受調控政策影響，今年 4 月以來，北上廣等一線城市的二手房交易市場逐步降溫，北京二手房交易量更是連續三個月環比下降。不少媒體報道，二手房交易市場降溫導致 " 由售轉租 "，" 熱點城市住房租金下跌瞭 "。事實果真如此嗎 ? 我們對北京不同地段小區作瞭一次實地調查。
北京的房租還在漲，漲幅比往年有所縮小
" 房東今年每個月隻給我漲瞭 120 元，比去年漲得少。" 碩士畢業 3 年的小李租住在北京東四環十裡堡城市廣場 ( 資料、團購、論壇 ) 小區，" 去年 5 月份續租時，租金每月漲瞭 200 元，今年再漲這麼多我就想換房子瞭。"
小李通過房屋中介在該小區租瞭一個 18 平方米單間，雖是簡單裝修，但傢具齊全、采光良好。" 去年月租金是 2490 元，現在每個月 2610 元，我不指望租金會下降，隻要別漲太多，我就很滿意瞭。"
" 目前較為低迷的二手房買賣對租賃市場影響不大，各種房源的租金也沒出現明顯下降。" 北京鏈傢地產金臺裡店一位租賃置業顧問介紹，暑期是租房旺季，地鐵房和中小學附近的房子都好租。
北京遠洋沁山水小區與市重點中學十一學校一街之隔，" 我們傢房租去年每月是 8300 元，今年漲到瞭 8600 元。" 蔣女士在遠洋沁山水小區租瞭一套 89 平方米的兩居室。" 傢長一租就是好幾年，待租房源也不是很多，所以租金一直在漲。"
城市中心的二手房租金居高不下，經濟條件有限的租戶被迫選擇去城郊租房，這種需求溢出現象帶動瞭城郊地區的租金變化。
26 歲的孕婦林怡在北京門頭溝區梧桐苑 ( 資料、團購、論壇 ) 小區租瞭一套兩居室，" 今年每月租金漲瞭 500 元，我想著周邊環境越來越好、房東也靠譜，就續租瞭。" 鏈傢地產梧桐苑店的置業顧問介紹，梧桐苑小區靠近北京西六環，交通日益方便，雖然房源不緊俏，但隨著租戶增多和周邊環境發展，租金每年都在上漲，今年小區兩居室漲幅在 12% 左右。
據偉業我愛我傢市場研究院統計，今年 5 月通過北京我愛我傢成交的房屋租賃量環比增長 15.7%，月租金均價微升 0.61%。
" 由售轉租 " 並不多見，租賃市場供求仍偏緊
" 目前，北京、上海等一線城市，即使二手房買賣市場遇冷，房源也不會大量湧入租賃市場，因此二手房買賣市場的變化與租金漲跌沒有太大關系。" 鏈傢研究院院長楊現領說，如今在北京房市，80% 的購房交易需求是換房，即將要出售的房子都還處於業主自住狀態，房主買不到新房就不會賣舊房，" 由售轉租 " 現象並不多見。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析，二手房租賃市場如何變化，還要看租賃需求與房源供應量的關系。首先，北京等一線城市流動人口多，需求集中，即使有少部分 " 由售轉租 " 的房源流入市場，租賃市場仍存在租房需求大於房源供應、租戶需求與房源質量不能較好匹配的現象，租金沒有明顯下降。其次，租房需求從市中心向城市郊區溢出，促使核心地區二手房租金的上漲速度變緩、漲幅縮小，城郊的二手房租金開始上漲。
" 季節性規律也是影響租金變化的重要因素之一。" 謝逸楓說，一線城市租房群體以年輕人為主，每年 7、8 月是畢業生租房旺季，供給緊張，租金漲幅明顯。國傢加快規范二手房租賃市場，加大對違規租房的打擊力度，也是目前二手房租金小幅上漲的原因之一。
中原地產首席分析師張大偉認為，提高租賃住房供應量是穩定租賃市場的關鍵。" 如果北京計劃建設的 50 萬套租賃住房真能投入市場，能一定程度上穩定二手房租賃市場。" 張大偉說，政府還應通過調整產業結構、引導產業轉移等方法合理控制一線城市人口數量，避免租房需求病態增長。
