3 月 9 日，央行副行長潘功勝在答記者問時表示：
最近，房貸利率略有上升，但從長遠的周期來看，仍然處於比較低的水平。人民銀行會督促商業銀行嚴格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民買房的合理需求。
簡單而言，這段話有兩層含義：一是，雖然房貸利率普遍上浮 10%-20%，但從歷史長周期來看，目前的房貸利率依舊不算高，而且不排除未來繼續上浮的可能性；
二是，針對首套房與二套房的差別化信貸政策，還會繼續持續下去。不過在利率同步上浮的大背景下，不管是炒房者還是剛需一族，受到的 " 傷害 " 並沒有多大差別。所謂支持合理購房需求，形式上的意義大於實質。
1房貸利率上浮，購房負擔不減反增
先說第一個問題，房貸利率上浮，帶來瞭什麼後果？
根據融 360 提供的數據，2018 年 2 月全國首套房貸款平均利率為 5.46%，相當於基準利率 1.114 倍，環比 1 月上升 0.55%；同比去年 2 月首套房貸款平均利率 4.47%，上升 22.15%。
與一年前相比，目前的房貸利率不僅高，而且高的讓購房者肉痛。表面上看起來，一些城市房價出現短暫回調或者高位盤整，但房價跌瞭一點，而利率卻上浮瞭 20% 以上，整體購房負擔隻增不減。換句話說，房價微調帶來的市場福利，基本都被房貸利率上浮吞噬掉。
舉個簡單例子，200 萬 30 年期限的住房抵押貸款，基準利率下的還款總額是 382 萬元，上浮 10% 後是 402.8 萬元，上浮 20% 後是 426 萬元，整體房貸多瞭 44 萬元，每月平均還款多瞭 1222 元。
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目前的房貸利率確實不算高
再說第二個問題，目前的房貸利率到底算不算高？
其實，央行說的沒錯，在經濟的長周期內，目前的房貸利率的確不算高。即便按照上浮 20% 的水平 5.9% 來看，也隻是相當於三年前的水平，遠低於 2014 年之前的房貸利率。
之所以如此，是因為過去幾年，貨幣和信貸都進入大寬松時代。面對經濟持續下行的壓力，有關方面不斷降準降息，釋放出龐大的市場流動性，正是這些流動性，支撐起過去這一輪的房價暴漲。
不過，從 2017 年下半年開始，市場環境開始發生變化，信貸寬松時代一去不復返。
從國際環境來看，美聯儲持續加息加上縮表的預期，對人民幣產生承壓作用；
從國內環境來看，防風險、去杠桿已經成為政策主基調，M2 增速連續下滑，市場錢緊，連餘額寶年化收益率都一度上升到 4.5% 以上，房貸利率不可能原地踏步。
另外，按照最新的政府工作報告的表述：
穩健的貨幣政策保持中性，要松緊適度。管好貨幣供給總閘門，保持廣義貨幣 M2、信貸和社會融資規模合理增長，維護流動性合理穩定。
雖然相比於去年，增加瞭 " 松緊適度 " 的表述，但這隻意味著政策更加靈活，穩健中性的大方向不會改變，防風險去杠桿的節奏不會發生變化，房貸利率持續上浮的可能性仍舊很大。
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房貸利率上浮，是否誤傷瞭剛需？
再說說感覺受傷的剛需。
房貸利率上浮，剛需首當其沖。政策調控的目的，本來是抑制投機需求，但市場變化帶來的影響，卻是不分剛需與炒作的。首套房貸款利率跟著二套房一起漲，到底合不合理？
從上面的分析，我們可以明白，銀行上調房貸利率並非有意為之，而是市場變化的正常反應。如果基於保護剛需的需要，強制要求銀行繼續維持基準甚至 85 折的優惠房貸利率，那麼唯一的結果就是銀行惜貸，剛需一族反而更加貸不到款。
雖說首套房貸款具有政策性優惠的出發點，但任何事情都要考慮市場邏輯。況且，真要說誤傷剛需的，倒不是貸款利率，而是不分 " 敵我 " 的限購限貸政策，是公積金貸款審批流程的掣肘。
比如，北京廣州等地的 " 認房又認貸 " 新政，讓賣一買一的換房型剛需成本大增，這是以打擊投機之名連改善型剛需一同剿殺。再如，北上廣深將非本地戶籍購房的門檻，從三年調整到五年。這讓許多因戶籍制度被攔阻門外的外來務工者，與房子的距離越來越遠。
再如，公積金貸款本來應該承擔起政策性優惠的重任，但在目前的環境下，無論是開發商還是二手房業主，往往都拒絕公積金貸款，根本原因就在於公積金貸款流程過長、審批過於繁瑣，亟待資金回轉的開發商自然百般不情願。
雖然各地都三令五申，要求開發商不得歧視公積金貸款，但如果公積金本身的制度性問題不解決，那麼公積金貸款遭歧視的局面還會維持下去。
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房貸繼續漲，房價會如何
關於房地產周期，恒大的任澤平有句話，叫做" 短期看金融，中期看土地，長期看人口 "。
的確，金融政策可以決定樓市繁榮與否。如果防風險、去杠桿成為主基調，那麼大多數城市的短期房價都將受到影響。
至於房價是高位盤整還是持續下跌，在金融之外，更要看經濟、產業、人口等基本面因素。顯然，沒有基本面的城市，其安全邊際也是最低的。
