改革開放破天荒頭一回：北京、上海常住人口同時下降！
京滬的 " 圍墻 " 越來越高，房價怎麼走？我們該如何選擇？
【註：全年經常在傢或在傢居住 5 個月以上，也包括流動人口在所在的城市居住就稱常住人口。】
01
京滬常住人口同時下降！
最近，祖國的帝都和魔都興高采烈地公佈瞭各自的常住人口數量。
2017 年末，北京常住人口為 2170.7 萬人，比上年減少瞭 2.2 萬人。
而上海方面，到去年末常住人口為 2418.33 萬，比上年減少瞭 1.37 萬。
這不是上海第一次人口流失，從 2015 年這個拐點就已經出現瞭，當年常住人口流失瞭 10.41 萬。
最近，北京明確瞭人口要長期控制在 2300 萬，上海也要嚴控，不過它倆也不是頭一回喊話要控制人口瞭。
其實，一個城市提出控制人口增長不可怕，而是提出來以後真的能讓人口減少，這才可怕。關鍵是，這是改革開放以來，北京和上海首次同時公佈兩地常住人口減少！
導致這一現象出現的原因是什麼？
一、北京、上海主動調控人口。
近些年來，這兩地一直在用各種手段調控人口，包括拆除違規廠房，向其它地區疏解人口等。
特別是北京，在那場大火之後，清理瞭很多具有安全隱患的房屋，導致人口流失嚴重。
二、人們的生育欲望越來越低，人口增速放緩。
火箭妞在《雪崩！樓市最大危機來瞭 ...》一文中已經提到，二胎政策已經放開瞭兩年，但是人口出生率和出生人口卻雙雙下降！
除瞭受生育觀念轉變影響，尤其在帝都和魔都，高房價是天然避孕藥，導致很多人不敢生，怕養不起。
三、二線城市搶人。
大傢有目共睹，和京滬趕人相反，強二線城市不打算控制人口，還在瘋狂搶人。
武漢、西安、長沙、南京等上演 " 搶人大戰 "，" 送房 "、" 送錢 "、" 送戶口 "...
所以，扛不住京滬高房價、高物價、快節奏工作生活又低收入的這波人口，自然會流入政策紅利倍出的二線城市。
02
騰籠換鳥！京滬控制人口真相
北京、上海控制人口的真正目的是啥？
這兩地控制人口數量的增長，實際上是為瞭避免城市繼續攤大餅的擴張，實現從 " 量 " 到 " 質 " 的轉變，手段主要有倆：
一、通過改造城市 " 貧民窟 " 來疏解人口，比如大興火災清理瞭很有具有安全隱患的房屋，雖然執行手段有些簡單粗暴，但是它保全瞭一個大方向上的國策：環保及安全。
二、通過控制產業發展和樓市調控，逐步 " 騰籠換鳥 "。
發展高端產業和服務業，遷出低端產業。過去適應這個城市的人，不管你買沒買房，未來很可能就適應不瞭城市發展的需要，逐漸被城市淘汰。
火箭妞最近向身邊在廣州、上海做房產中產的朋友打聽瞭一下，現在樓市調控，房子真心不好賣，如果一直這樣下去的話都打算年後轉行瞭。
除瞭 " 四限 "，外加租賃房源增加，這勢必會減少房子產生的現金流，房子不好賣，過兩年房地產稅也來瞭，房東為瞭轉移壓力，會把房子租出去，自己回老傢養老。這樣一來，就騰出瞭城市資源。
而高層次人才一開始沒有資本積累，當然也就沒有房產，但是城市需要這些人，怎麼辦？
於是 ZF 就大力發展租賃市場，提供租賃住房給他們，先讓他們穩定下來，等以後有能力能買房瞭，再自主選擇，這叫租售並舉。
人口質量增加瞭，數量不增加，這就是騰籠換鳥，這樣城市才會有持續競爭力和活力。
從另一個角度來說，其他城市也會得到相關的人才和資本的湧入，有利於地方均衡發展，縮小貧富差距。
03
落戶門檻高房價高，怎麼選擇？
說瞭這麼久，該聊到大夥最關心的話題瞭，房地產有句金科玉律：短期看金融，中期看土地，長期看人口 "。意思是，北京、上海拐點已至？
一個城市，相當於一隻股票，我們用房價投票。而人口流入，就相當於是做高股票的業績，從而支撐高估值。
對於一線城市和三線城市的房價，我還是老觀點。
受政策調控、市場情緒影響，一線城市短期內會有回調，特別是人口流出，租賃房源增加，對房價會有壓制效果。
但是一線城市高端產業聚集，就業機會多，從長期來看，騰籠換鳥，人口還是會保持流入，所以房價會慢漲，這是由城市化進程和貨幣超發共同決定的。
三、四線城市房價短期內因去庫存炒高，剎那的花火，沒啥好說的。
二線城市就比較復雜瞭，有瞭供給關鍵還要看需求，假設這個城市人口源源不斷地流入，帶動地方產業和經濟發展，那麼房價就有瞭支撐。
對於在京滬或者在其他城市打拼的青年們，我有兩點建議：
一、如果你想 " 逃離 " 京滬或者想換個城市發展，那麼可以考慮一下正在源源不斷釋放政策紅利的二線城市，這不僅是城市間的競爭，還是個人的競爭。
幸運的，說不定能選到像杭州那樣的城市，晉升新一線城市，房價還能有上漲的空間，不過投資當然有風險，要是你選的城市滑到瞭三線，那麼你個人的發展和資產都會有所損失。火箭妞個人看好粵港澳大灣區。
二、如果你熱愛京滬，但是沒能力買房，要麼就好好利用這個城市帶給你的資源、機會，提高自己的賺錢能力上車；
要麼就轉變你的觀念，看清現在政策的大勢，國傢在大力發展租賃市場，實在湊不出首付的，不如換個態度生活，在哪都可以春暖花開，關鍵要看你自己的認知。
房子是商品，不是傢，有愛、有人的地方才是傢，是生活的所在。
來源：財經之傢
