轉自：杠桿遊戲、地產情報站；作者：張銀銀、徐小午
01
流拍！流拍！市場發生逆轉
最近的天氣讓人看不懂。
這幾天南方的朋友紛紛在朋友圈曬雪景，北京卻成瞭特例，一點雪花的影子也沒見著。
北京不下雪的直接結果，就是催生瞭一批段子手。
有人分析，北京為什麼不下雪，可能有三個原因：第一，下雪指標開始搖號，還沒有輪到北京；第二，外地的雪辦不瞭進京證，也進不來；第三，下雪不屬於首都核心功能，直接被疏散瞭。
和天氣同樣讓人看不懂的，還有土拍市場。雖然北京第一場雪還沒見影，但土拍市場比下瞭雪還要冷。
就在昨天，北京出讓的 3 宗住宅地塊其中之一，豐臺區盧溝橋地塊因無人報名流標。這已經是一個月內第 3 宗住宅地塊流標瞭—— 5 天前，北京四環邊白盆窯兩宗共有產權地塊也是因為無企業報名流標。
愛較真的張大偉數瞭數北京歷年住宅地塊的流標情況：2017 年 2 宗，2015 年 1 宗，2014 年 4 宗，2013 年 1 宗，2012 年 6 宗，2011 年 13 宗——除瞭 11 年流標數量較多，其他年份都是寥寥無幾。可見，今年連續一個月流標 3 宗住宅地塊的情況，實在罕見。
地標流標同樣也催生瞭一批段子手。有人說，北京的土拍地塊患上流行性感冒，你流我也流；有人說，別再嫌棄北京房價高瞭，你買不起北京的房，開發商都買不起北京的地瞭。
可 3 年前，相近的時間，相近的地點，明明還是熱火朝天的情形啊。
2015 年 1 月 7 日，白盆窯的一個巨無霸地塊被多傢房企哄搶，經過瞭 63 輪激烈競爭，華潤、首開、平安聯合體最終以 86.25 億奪得，一舉刷新瞭北京總價地王的記錄。
3 年前，任志強還在舉臂高呼：" 雖然從全國看，房企整體投資在下行；不過一線城市在回暖！"3 年後，任志強的講話則謹慎、擔憂："2018 年房地產投資一定是下降；房地產開發面積會下降；房價下降的城市會越來越多。"
3 年時間，北京的樓市上演瞭一場奇幻的《冰與火之歌》，短短 3 年，到底發生瞭什麼，讓樓市陡然生變？
02
天價罰單之下，銀行的好日子一去不返
關於豐臺區盧溝橋地塊流拍的原因，小午朋友圈的兩位大佬展開激烈的辯論。
但是總結下來，大傢的觀點其實很一致：土地流拍主要是信貸大環境發生變化，開發商融資困難。錢袋子緊張瞭，拍地就要多掂量。
眾所周知，15 年、16 年全國樓市的上漲，起因於商業銀行信貸的推動。市場上放出的大量資金不斷被房地產行業吞噬，房價一路攀高。2016 年底，央媽覺得這麼玩太危險，開始踩剎車，去杠桿。
之後，銀監會對各類融資平臺進行瞭嚴格監控。16 年，12 月 22 日，銀監會發佈瞭讓銀行、信托機構聞風喪膽的 55 號文，《關於規范銀信類業務的通知》。《通知》再次重申，" 不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域 "。
1 月 13 日，銀監會發佈通知稱將在全國范圍內深化整治銀行業亂象。其中，特別指出，違反房地產行業政策等銀行業行為都將被列入重點整治。
面對頂層的最高指示，一些銀行依舊低估瞭監察力度和決心。原本以為，這次就是口頭上說說，不會動真格的。但很快，心存僥幸的違規者就付出瞭巨大代價。
銀監會雷厲風行的對融資市場展開調查，並先後依法對違規的浦發銀行開出4.62 億罰單，對郵儲銀行甘肅武威文昌路支行以及其他 12 傢銀行業金融機構開出2.95 億元罰單。
銀行哭瞭，信托業也沒幸免。新年的第一個月還沒過完，萬向信托、廈門信托、山東信托、國通信托紛紛被地方銀監局處罰，累計罰款達150 萬元。巨額罰款之下，當前嚴厲監管的態勢可見一斑。
回想往昔，資金鏈寬松之時，商業銀行、信托機構財大氣粗，漫天撒錢，賺瞭個盆滿缽滿，如今，這種好日子是一去不返瞭。
03
部分銀行暫停開發貸，開發商的日子難過瞭！
部分銀行暫停開發貸的消息牽動人心。不僅開發商關註，地方政府關心，剛需、炒房者也分外關註。
各方都有自己的利益考慮。
開發商擔心資金鏈緊張，被逼降房價；地方政府擔心開發商壓力大，土地流拍，收入受影響；剛需盼著開發商流動性出問題，房價降一點，起碼漲不動；炒房者擔心自己剛高位入的市，難道就面臨賬面虧損，還要承擔資金成本？
而銀行又是怎麼考慮的，是為瞭響應金融監管的要求，主動控制壞賬、去杠桿，還是另有隱情？杠桿遊戲覺得，很明顯，部分銀行暫停開發貸不僅僅是簡單的內部風控。
重點是，暫停開發貸會持續多久，還會有更多銀行加入嗎？如此才好說影響程度。
1、開發商資金鏈緊張程度，可能比 2017 年大。除瞭部分銀行暫停受理房地產行業新增授信、暫停房地產開發貸業務外，部分信托公司對地產融資也更趨審慎。
