央行新聞發言人阮健弘稱，抑制房地產泡沫見成效。
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來源：Wind 資訊綜合樓市參考、深圳看房團
最近萬達融創的世紀交易刷瞭屏，但最終話題還是落到瞭與我們息息相關的房子上——首富主動要求降杠桿。
這一則新聞看起來好像很普通，但再把這些新聞串起來看，就頗有深意瞭：M2 增速創歷史新低、任志強稱限購政策一年半後可能收回、一線城市房價環比下降、銀行貸款利率持續走高 ……
央行新聞發言人阮健弘昨天稱，抑制房地產泡沫見成效。
樓市真的變天瞭。
一、M2 增速創歷史新低，央行稱抑制房地產泡沫見成效
在穩健中性的貨幣政策基調下， 6 月 M2 貨幣供應量同比增速繼續保持個位數水平。
央行公佈的最新數據顯示，6 月末，廣義貨幣（M2）餘額 163.13 萬億元，同比增長 9.4%，增速分別比上月末和上年同期低 0.2 個和 2.4 個百分點，再創歷史新低；狹義貨幣（M1）餘額 51.02 萬億元 , 同比增長 15%，增速分別比上月末和上年同期低 2 個和 9.6 個百分點。
針對 6 月 M2 增速再創歷史新低，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘表示，隻要實體經濟的合理融資需求得到滿足，M2 增速放緩實際上反映瞭存量貨幣周轉效率的提高，比過去低一些的 M2 增速可能成為新常態，對其變化可不必過度解讀。基數效應拉低 6 月 M2 增速約 0.15 個百分點。若考慮基數效應，6 月末 M2 增速與上月末基本持平。
不過 M2 同比增長創下新低，還是引起諸多行業，尤其是房地產業的震動。有業內解讀稱，隨著穩健中性貨幣政策的落實以及加強金融監管效應的顯現，近期商業銀行一些與表外產品相關的資金運用科目擴張放緩，由此派生的存款及 M2 增速也相應下降，這是金融體系降低內部杠桿的客觀結果。
雖然增速放緩，但 M2 還是在增長，為什麼區區一個漲幅變化就激起瞭偌大波瀾？
我們通常用 M2/GDP 的比值來衡量一個國傢貨幣的超發程度，貨幣超發是指貨幣發行的增長速度超過貨幣需求的增長速度，即貨幣供給量超過瞭維持經濟正常運行所需要的貨幣量。換言之，正常情況下，GDP 每增長 1 元，貨幣也相應增長 1 元。廣義貨幣供應量即 M2 在一定范圍高於 GDP 增長也算合理，但 M2 過高就會面臨通貨膨脹的風險。目前，世界平均水平為 1.26。如上圖所示，2016 年美國 M2/GDP 比值為 0.74，日本為 1.71，目前中國已經超過瞭 2.0。
也就是說，本次堪稱為歷史新低的 M2 漲幅其實也是釋放一個信號，是國傢調整經濟結構，穩定貨幣政策，降低金融杠桿的表現，這或許也是全民炒房的房地產經濟時代的終止符。
阮健弘稱，相關數據表明，去年年底以來，隨著我國房地產調控力度不斷加大，房地產信貸增長勢頭回落，抑制房地產泡沫見成效。
天風證券認為，6 月 M2 同比繼續下滑至 9.4%，再創新低，金融去杠桿導致銀行存款派生能力大幅下降，未來 M2 增速維持低位或成常態。
業內人士稱，樓市泡沫終究是要萎縮瞭。
二、一線城市房價松動
最近，關於房價下跌的新聞有點多，似乎樓市降溫這才剛剛開始。不少新聞裡指出，從北京東西城多個 " 學區房 " 市場發現，" 學區房 " 成交量急劇下滑，不少房源價格跳水近百萬元。雖然我們知道這都僅是個例，但我們可以看到，大傢的心理預期都在發生微妙的變化。
調控沒有最嚴，隻有更嚴。
從去年 " 十一 " 前後以來，樓市調控不斷升級加碼，到今年 3 月以來，樓市調控升級至 2.0。此後，在高強度的限購、限貸、限售組合拳之下，一線城市房地產市場 " 聞風而動 "，不僅成交量下滑，房價也出現松動，甚至是曾經一天一個價的北京學區房市場也遭遇瞭 " 極寒 "。
下圖是 4 個一線城市的新建商品住宅價格環比情況，我們可以明顯地看到，從去年 8、9 月份一線城市的房價環比到達頂點之後，便開始走下坡路。
三、銀行卡住樓市的脖子
融 360 六月房貸市場報告顯示：6 月全國首套房平均利率為 4.89%，為基準利率的 9.97 折，環比上升瞭 3.38%。
533 傢銀行中，超八成的銀行無利率優惠，有 32 傢銀行執行基準利率上浮（1.05-1.2 倍不等），全國僅 11 傢銀行提供 9 折優惠利率。
值得一提的是，今年 4 月全國首套房平均利率為 4.49%，創下瞭歷史新低。但在此後，銀行開始上浮房貸利率，5 月平均利率為 4.73%，環比上升 4.64%、6 月上升到 4.89%。
房貸大有全面回歸基準利率的勢頭，甚至是重回 5.0。
