轉自： 米宅米宅；作者： 叮當貓
最近，越來越多的粉絲都在咨詢法拍房的問題，什麼是法拍房？法拍房能買嗎？買法拍房需要避開哪些坑？本文為你一一解答。另，本文的案例皆屬真實，全部由同事、粉絲及朋友提供，在此向他們表示感謝。
什麼是法拍房
在史上最嚴限購的當下，如果有一種房子擺在你面前，其價格是市場價的 8 成，且不受限購影響，甚至還能采用貸款的方式購買，你會不會心動？
絕對不騙你，天下真有這種好事兒，隻不過瞭解它的人非常少罷瞭，這種房子，是法拍房。
何謂法拍房，顧名思義，就是遭法院強制執行拍賣的房子。
那麼，好好的房子為什麼會被拍賣呢？其實也很簡單，說白瞭就是它的原主人欠瞭許多債，或者是做錯瞭事兒觸犯瞭刑法，所以導致其房產被法院強制收走。至於這個債嘛，可能是按揭債，也可能是其他。原主人現在沒有履約能力瞭，還不上錢瞭，那麼他的債主就會向司法申請強制征討，其房子就會被法院收走，委托拍賣行公開拍賣，用拍賣所得來的錢來償還債務。那麼這個被拍賣的房子，就稱為 " 法拍房 "。
特定人群為何對法拍房趨之若鶩
因為法拍房本身的特有屬性，導致部分人群對其趨之若騖。那麼，法拍房有什麼特別之處呢？
法拍房大多不限購。
隨著史上最嚴限購令來襲，有大把大把的有錢人想在心儀的城市買套房子，但卻苦於沒有資格。對於這類人群來說，沒有納入限購范圍的法拍房，無疑有相當大的吸引力。當然，這也是法拍房最核心的優勢之一。
不過，隨著部分城市限購政策的進一步加強，法拍房的不限購優勢正在逐漸縮小。據筆者瞭解，全國范圍內，隻有北京和深圳目前對法拍房實行瞭限購，據說，上海在不久的將來可能也會將法拍房納入限購范圍。
法拍房價格低。
據米宅統計，大多數法拍房的價格隻是市場價的 70-80%左右。我們以北京為例，來看下法拍房的價格。
我們知道，國內司法訴訟的周期較為漫長，距法院查封到第一次拍賣往往要一年甚至兩年的時間，因此法拍房第一次拍賣的價格往往是一年前或兩年前的市場價。這個就是實實在在的價差，是未來可以做到剛性兌付的溢價。
法拍房究竟是怎麼出價的呢？
根據人民法院關於財產拍賣的規定，第一次拍賣時不得低於評估價的 80%。如果出現流拍，二次拍賣時應適當降低保留價，一般是首拍價格的 80%~90%。如果二拍再流拍就將進入三拍，同樣也會繼續降低保留價，降到二拍價格的 80%~90%。
如果三拍也出現流拍情況，房產就由法院直接變賣，如果變賣也未能成功，那麼房子將被直接抵押給債權人。雖然法拍房一般都會低於市場價格，但是品質較好的房子，基本在一拍裡就被人拿下瞭，基本不會出現流拍甚至進入三拍的情況。
隨著法拍房制度的不斷完善，現在購買法拍房相比之前要便利許多。
首先，之前購買法拍房必須一次性交付全款，不能按揭。現在，部分法拍房支持貸款購買，但是僅限商業貸款。而且，現在可以在淘寶和閑魚上進行法拍房的競拍，對於有意向購買法拍房的人來說，這些舉措確實提供瞭不少的便利。
買法拍房需要避開哪些坑
雖然法拍房有價格低和大多不限購的絕對優勢，但是，筆者提醒大傢，買法拍房是有很多風險的，非專業人員一定要慎拍。
1、法拍房並非絕對低於市場價，有些可能會高於市場價。
如果你想當然地以為價格低而盲目落錘，有可能會拍到高價房哦。
據朋友說，有一個土豪，他 2 年前參加瞭一法拍房項目的競拍，由於他太想要這個房子瞭，所以就把價加得很高。他心想，你們這群屌絲，1 萬 1 萬的加價，簡直太墨跡瞭。反正老子不差錢，我就 20 萬 20 萬地往上懟，看你們誰能爭得過我。結果是，這位土豪最終贏得瞭競拍，樂呵呵地回傢報喜去瞭。到傢後，他媳婦兒一算單價，這房子比市場價還高 1.5 萬 /㎡呢。
