 " 和 " 面子問題 "，各大城市都給予寫字樓、商業綜合體、商務公寓等 " 商業用房 " 瞭極為充足的土地供應，於是中國城市普遍出現瞭 " 商業用房 " 嚴重過剩的局面。
上圖是 2016 年上半年，部分城市 " 商業用房 " 的 " 消化周期 " 數據。我們可以看到，成都的 " 商業用房 " 要全部租出去、賣出去，大約需要 168 個月。其實，成都還不是問題最嚴重的，當時的報道稱，深圳的 " 消化周期 " 長達 20 年。
據仲量聯行最新數據，2017 年上半年深圳共有 8 個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過 70 萬平方米，截至 2017 年二季度，深圳甲級辦公樓存量達 580 萬平方米。全市甲級辦公樓市場空置率上升至 16%，較去年底上升瞭超過 3 個百分點。
在上海，庫存的 " 商業用房 " 面積據稱已經超過 1000 萬平方米，消化周期也長達 8 到 10 年。
這正是王健林和潘石屹急於轉型的重要原因，萬達偏重綜合體，SOHO 中國偏重於寫字樓。
而正是由於住宅仍然存在巨大的 " 結構性短缺 "，所以萬科、恒大、碧桂園仍然蒸蒸日上，拼命拿地。
同是房地產，就是有這樣大的不同。
其實很多投資者也感受到瞭這一點，過去幾年，你持有寫字樓、商務公寓或者商鋪，就是漲得不如住宅。而在三類 " 商業用房 " 裡，有居住功能的商務公寓又漲得最好，其次是寫作樓、商鋪。
上圖：國傢統計局剛剛公佈的上半年房屋銷售情況，可以看出，住宅去庫存效果良好，但辦公樓、商業營業用房庫存繼續上升。
在北上深，竟然出現瞭這樣的奇觀：同樣的地段，同樣檔次的住宅和寫字樓，高檔住宅幾乎賣到瞭甲級寫字樓的 3 倍！至於 2 倍的差距，更是比比皆是。
除瞭供應量的問題，還有網購的影響。互聯網消解瞭商鋪大部分的價值，寫字樓的部分價值，但目前仍然沒有影響到住宅的價值。
" 商業用房 " 過剩瞭，該怎麼辦？要知道，這類房子管理費高，對於普通業主來說空置的成本非常高。而在過去幾個月，北京、上海又對 " 商業用房 " 采取瞭空前嚴厲的限制措施，以避免大傢打擦邊球，最終讓人口增長失控。
在當時的背景下，深圳和廣州又類似的跟進動作，但不如北京、上海對 " 商業用房 " 那麼 " 橫眉冷對 "。原因很簡單，深圳和廣州還處在吸引人口的階段，過去一年都增長瞭 50 萬到 60 萬的常住人口。
此次廣州 " 開口子 "，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，可以說體現瞭房地產調控 " 因城施策 " 的原則，給除瞭北京、上海之外的城市，提供瞭一條解決 " 商業用房高庫存 " 的道路。廣州這份文件的原話是：
允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批準改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建後的實際使用性質進行審批驗收。改建後的租賃住房，不得銷售。
這裡面隱藏瞭幾個利好：
第一，允許改造成租賃住房的是 " 商業用房等 "，這個 " 等 "，有進一步想象的空間。此前大城市一直再整頓 " 工改居 "，也就是控制工業用房改造為租賃住房，將來會不會有政策調整呢？我們可以拭目以待。
第二，" 調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行 "，這是很大的利好，居住成本會降低。
第三，這段話沒有講，但文件裡有涉及的是，" 賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權 "，此外租住人還可以提取公積金支付房租，以及 " 保護承租人的穩定居住權 " 等等。
由於 " 商業用房 " 售價遠遠低於住宅，所以租金回報率會比較高。在這個政策刺激下，" 商業用房 " 的地板價狀態相信會得到很大的改變。而 " 二房東 " 這個職業，也會隨著發展壯大。
此外，允許 " 商業用房 " 改為租賃住房，有助於緩解大城市房價、房租的上漲。
