房價回到 2015 年底？新一輪全國范圍調控又來瞭
來源 | 鳳凰房產
耕叔導讀
近日，昆明、武漢、海南等地調控再度出手瞭。綜合來看，多地同時行動，很明顯是有意為之，堅持 " 房住不炒 " 的原則，新一輪調控潮下，會給樓市帶來什麼？
「正文」
一、新一輪全國范圍調控又來瞭
最近，正當有些人以為，今年樓市調控可能放松的時候，一些漲幅比較大的城市再度出手瞭。
3 月 1 日，昆明發佈通知，明確瞭 3 個區域的商品住宅進行限售，同時要求完善差別化的住房信貸政策。昆明的限售區域為：主城二環路以內，呈貢新區以及船房河、廣福路、彩雲路、鮮花大道至滇池圍合區域內，限售期限為三年。昆明同時還下調瞭公積金貸款的最高額度，並提高公積金貸款購房的首付比例。二套房的首付比例上調到瞭 45%
2 月 27 日，武漢的征求意見對外公佈，意見要求加大瞭對於開發商的監管，對已經封頂並已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目，重點監管資金要達到項目總預售款的 15%；對隻蓋瞭 1/2，並已支付相應施工進度款的，重點監管資金為項目總預售款的 20%；以上兩個條件都不符合的，重點監管資金為項目總預售款的 25%。這無疑會進一步緊繃開發商的資金鏈條，逼著他們盡快推出新盤。
還有海南，三亞要求已達到預售條件的新建商品住房，備案價格不能超過 2017 年 2 月的水平。之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。據悉海南已經強行將新房價格按到瞭 2 萬以下。
綜合來看，多地同時行動，應該不是個案，很明顯是有意為之，也就是說今年仍將繼續執行房住不炒的原則，對於重點城市的房價調控並不會放松。
二、我們嗅到收網的氣息
2017 年年初的時候，全國平均房價超過 1 萬的有19個城市，但是到去年 12 月底平均房價超過 1 萬塊錢的已經有瞭41個城市，（數量上）已經是翻瞭一倍。
為瞭讓樓市降溫，政策的組合拳不可謂不嚴厲。需求端限購，雖然誤傷瞭部分剛需，但是也讓炒房者偃旗息鼓；供應端的嚴控商辦；信貸端去杠桿，讓樓市逐步冰封。
2018 年，信貸端更加嚴厲。年後第一個重磅就是中信銀行叫停北京 200 萬元以上個人住房抵押貸款。這一塊業務一直是銀行的重點發展業務，現在叫停，一定程度上就是說明瞭對房地產市場的不看好，即很可能未來房價將下行致使相關業務出現虧損。
另外多地銀行繼續上調首套房貸款利率：
北京：多傢銀行再次上調瞭購房利率，首套房上浮 15%~25%，個別銀行甚至上浮瞭 30%；
武漢：首套房貸利率普遍上浮 20%，二套房利率上浮 30%。
廣州：四大國有銀行宣佈首套房的房貸利率上浮 10%；
深圳：有兩傢銀行上浮 20%。
……
根據統計，2017 年 12 月，全國首套房貸款平均利率為 5.38%，環比上升 0.37%，同比上升 20.89%，接近基準利率上浮 10% 的水平。
首貸利率上浮 10%，這個概念就是，以 100 萬的房產為基準算比賬，那麼一個月就需要多還 1200 元。單看不多，但是這筆錢對於月月還貸的普通百姓來說，無疑是雪上加霜。
買房者日子不好過，房地產商也同樣是。
2018 年 1 月，不少房地產公司都在拼命的找錢，從境內到境外，什麼 " 國際發售 "" 債務再融資 "" 拓寬融資渠道 " 都跑瞭一個遍。
再來看 M2 的增速，2017 年 1 月 -10 月，M2 同比增長就不斷下行。
M2 是廣義貨幣，簡單的說就是全社會的錢，也就是大傢知道的印鈔速度。M2 不斷下行對房地產影響巨大，M2 的每一次增速，都能為房地產市場帶來新一輪的騰飛。
2008 年 4 萬億救市，m2 增速高達 30%，房價也翻著上漲；
2015 年 4 月 m2 增速放緩到 10.1%，大傢都去炒股瞭，反而沒人炒房瞭；
