◤ 核心提示：進入 2018 年，關於樓市的消息層出不窮，一方面是房地產相關數據創歷史新高，另一方面是政策調控的轉變，部分地方出現松綁。在這個時候，李嘉誠卻拋售價值 200 億元的物業資產，這又是什麼信號呢？
新年剛開始，李嘉誠又開始賣樓瞭。
據報道，1 月 18 日李嘉誠擬出售重慶市南岸區楊傢山片區一宗大型商住綜合地塊，報價為 200 億元。
他目前正在出售的這個地塊，是在 2007 年以每平方米 760 元的樓板價成交的，如今這個項目周邊成交的均價約為 7000 元。
雖然年過 90 已至鮐背之年，但是李超人仍然寶刀未老，10 年翻 10 倍地賺錢依然顯得從容不迫。
這幾年來，李嘉誠一路甩賣內地物業，到底是為什麼呢？
特別是在新年伊始，樓市政策也在不斷出臺的關口，這樣的舉動意義何為？
對普通人來說，最關心的還是，今年的房價到底會怎麼走？
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樓市仍然是經濟引擎
早在去年 5 月份的時候，李嘉誠曾經說過，2017 年物業發展業務仍會出售價值數百億元物業，2018 年也會一樣，但是對集團前景有信心，並不會放棄地產業務。
一句看似自相矛盾的話，卻道出瞭房地產在中國難以割舍的地位。
就像一直喊著輕資產化的萬達，曾經豪言壯志到瞭 2018 年不再有地產銷售收入，但在制定 2018 年工作目標的時候，卻依然以地產收入為主。
嘴上說不追求規模不看好 2018 年，房企老大哥萬科買地也是停不下來，拿地金額僅次於碧桂園。
雖然說 2017 年是史上最嚴樓市調控年，限購、限價、限貸、限售、限商五彈齊發，但是從國傢統計局公佈的數據來看，2017 年全國商品房銷售面積為 16.9 億平米，比 2016 年增長 7.7%，創下歷史新高。
特別是土地成交價款 1.36 萬億元，增長 49.4%，將近一半的增幅。
與此同時，我們看到的是中國經濟七年來首次提速，國內生產總值破 80 萬億元，2017 年的 GDP 增速為 6.9%，而 2016 年的 GDP 增速隻有 6.7%。
如果撇去房地產，經濟增長是否還能有這個數字呢？
放棄房地產，談何容易。
房地產，是經濟的晴雨表，是經濟周期之母，一個房地產幾乎涵蓋瞭所有行業的產業鏈條，上至鋼筋水泥，下至傢裝傢具。
單單是房地產一個行業占 GDP 的比重，就已經超過 6%，如果算上相關的產業鏈，占 GDP 的比重至少可以達到 20%。
如果房地產真的完全停瞭下來，對經濟會造成多大的影響？所以我們看到的是房企依然在大舉拿地。
根據中國指數研究院的數據顯示，2017 年 50 傢代表房企在三四線城市拿地面積同比增長 145%，直接翻瞭一倍半。
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房地產不會死
既然房地產的重要性如此之大，為何還要如此限制樓市？李嘉誠又為什麼一路賣樓呢？
不得不說，這與政策其實是相輔相成的，中國的樓市本身就是一個政策市。
限制樓市，目的隻有一個。
面對美國不斷加息，國內資本從 2014 年開始一路外逃，外匯儲備大量流失，對國內經濟造成較大壓力。
於是，弄瞭個樓市去庫存的政策，讓大傢一窩蜂地湧進樓市，讓錢都流進瞭樓市。
等到房價漲到高位，天量貨幣已經流進樓市之後，接下來就是要把錢留在樓市裡面，一方面防止資本外流，另一方面防止房價瘋狂上漲最終導致崩盤。
簡單來說，一招凍結樓市，既要應對外面的危機，也要壓住內部的風險。
當你發現賣房子和房價上漲都不再容易時，還有人不斷在買房，政策效果就出來瞭。
樓市調控，是不允許房價暴漲暴跌，並不是想要完全放棄房地產，隻要在政策預期內，慢慢漲和慢慢跌都是可以接受的。
雖然天天喊口號經濟轉型，但在當下這個階段，是沒有辦法放棄房地產的，不僅是政治需要，更是經濟需要。
這也就是為什麼李嘉誠要不斷拋售物業資產，卻不會放棄地產業務。
拋售是因為在政策影響下，地產不再是暴利行業，價格合適就可以賣瞭，而且在調控下賣房的難度已經越來越大；不放棄是因為房地產依然是支柱行業，帶來的收入依然可觀。
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今年房價怎麼走
就在上個月底，住建部部長王蒙徽表示，今年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
今年的樓市基調就是" 差別化 "三個字，在有需要去庫存的地方繼續去庫存。
首開先河的是蘭州部分區域限售松綁，接著福建、湖北、四川等地表示部分城市定向放松購房限制。
但在松綁限購的同時，卻在加緊限售。福建、湖北、四川等地目前出臺更嚴格限售政策，到目前為止，限售城市已經達到 85 個。
這就好像紮佈袋一樣，放開入口紮緊出口，利用去庫存的政策繼續抬高部分地區房價，等到大傢都沖進來瞭就發現，想出去難上加難，再回頭一看庫存去完瞭，入口也紮上瞭。
到那個時候，房價就無法大起大落，穩定房價的政策預期就實現瞭。
在差別化的基調上，對於今年的房價走勢，送給大傢一些思考和建議：
一線城市：短期內很難看到政策松綁，房價大概率穩中微漲。
一線城市不存在去庫存的需求，也是鎖住資金最多的區域，政策不會輕易松綁。
但畢竟一線城市的房子站在價值鏈頂端，長期看仍然有升值空間。
所以，在政策限制下，不容易買也不容易賣，會有小幅度上漲，但總體看是房價最穩定的區域。
二三線城市：熱點城市漲幅放緩，部分區域房價可能回落。
以廣東為例，佛山已連續四年蟬聯廣東省一手住宅成交面積冠軍，而惠州 2017 年商品房成交套數更是高居粵港澳大灣區首位。
這就是具備區位優勢的二三線城市過去一年樓市的驚人表現，當然今年會不會延續這樣的火爆很難說，大概率上是不可能的。
這主要是因為這些熱點城市庫存也去得差不多瞭，入口正在逐漸收緊，而火爆交易更會刺激政策更快收緊出口，控制房價上漲的幅度。
同樣，受益於靠近一線城市和人口流入的優勢，雖然這些熱點城市的房價漲幅會降低，但是仍會追著一線城市的房價慢慢上漲。
但是，對於其他人口凈流出沒有什麼區位優勢的二三線城市來說，過去高漲的房價很可能在今年逐漸回落。
三四線城市：去庫存的地方還會高漲
前段時間，住建部提瞭一個新概念：縣域去庫存。
再加上貨幣化棚改的政策，去庫存的區域顯然還有一波上漲。
同時，被一二線政策限制擠出的資金也會進入這些區域炒房，從而抬高房價。
這也是過去一年，很多人不明白老傢那麼破的地方房價漲上天的原因所在，2018 年這樣的劇情還會延續。
但是必須要瞭解的是，這些區域的收入和人口無法長久承受這麼高的房價，一旦去庫存完成，房價的下跌是遲早的事情。所以，這些地方炒房也是最危險的。
最後送給大傢一句話，李嘉誠曾經說過，對於債務和貸款問題要非常小心，如履薄冰。
華人之光尚且如此，你又作何感想呢？
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