我們可以來回顧一下，上一次全國首套房平均利率 5.0 還在 2015 年，當時 8 月份的房貸利率為 5.15%。2015 年是去庫存大年，當年很多城市都下瞭成交量紀錄，而房貸成為銀行的香餑餑，那一年是房價出現大漲趨勢的元年，當時平均房貸利率是 5.0% 以上。
從 2015 年 9 月以後，利率就持續走低，到 2016 年，全國首套房平均利率基上保持在 4.5% 左右，2016 年是房價暴漲的一年，也是近年來、全國首套房平均利率最低的一年。房價上漲、成交大量大增，房貸仍然是銀行的主流業務。
而到今年，隨著政策高壓線逐漸收緊，加上銀行資金緊張，銀行和樓市開始撇清關系。銀行開啟房貸議價模式、價高者得已經不是什麼秘密瞭。
業內人士指出，現在來看，全民炒房的時代已經結束，入市門檻已經提高，對於大部分熱點城市來說，這個時候進場樓市的人，要麼是剛需，要麼是改善型住房，炒房成本已經相當高昂。
四、萬達主動降杠桿
這兩天，首富王健林借錢給融創孫宏斌收購自己優質資產的消息，刷瞭屏。
大傢都知道，融創花 631.7 億元收購瞭萬達王健林的萬達文旅和萬達酒店，可蹊蹺的是，有 295.75 億是王健林借給孫宏斌的。
業內對王健林的行為作出多種解讀，但根據王健林的表述，萬達賣掉資產，回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。這也就是媒體常說的去杠桿。萬達這個中國地產業的標桿企業之一，終於開始瞭去杠桿。
數據顯示，2014 至 2016 年萬達剔除預收賬款後負債率分別為 65.17%、63.25% 和 63.51%，而行業平均負債率約 73%。從這一點來看，其實近三年來的負債率水平要低於行業平均值。
不過地產業內人士也指出，雖然看起來負債率在地產業內並不算高，但是，萬達主要從事商業地產，采用 " 現金流滾資產 " 模式，部分社區商業出售回款，核心商鋪隻租不售，" 以售養租 " 模式實現租售平衡所需的時間也較長。考慮到萬達文旅名下巨大的國內二三四線土地儲備，萬達如果不賣的話，意味著未來必須借更多的錢，才能開發，這一增一減的對比，未來減少的杠桿規模，起碼是在千億以上。
實際上，這是當下金融收緊大時代下，房地產開發商的一個大縮影。現在的房企，都面臨著債臺高築、求錢若渴的壓力。現在的房企負債已經搞到馬上就還不起的地步瞭，按照媒體日前的披露，內地 142 傢地產企業負債接近 3.4 萬億。
這段時間以來，李嘉誠、潘石屹等大佬先後收縮自己在國內房地產市場上的杠桿，則有異曲同工之處。不難看出，大佬、富人們正在有步驟地退出國內房地產市場。
五、全球央行貨幣寬松政策進入尾聲
而事實上，從國際上來說，全球主要央行貨幣寬松政策，也都進入瞭尾聲。美聯儲已經制定好瞭加息與縮表時間規劃，另外一個全球便宜資金提供地，歐元區也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲，意味著歐洲央行結束零利率的時刻，不久將會來到。昨天晚上，加拿大央行宣佈將基準利率上調 25 個基點至 0.75%。
需知，在美元加息的時候，之所以全球資本市場似乎還很滋潤，一個重要的原因，就是便宜的歐元，彌補瞭全球資金的渴求。不過，這個美元之外的最大水源，很快也將慢慢關閉。
一葉落後，是天下葉落。
延伸閱讀：
任志強接受采訪：樓市限制政策一年半後可能收回
來源：微信號 " 中國地產 "
現在我們很多人在自己沒有辦法用離婚的辦法去獲取購房資格的時候，讓很多父母離婚，用父母離婚獲取的資格去買房子，那也就是說我們的這個消費需求並沒有真正的被合理的體現出來，所以現在很難說這個事兒。
1、問：判斷房地產市場需要哪幾個坐標呢？
答：第一個判斷依據是宏觀政策會發生什麼樣的變化，為什麼大傢都很重視年中一次、年末一次的中央經濟會議，它會對半年或是一年的經濟運行情況，做一個基本判斷。
第二個是微觀政策，具體到某一個行業，某一個城市的政府政策。
第三個是實際供求關系，也就是實際經濟的市場運行情況。這裡面分兩個層面。有些東西是不受宏觀經濟和微觀經濟變化的，不管怎麼去調整他也不會變化，比如城市化問題，一年兩年的宏觀政策是不會使長期的城市化問題發生改變的。
還有一類是受宏觀和微觀影響而變化的， 比如說因為限購、限貸啊，造成的購買力轉移、延期這都有可能。
隻有把以上幾個部分組合在一起，才能得出一個準確和正確的判斷。
2、問：您給買房者有哪些個人建議呢？
答：個人的建議從來是，如果你有直接購房需求的話，什麼時候都可以買。你總想看那個最低點，其實你很難抓住最低點；你總想躲開最高點也很難躲開，因為他可能越來越高。
3、問：房地產市場三年一個周期？
答：不一定，現在縮短瞭。大概也就是一年半到兩年的時間，過去說三年到四年一個周期是因為房子要兩年以上的時間才能建成。
4、問：對房產的一些限制會收回去嗎？
答：有沒有可能當過瞭一年半以後，房地產的一些限制有可能會收回去？完全有可能，起碼要改善一部分（政策）。