2016 年 m2 增速明顯，回到 14%，樓市再次起飛！
種種跡象都表明，房地產調控會繼續從嚴。同時，" 房子是用來住的，不是用來炒的 " 這個大方向不會改變，即使調也不會背離這個核心思想，並且中國的房產，其實並不算稀缺，無論從政策的指導方向上還是房子的數量上來看，樓市再次暴漲的可能性，微乎其微。
三、不是不讓你買房，而是不要炒房瞭
很多剛需一族很焦慮，總是想著房價會不會跌。實際上剛需一族，關鍵是看需求，在房價不會出現大起大落的前提下，什麼時候都可以買。
但是還指望炒房暴富——特別是想背巨額債務加杠杠去賭房價未來上漲的人，你們還是省省吧。
除瞭一線城市和個別強二線城市的房產還有點投資價值外，別再問海南能不能投、南京能不能投、常州能不能投，三四線城市能不能投瞭。
暴漲過後，" 房住不炒 " 這幾個字應該成為你們的時刻牢記的口訣，房產投資短期真的沒機會瞭，傻人炒房都能賺的好日子，真的不復存在瞭！
同時，住建部會同多個部委也多次表態，對於樓市調控的態度，估計在 3 月還將有進一步的統一行動出臺。無論是金融端，土地端，政策端，還是各個城市，都會相應跟進，3 月是一個房地產政策的重要觀察窗口，每年都是在這個月出臺重要的樓市政策，從而決定一年的市場走向。
四、今年樓市的的最大看點是什麼？
首先，限售，去年開始越來越多的城市開始新房限售，這就是徹底鎖死流動性的表現，限售之後炒房成本大增，不確定性更大，所以炒房團將徹底退場，最後就留下瞭居住屬性，但凡限售堅決的城市，特別是二手房也限售的城市，能起到一定的效果。在限購已經普遍執行之後，限售將是另一大解決問題的思路。
其次，金融去杠桿， 現在銀行的貸款利率已經大量上浮，中信銀行也暫停瞭房抵貸，未來貸款利率繼續上浮的概率極大，隨著美聯儲繼續加息，央行很可能跟隨加息，之後存量房貸也會受到影響。增量房貸將更少更貴，所以一貸難求會愈演愈烈。不排除在央行和銀監會的指導排查下， 越來越多的股份制商業銀行暫停房抵貸，那樣整個房地產市場就會大量失去流動性。你想再賣房換新房基本不太可能瞭。這種可能性很大，特別是如果美元開始反彈，中國金融很可能進入這種備戰狀態。
第三，棚改轉移，去年我們轉變瞭思路，開始因城施策，這給瞭一些地方賣地的機會，在棚改和貨幣化安置的掩護下推升瞭房價，很難想象一個小縣城地級市，人口大量流出，房價瞬間漲瞭 50-100%，這是一種怎樣的感受，很明顯就是金融推動的。不可能需求突然爆發，所以金融推動的後果必然是一地雞毛，有市值，但卻沒有流動性，隨著該地區棚改完成，貨幣化安置結束，你會發現，你竟然上當瞭被耍瞭，成瞭那個最高價的接盤者。雖然價格還沒落下來，但你已經找不到後面的接盤俠。所以今年開始很多狐貍精要露出狐貍尾巴瞭。
第四，保障房和土地供給，去年我們土地開始盯住城市人口，也終於想到瞭在供給側去調整土地問題，去年北京上海這些城市大量土地入市，但由於建設周期，還沒有發揮作用，今年 3 月以後，大量商品房開始交付，從北京來看，新盤供給充足，共有產權房和純商品房供給量都不小，這對於已經見頂一年的樓市來說應該雪上加霜，現在新房限價的力度很大，甚至與周邊二手房價格倒掛，賣二手房，買新房成為一個趨勢。所以慢慢的，二手房的供給增加，價格恐怕也要下來。
綜合來看，3 月份的樓市態度很重要，去年很多二線城市借著人口政策變現放松瞭調控門檻，很可能會在 3 月被糾偏，也就是說，一開始我們擔心的樓市調控放松可能根本不存在瞭，很可能等來的是更加嚴厲的政策。
最後，怎麼叫做調控成功呢？你指望房價回到 2007 年肯定是不現實的，但努努力回到 2015 年底的水平，應該沒問題。如果房價真的回到 2015 年底，那麼這將是一次史詩級的成功的樓市調控。
來源：本文綜合自齊俊傑看財經、首席財經官、中國經營報等
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