轉自：貓叔聊財經；作者：貓叔
看不見的魔鬼之手
知乎有個熱門的話題：房價，究竟是如何被推高的？
有人說，因為調控，調控導致房價 " 越調越漲 "；有人說，因為天量的貨幣，都肥瞭房地產，苦瞭實體經濟；還有人 " 陰謀論 "，說有人不讓房價跌，真的是這樣嗎？
解釋上述問題的時候，我們先學習一個名詞，" 眼鏡蛇效應 "。
" 眼鏡蛇效應 " 是經濟學中非常普遍的現象。
它起源於一個故事。
話說有個地方眼鏡蛇太多，當地頒佈瞭一條激勵抓蛇的法令：誰能抓到眼鏡蛇，就給誰對應的賞金。結果導致的結果是什麼呢？眼鏡蛇越來越多瞭。
為什麼會這樣呢？原來，老百姓發現抓蛇太難瞭，反而不如養殖快。於是，" 眼鏡蛇養殖業 " 就在此情況下催生瞭。當發現這個問題後，取消瞭賞金。養殖戶們發現沒有利潤可圖，又都把眼鏡蛇放瞭 ……
結果，眼鏡蛇更為泛濫。
" 眼鏡蛇效應 " 告訴我們：好的出發點，未必就有好的結果。一項方針的制定，鉆空子的人能用無法想象的方式打敗你。
中國有句話，叫做 " 上有啥，下有啥 "，說的就是這個意思。
出瞭 " 限購令 "，就有人會去離婚；
新房不讓漲價，就會收茶水費、綁定車位、做裝修合同，老百姓反而買不起房；
出瞭拆遷款，哪裡要拆遷，當地老百姓就拼命蓋房 ……
如今，每一個方針的出臺，都會因為看不見的 " 魔鬼之手 " 的操縱導致一些莫名其妙的後果。不僅達不到預期目的，有時候還會起反作用。
地產多頭任澤平說過，" 房地產要講邏輯，長期看人口，中期看土地，短期看金融 "。
房價漲不漲，歸根到底就看一個信號，那就是信貸的松緊。有人說，如果要控制房價，隻要嚴控信貸的規模不就行瞭？
事情遠沒那麼簡單。因為總有一隻看不見的魔鬼之手，可以數次擺脫監控，利益驅使著它催生瞭更為泛濫的信貸，樓市因它註入瞭更多泡沫。
回顧 10 年來的信貸監控，簡直就是和銀行鬥智鬥勇的血淚史。當然，也是房價的調控博弈大戲。
08 年 -10 年：跌宕起伏，漫天撒錢
08 年，美國次貸危機引發全球金融危機，中國也不可避免。同年房地產行業低迷，土地流拍、樓市下行，經濟增速下滑嚴重。
為瞭對沖危機，在 08 年 11 月推出瞭刺激計劃。主要推出瞭 " 進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的十項措施 "，計劃在兩年時間投放大量的資金。
但最大的弊端是，銀行本來要聽從安排的，領取對應的信貸額度，但在刺激計劃中，取消瞭對商業銀行的信貸規模限制，原本該流入實體經濟、中小企業的資金，流入瞭房地產和地方基建等領域。
商業銀行開始漫天撒錢，地方的融資平臺進一步走到舞臺中央。同時，對房地產全面松綁，個人房貸利率降低。
09 年，各地房價齊漲，勢如破竹。10 年，對房價展開調控，精準打擊高杠桿，提出首付從 20% 上調為 30%，二套房首付不低於 50% 等等規定。同時，對信貸投放規模和投向做瞭嚴格的限制，房地產、地方融資平臺一時間斷瞭糧草，全國展開一場地方負債大摸底行動。
10 年，房價終於歇菜，應聲下跌。
11 年 -13 年：鐵腕手段，險象環生
但由於調控藥效太猛，部分地產、基建項目面臨資金鏈斷裂的風險，市場上流動資金非常緊張。
為瞭繞開信貸管控，銀行花樣百出的非信貸資產業務（現金、業務周轉金、拆放同業等等）就這樣誕生瞭。其中有一種叫做" 同業拆借 "，就是銀行之間互相借錢。為瞭獲得更多利潤，銀行把明明短期就要回款的資金長期借出去，等資金該回款的時候，通過互相借錢應急。
在股份制銀行裡，這種情況更為泛濫。據抽樣調查顯示，當時某地多傢股份制銀行的貸款中，同業拆借達到 50% 以上，最高者可到 70-90%。
11 年 -13 年，本來是給信貸設置瞭額度的。按照道理，M2 總量會得到有效控制，但事實上，M2 增速持續走高，市場一度匪夷所思。其根本原因，就是銀行的非信貸資產業務、同業拆解並沒有受到監管，催生瞭更多的 M2。
13 年 6 月，限制瞭銀行間同業拆借的額度，瘋狂的銀行在嚴厲的大棒下終於不敢興風作浪，開始夾起尾巴做人。6 月 20 日，銀行間同業拆放利率 Shibor 升至創紀錄的 13.4%（平時為 3% 左右）。一反常態、沒有對現金緊縮進行幹預之後，銀行間的借貸幾乎凍結。金融體系遭受瞭前所未有的現金緊張的折磨，商業銀行出現 " 錢荒 "。
出來混，遲早要還的。
14 年 -16 年：循環往復，何去何從
信貸收緊的殺傷效果顯而易見。14 年 2 月份，統計局 2 月 24 日發佈的數據亦顯示，1 月份中國 70 個大中城市新建住宅價格的上漲速度一年來首次放緩。同一天，萬科大跌 6.6%，綠城中國市值也在兩天內蒸發超過 13%。
同年 4 月底，全國 35 個城市新建商品住宅庫存創下 2010 年以來近 5 年的歷史新高。購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空，而庫存壓力較大的地方開始試探性的放松瞭調控。
可惜，一部分城市打開限購閘門後市場依然沒有太大起色，房價短期沖高又再度回落。（這和前不久金城放松限購是一個道理）說到底，限購對樓市的作用其實不大，單純限購並不會對市場產生多大影響。
但是，無風不起浪的銀行又發明瞭新業務，委外投資逐漸興起，加杠桿、投資期限錯配又重出江湖。0 首付、消費貸的買房的現象層出不窮。信托資金再一次大規模走向房地產、地方融資平臺。
之後，15 年深圳房價啟動，16 年上海、北京啟動。17 年二線、三四線啟動。
看明白瞭嗎？在樓市調控中，房地產隻是個配角，真正粉墨登場的，是銀行。如果銀行信貸業務得不到有效監管，無法制止這隻看不見的惡魔之手，那房價一輪又一輪大漲的循環絕不會結束。
2015 年，央行痛定思痛，啟動瞭 MPA 的管理機制，決定要把銀行主要的對外資產投放方式一次性監管到位。看不見的魔鬼之手再次拷上手銬。2016 年下半年，在加強金融監管的背景下，效果逐步顯現，金融機構同業業務增速放緩，貨幣派生效應減弱，M2 終於迎來瞭理性的增速。
縱觀 10 年調控，房價上漲隻是表面現象，而銀行風險才是心頭大患。《扁鵲見蔡桓公》中提到，" 疾在腠理，湯熨之所及也；在肌膚，針石之所及也；在腸胃，火齊之所及也；在骨髓，司命之所屬，無奈何也。"
如果把房價上漲比作肌膚之痛，那麼金融亂象就是危及骨髓的不治之癥，隻要能監管住信貸的魔鬼之手，相信我們終將迎來健康發展的市場。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
