摘要：馮侖說，萬科買普洛斯和融創買萬達的內在邏輯是相同的：要想快速做大，靠精細化穩紮穩打的發展速度太慢，並購可使規模迅速上升；而同是大魚，你不吃別人，別人可能就會來吃你。
本文作者是馮侖，來源於馮侖風馬牛，原標題是《萬科買普洛斯、融創買萬達的內在邏輯》。
所有房地產人都會記得十年前的 2007 年，發生在美國最大商用物業集團 EOP 公司和知名基金公司黑石之間的一次並購。
390 億美元，是黑石的收購總成本，這也是有史以來全球規模最大的一宗杠桿收購交易。
中國人擅長創造記錄、追趕記錄，就在上個禮拜，亞洲歷史上最大一單私募股權並購，在中國房地產領域誕生瞭。
7 月 14 號那天，新加坡上市公司普洛斯被萬科領銜的中國財團，以 116 億美元，折合人民幣將近 790 億的價格收購瞭。
普洛斯很多人都不陌生，它是亞洲最大的現代物流設施提供商。
萬科是跟其他四傢一起收購的普洛斯。另外幾方來自投資資本。很多人想不明白的是，為什麼做房地產的萬科要收購一傢物流巨無霸？
其實，萬科早就不是單一蓋住宅的開發商，這些年，萬科變得越來越多元、經濟增長點越來越多。商業地產、物流地產、倉儲地產都廣泛的涉及。
我們來看看普洛斯的履歷——進入中國快十五年的時間，從 14 萬平方米起傢，增長百倍到 1500 萬平的物業資產。
可怕的是，即使將前十名其他企業擁有的土地份額全部加起來，也不及普洛斯的三分之二。各大物流、電商、高端制造業都是普洛斯的客戶。
得普洛斯者，得物流天下。
萬科辦這件事的邏輯，和大約半個月前 551 億元跑去買股權和債權資產包的思路差不多。仔細想想，孫宏斌找到王健林，融創把萬達的文旅產品和酒店收入囊中，是不是也是遵循一樣的想法？
這一個來月，發生在中國房地產領域的超大型規模並購，都屬於資產並購，基本可以歸結為同一種形式。越往後走，過去那種「項目吃項目」的並購可能越不主流，發生在大公司和大公司之間的資產並購，會越來越多。
我有一次去高盛開會，他們給我看瞭一個 PPT。
這份 PPT 說，房地產有一個利潤曲線，從最低到最高依次排瞭個順序。最低的是散貨碼頭。出租散貨碼頭的貨主，也不用太費心把碼頭修的很漂亮，隻是個堆貨的地方，破房子很多，四處透風，這些房子是房地產出租物業當中最便宜的，交易價格也是最低的。
再往上走，依次是做住宅、寫字樓、商場這樣的物業交易。
PPT 看到最後一頁，利潤最高的，就是買賣資產。
高盛的員工給我講的故事，體現瞭他們的投資判斷，也符合全世界房地產投資利潤分佈。群雄爭霸的時期，商業江湖裡面，大魚吃小魚，小魚吃蝦米；再次洗牌的時期，則會變成大魚吃大魚，沒有人再關心小魚的生死，因為它們已經基本喪失話語權。
房地產領域的大魚們不斷有新的並購動作出來，背後的原因有兩個：想快速做大，因為靠精細化穩紮穩打的發展速度太慢，依靠並購，可以快速擴充資產，實現規模的上升；再有一個，同是大魚，你不吃別人，別人可能就會來吃你。
未來的中國樓市，企業隻會越來越關註規模，這也是 2017 年銷售排行榜排名，想進前五名，就得賣到 3000 億的原因。3000 億這個數字，過去大傢都不敢想，萬科規模第一次成為全球第一那年，也隻賣瞭 1000 億。現在，前十強都能賣 1000 億。
我覺得，並購行業當中，未來隨著金融機構旗下的資產的增多，甚至不良資產的增多，大機構和房地產行業以外的超級跨國公司也好，央企也好，大規模企業當中，自由資產、房地產類資產的資產包要把它拿出來也好，融創萬達、萬科普洛斯這種大型買賣資產的機會會越來越多，一百億美金、六百億人民幣遠遠不是紀錄的盡頭。
未來，中國一定會有超過黑石那一單 390 億美元交易的紀錄，也就是說，超過 300 億美金甚至 400 億美金的資產包交易，可能最終會由我們中國的企業實現。
