深圳樓市有一個奇怪的現象，以往並不特別吃香的 " 公寓 " 最近卻火爆整個市場！成為深圳樓市寒冬裡的一抹暖陽。
這是為啥呢？記者調查發現，這是因為受制於嚴厲的調控政策疊加政府預售證管制，市場上的常規住宅 " 預售證 " 收緊，因此可以用於掛牌出售的房源 " 供應緊張 "，大傢在買不到住宅的情況下，隻能將目光投向瞭 " 公寓 "，因為公寓這塊的供給，不受限購的各種約束。
深圳一手房量價齊跌 限購下公寓成投資新寵
近日，國傢統計局公佈 2017 年 12 月 70 個大中城市樓市銷售數據，深圳新建商品住宅價格環比下跌 0.2%。
根據深圳規土委公佈數據顯示：
深圳 2017 年全年新建商品住宅成交量同比下降 38.6%。
其中，12 月深圳新建商品住宅均價為 54256 元 / 平方米，比年初下降 1.3%，比 2016 年 9 月下降 11.9%。
記者走訪深圳今年即將入市的某樓盤，在現場看到來咨詢的購房者較少，銷售大廳略顯冷清。據該樓盤的銷售人員介紹，該住宅預計去年 12 月開盤，但由於預售證一直未批，目前該住宅項目將延後於春節後推出市場。
深圳某樓盤銷售人員：因為預售證這塊批不下來，整個深圳市場都這樣，單價超過 5 萬塊 , 基本上都不能直接賣。
隨後，記者來到另外一個位於深圳市龍華新區的在售樓盤，前來咨詢的購房者較多，記者看到銷售大廳內有不少客戶正在開單簽約。銷售人員告訴記者，目前該樓盤推出的是 39-120 平方米的公寓項目。
深圳某樓盤銷售人員：12 月初推的兩棟，一棟大概 500 多套，現在賣瞭 300 多套。另外一棟是這個月初推的，這個隻推出 80 套，現在已經不多瞭，幾天的時間，現在應該還有 30 多套在售。
銷售人員介紹：目前公寓市場 " 兩極分化 " 較為明顯。
以大戶型為主的商務公寓，投資門檻高，定位高端，需求較窄，適合自用。
而另一種以中小戶型為主的商務公寓，面積小，總價低，更容易受到青睞。
深圳某樓盤銷售人員：現在買便宜點的話就是，最便宜的價格是 7 萬 5 千多一平方，一般來講住宅和公寓產品的價差，應該在兩萬元左右。
新政調控過去一周年，隨著調控收緊，商務公寓的優勢更加凸顯。從公寓和住宅在深圳總持續供應量與總成交量中各自占比來看，商務公寓的市場表現也優於住宅。
中國城市經濟學專傢委員會副主任宋丁：過去在住宅比較熱的時候，公寓這個就比較忽略，但現在住宅受到管控之後，相當多的人想買房。就沒有辦法在正規的商品房市場找到房子，那麼他就把關註度放在公寓上來，而公寓這塊的供給方面，既不受限購的各種約束，現在開發方面又把它做的有像類住宅那樣，接近你的需要。這樣的話，很多需求就轉到這方面來。
根據 Q 房網、安居客監測：
2017 年深圳商品房供應總套數 72992 套，同比上漲 2.13%；
供應總面積 602.81 萬平方米，同比下滑 14.96%。
其中：
住宅供應總套數 33707 套，同比下滑 26.08%；
供應總面積 326.59 萬平方米，同比下滑 30.82%。
深圳美聯物業全國研究中心經理張添鳴：總的來說，2017 年的整體推盤量，相對 2016 年來說大概有兩到三成的降幅。主要原因就是，有些新盤備案上面有一定困難，無法達到相對理想的價格，所以說開發商會適當調整推盤量策略。
深圳中原董事總經理鄭叔倫：很多發展商對於後市還是在觀望，就看政策會不會有放開的可能，另外價格上可能跟政府在博弈，它可能想賣貴一點。所以可能在博弈，所以變成整個預售的申請還是比較緩慢的，供應量在短期之內也不會有很大的改觀，所以可能開盤量不算特別活躍。
深圳二手房市場怎麼樣？交易量降三成！
在二手房方面，根據深圳規土委公佈數據顯示：
深圳 2017 年全年二手住宅成交量 532.01 萬平方米，同比下降 33.7%。
記者走訪一些中介發現，受到政策調控影響，中介看空後市的情緒仍然濃厚。新政後來看房的人明顯減少，市場預期明顯下滑。