實話實說，2017 年開發商資金不算難過。一方面各類融資還不錯，另一方面銷售回款效率較高。根據央行日前發佈的數據，2017 年，房產開發貸款餘額 7 萬億元，同比增長 21.7%，增速比上年末高 9.5 個百分點。
可以說，從銀行融資角度而言，2017 年開發商日子太好過瞭。現在收緊一點，難道不正常嗎？要知道房子不是用來炒的，賣地按說不準用融資來的錢！
2、開發商整體融資成本會提高。隨著銀行、信托對開發貸的收緊，開發商獲得融資的渠道和總額，受到限制。未來，要獲得緊缺資金，開發商就不會挑，願意付出更高的資金成本。
當然，前提是暫停多久，還有多少銀行會加入暫停。但無論如何，隻要有暫停發生，開發商獲得融資的成本，就必然提高。相對銀行，去哪找這麼便宜的錢？信托、資管、民間借貸成本都是不低的。
那麼，接下來 ……
3、部分城市、樓盤甩貨可能加快，部分房子議價空間有望出現。房地產行業對資金需求極大，任何金融機構，別說銀行瞭，收緊對開發商的融資，都會影響到開發商的資金鏈。
在資金鏈緊張的情況下，最好的辦法就是加快出貨。而調控目前整體沒松口，開發商要加緊出貨，價格松動是不得已的辦法。
不過，開發商有大有小，融資渠道和辦法、賬上現金儲備各有不同。如果調控不再加碼，融資不再收緊，並不會逼迫每個開發商都甩貨。
4、可能倒下一些高杠桿中小開發商，房地產行業集中度進一步提高。這幾年，有一個趨勢越來越明顯，房地產行業集中度在提高。經過這一波周期後，這一趨勢更明顯，做大幾乎是生存的唯一辦法。隻有大瞭才不會倒。
上一輪調控周期，部分小開發商倒下。杠桿遊戲註意到，這一波調控雖然號稱史上最嚴厲，但 2017 整體銷售和價格並不差，倒下還沒怎麼出現，接下來呢？洗牌往往會發生。
5、銀行開發貸重視保障房、棚改、租賃房的偏好值得關註。註意，2017 年，7 萬億開發貸餘額中，保障性住房開發貸款餘額高達 3.3 萬億元，同比增長 32.6%，比上年末低 5.7 個百分點，全年增加 8203 億元。
當然，增量占同期房產開發貸款的 61.8%，比上年占比低 51.7 個百分點（上年保障性住房開發貸款增量，占同期房產開發貸款增量的 113.5%）。而出現這一變化，和基數可能有關，另外對棚改和租賃住房的融資新方向值得註意。
2018 年畢竟才剛剛開始，實話說銀行手上的額度基本還沒怎麼用。能暫停多久？不必太悲觀。你懂的。隻是銀行和上面對開發貸投向的偏好，確實會出現變化，這對開發商當然不是好事。
6、暫停房貸，銀行和所有金融機構都是贏傢。無論什麼原因，部分銀行暫停開發貸，控制一下節奏，也讓市場明白資金成本在提高。下一步無論銀行，還是其他通道，提高利率，開發商都得接受。
郭樹清上任以來，對銀行開出的罰單之多，不用杠桿遊戲多說，各位桿友都是看到的。監管收緊、偏嚴這是大氣候，起碼也是當下不得已的重拳治標。否則，各類壞賬蔓延、惡化，後果可想而知。
比如，不久前曝出來的浦發銀行成都分行通過 1493 傢殼公司，騰挪 775 億元貸款，最終形成不良資產近百億元。雖然這起事件更多和礦產有關，但大傢都明白，銀行潛在的壞賬還有多少，怎麼才能出清？
所以，收緊一下，對銀行真的也是好事——可以整肅軍紀、加強內部風控，還能提高下一步的放貸利率。
7、地方政府、開發商和穩增長需求，都不允許開發貸暫停擴大化。客觀講，相對於控制需求方的貸款，收緊開發商貸款其實殺傷力更大。畢竟，迄今為止的調控，從來沒有對剛需的房貸需求下過手。而購房者的按揭貸款，對於開發商來說拿到的是房屋的全款，也就是拿到瞭利潤。
而開發貸不同，這是開發商啟動房屋開發的核心資金來源之一（除此之外還有其他融資方式，如發債、信托貸款等資管融資、民間借貸等）。換句話說，如果沒有瞭開發貸，就沒有瞭後面的事，連樓盤建設都沒法正常啟動，還奢談賺錢？
同樣，開發商資金壓力大瞭，開發和銷售出現問題，也就沒動力高價買地，流拍就會增加，甚至地價也穩不住。地方政府對此可不會答應。
還有我國經濟結構的調整、新舊動能轉換，畢竟還沒完成，穩增長需要房地產。因此，開發貸暫停倒不太可能擴大化。
最後，再多說一句。其實很多人忽略瞭，部分銀行除對開發商貸款暫停外，對地方政府平臺公司、假 PPP 項目一樣暫停。這是金融大環境收緊、去杠桿、控制地方政府隱性債務擴大化的組合拳。
不要喊疼，每一個冬天，都有些人挺不過去。而 2018 年才開始一個月，希望也很大。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