2，也是極易被坑的一點就是，有些法拍房是極不幹凈的。
什麼叫不幹凈呢？比如說，房子權屬有問題、水電煤氣有大量的欠費，簽瞭 20 年或者更長的租賃合同、房子存在抵押、違建等等情況。一旦攤上這類房子，你會發現，你的麻煩才剛剛開始。所以，筆者再次提醒買法拍房的朋友們，買之前一定要細看拍賣公告。一般情況下，這些問題在拍賣公告裡都會有顯示的，例如：
其中，法拍房的房產屬性是最常見的一個坑。
房產屬性，包括年限、土地出讓性質、是否拿到房產證等。如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預售房，由於不能立刻拿到房產證，可能還面臨著二次糾紛。
至於簽瞭長期租賃合同這種，是最令人頭疼的。
比如，筆者聽一位粉絲說，他的一位粗心的同事通過法拍，買到瞭自己心儀的房子。就在準備搬進去的時候，才發現裡面住著租戶，而租戶卻說，這房子他是簽瞭 20 年租約的。遇到這種情況，除瞭認栽似乎沒有更好的解決辦法，因為在法院查封之前的租賃合同，是具有法律效應的，所以你不能通過法律手段來維權，隻能和租戶協商解決。
另外，有些法拍房的隱性費用是非常高的，法拍房除瞭要支付給法院拍賣款外，還需要支付拍賣費、契稅等。這部分費用相對固定，差不多占拍賣房款的 10% 左右。
另外相對不確定的費用包括：房產本身的欠費，過戶需要繳納的其他稅費。欠費和其他稅費需要經過實地調查取證後方可得出。
筆者聽朋友說過一個最誇張的法拍房，房款僅需 300 萬左右，但稅費高達 200 萬。
最令人崩潰的，是有些法拍房無法過戶。這種情況，一般是產權共有情況有問題，比如夫妻雙方共有產權，是否有第一債權人之外的其他債權人，是否被其它機構查封。陜西神木縣一法拍房購買者在辦理過戶時發現，房產還同時被當地打擊非法集資辦公室查封，導致無法過戶。
雖然法拍房可以貸款，但是比較麻煩，而且下款耗時較長。
所以拍賣房產前，一定要做好兩手準備，拍賣成功後，如果不能按時付尾款，競買人不僅僅損失瞭拍賣的保證金，還可能要承擔重新拍賣造成的損失。拍賣尾款付清的時間一般是 7 到 15 天左右，這個不同城市不同法院可能會有略微差異。
以上隻是法拍房存在問題的一小部分。
奇葩的是，有一位朋友買瞭一個法拍房，結果去收房的時候，這棟房子的女主人就是死活不肯離開，一哭二鬧三上吊，總之我就是要賴著不走，你又能奈我何？
還有更奇葩的，筆者同事的朋友 2015 年 8 月在鄭州經三路北環路邊上拍瞭一套法拍房，拍完後直接出租瞭，沒想到，租客三天兩頭打電話，說房門的鎖眼老是被人堵，更可氣的是，還把水暖井的水管弄爆，水流進瞭電梯井，電梯壞瞭，物業要他交 5000 塊錢的維修費。
需要註意的是，這些問題法院是絕不可能出面幫你解決的，統統都需要你自己來搞定。
所以筆者提醒那些對法拍房感興趣的朋友，不妨考慮下毛坯房，因為毛坯就意味著沒有人住，自然也就不存在原主人賴著不走的麻煩。
最後，再次重申一下，法拍房存在著太多的貓膩，一不小心就會入坑。所以在買法拍房時，要盡可能做到謹慎。找專業的法拍房代理機構，或者提前找專業律師咨詢，都是一個比較便捷又有效的途徑。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