已經從事房地產工作 8 年的王先生告訴記者，他所在的門店，從 2016 年最高峰六十人，到去年年初減少至 50 人，2018 年隻剩 30 個從業人員。他坦言，很多年輕的同事受不住壓力都離職瞭。
深圳地產中介人員王先生：2017 年下半年就有點像到瞭冰點，有的時候說實話，一天都沒有一個上門客。大部分的業務員做生意，都是靠一些老的資源，一些熟客，一些老客戶在挖掘。而新人沒有老資源的他就很難生存，因為沒有上門客，網絡客也有限。導致新人很難生存，自然而然就會有流失。
記者走訪瞭深圳多傢房產中介，他們表示：
從近期情況來看，市場成交主體依舊以 2-3 房為主，占比達到七成左右。隨著 2018 年政策仍收緊，去杠桿力度加大，投資熱度持續下降，2-3 房的剛需與改善戶型成交仍然將占據主導地位。
深圳美聯物業福田北區總經理孫佳彥：整體片區的豪宅四房價格，是趨於穩定略有上升，但是漲幅不會超過 10%。普通住宅的價格基本上是平均，持平在 2016 年的水平上，可能比 2015 年高一點點，高個 5% 到 10%。但是跟 2016 年幾乎持平。還有一些比較老的舊的房子，樓齡在 20 年左右的，其實是有小幅下跌的。
據中原地產研究中心數據顯示：
2017 年全市二手住宅共成交 63578 套，面積約 538.6 萬平方米，成交套數較 2016 年下降 33.7%，成交面積下降 32.8%。
二手成交均價 56868 元 / 平，較 2016 年增長 3.5%。
深圳中原董事總經理鄭叔倫：新房有限價，可能政府會在申請預售的時候，有價格上的壓制。所以可能新房的價格受到凍結，可以這樣說，反而二手房不受政府去審批。它可以自由定價，但還是受一手房價定價，去影響它定價的方向。二手房大概是 5 萬 6 左右，所以出現二手房比一手房還貴的情況，所謂的倒掛現象還是出現，估計今年還是會這樣。
業內人士認為：
2017 年全國調控繼續加碼，一二線城市成交量基本出現較大下滑。
特別是 2018 年開始實行的打擊陰陽合同政策下，二手市場成交將繼續保持低迷。
深圳美聯物業福田北區總經理孫佳彥：我們預計 2018 年銀行政策還在繼續收緊，然後國傢限購的政策並沒有放松。所以 2018 年也不是很樂觀，應該跟 2017 年差不多，甚至比 2017 年更難一些。
"15 連降 " 的深圳房價，2018 年怎麼走？
2017 年，深圳市深化落實 2016 年制定的各項調控政策，通過限購、限貸、限價、市場整頓、增加供應、加強保障和 " 租購並舉 " 等措施，實現瞭新房價格 "15 連降 "。目前，市場杠桿顯著降低，投資購房基本退潮，市場風險逐步釋放。
業內人士認為：
深圳在樓市調控取得階段性成果的形勢下，面對全市較高的居住成本與較大的住房需求，2018 年將繼續堅持房地產市場調控。
深圳市住房研究會會長陳靄貧：從 2017 年全年情況來看，整個市場成交量是呈現萎縮狀態，但是價格這塊縮動並不大。我們看到大概是 0.2% 到 0.3% 之間，也就是說，深圳的房地產市場，基本維持一個比較穩定的狀態。展望未來我覺得在 2018 年，我們整個調控政策應該不會有大的變化。
深圳美聯物業全國研究中心經理張添鳴：2018 年的話，整體來說，如果市場能保持一個平穩運行的話，不會有其它政策再出來瞭。短期內也不會說有放松的情況，因為目前的市場是相對平穩的。
去年 7 月，深圳進入住建部首批 12 個開展住房租賃試點的城市之列。隨後，在北京等 13 城開啟集體建設用地建設租賃住房試點的同時，深圳進一步推出城中村規模化租賃改造的相關政策。
業內人士認為：
未來深圳購買型的商品房需求將被壓縮，並向多渠道供應發展。
中國城市經濟學專傢委員會副主任宋丁：其實我覺得深圳，肯定現在是要做大調整瞭，大調整其實就是，主要是從原來單一的商品房供應，轉向多渠道供應。這個多渠道供應其實主要是，30% 的商品房之外，70% 裡面包括共有產權住房。包括公租房，可能還有其它的類型住房。
深圳房價 " 十五連降 "，你還會去買房嗎？
