一、
1 月 30 日，新華網刊發瞭一篇十分有意思的文章。
這篇文章的作者叫吳仕巖，中國鐵建房地產集團有限公司董事長，中國房地產業協會常務理事，北京房地產業協會副會長。
這篇文章的標題很符合基調，但文中卻有一些不符合基調的 " 大實話 "。
融 360 說房君來梳理下作者的 " 大實話 "：
1、房地產業不容置疑還是國傢經濟的重要支柱產業，預計 2025 年— 2050 年以前，隨著商品房價格進入穩健提升期，房價年均增長將保持在 3% — 5%。
2、住宅供應量與需求差距甚大。這一供求關系充分說明，未來 17（至 2035 年基本實現現代化）年的房地產市場需求仍然旺盛。
3、在極端情況下房地產行業仍然存在擔任宏觀經濟調節器作用的可能，通過適度調整房地產市場政策帶動經濟回升的可能性必要性也依然存在。
4、中國人傳統觀念的改變和戶籍、教育、醫療等政策的到位都需要一段時間。房企要打造高端精品住房，利用 2020 年底以前的改革換擋期，搶抓一批優質土地儲備。
以上 4 點，我們來翻譯一下：
房價每年仍然會增長 3%-5%。未來 17 年，中國的老百姓仍然偏愛買房，租房不可能是主流選擇。此外，在關鍵時候我們很可能還會通過刺激房地產來保住 GDP。
這樣的觀點，其實我們早就見過瞭，隻不過由一位房地產國企老總說出來這些 " 大實話 "，還挺大膽的，說的直白一點，有點不夠 " 政治正確 "。
房地產國企老總這些大實話，我們或許不認同，但信號意義還是挺明顯的。至少業內的大佬們仍然堅信，未來房地產的重點仍然是購房而不是租房。
之所以有這樣的判斷，其實是基於三點：
1、 城鎮化在提速，仍然會釋放大量的住房需求。
2、 土地財稅相關的制度都還未見明顯的變化，買房和持有房產的成本都偏低。
3、 投資需求仍然沒有更多的出口釋放，買房仍然是最重要最安全的方式。
合肥前段時間一個 40 年商住房項目遭購房者熱捧，其實已經很能說明問題瞭。合肥這樣的二線城市，住宅仍然是主流，二手房市場都沒有充分發育起來。大傢就敢去搶 40 年的商住房，背後是大量剛剛解決瞭自住需求的傢庭急於配置更多房產，住宅因為限購等原因買不到，退而求其次選擇買性價比尚可的商住房瞭。
二、
誰都知道，2018 年是購租並舉的關鍵之年，很多租房的佈局都將在 2018 年逐步落地，比如快速補足租房歷史欠賬的 " 綠色通道 " ——集體建設用地蓋房出租。這事在北京醞釀瞭 7、8 年，前幾天國土部和住建部聯合發文，終於要在沈陽、武漢等 11 個城市開展更大范圍內的試點。
租房市場的重要性不容置疑，它未來就是要成為 " 蓄水池 "，讓樓市供需矛盾不至於因為商品房供需波動快速反映到房價漲跌上。
通過租房市場這個調節器，將房地產市場從目前的投資炒房作為主導轉變為以住房消費為主導。
以上是未來住房制度改革的重要內容。不過這裡有一個十分重要的前提，那就是有足夠多的人轉移至租房市場，一切才能向預定的目標發展。
但現實可能不如想象的那麼美好。因為下面這兩個硬骨頭遲遲啃不下來：
1、 房地產調控必須區分投資和消費
相比較投資，當前房地產調控其實給瞭首套房剛需更多壓力。因為當前調控仍然集中於購房環節控制杠桿，而對持有環節調控的房地產稅仍然缺失。
杠桿一旦收緊，首付比例一上浮，房貸利率持續上浮，受傷最多的肯定是剛需，他們自有資金最少，一旦收緊，隻能被迫推遲購房。而那些改善需求和投資需求則有更多方式來短時間集中資金。
要區分投資和消費，要從兩個方面入手，一是在買房前通過信貸來區分投資和消費，二是買房後通過房地產稅來區分持有成本。讓投資需求因為更高的持有成本而下降，讓買房成為消費行為，讓房價更加趨於穩定。
實際上，房地產稅目前已經承載瞭太多訴求，反而難以輕裝上陣。有人希望它能夠調控房價，有人希望它能夠給地方帶來更多收入，還有人希望它能夠調節收入分配。
2、 真正的租購同權
真正的租購同權必須要取得老百姓的認同，否則大傢仍然會毅然決然選擇買房。在中國的老百姓來看，穩定的租期和租金，良好的租房體驗隻是基本訴求。租房能夠落戶能夠上學能夠就醫才是關鍵。隻有這些訴求都滿足瞭，大傢才會真正樂意租房，而不是像現在這樣視租房為過渡，時機一到果斷買房。
而做到這一點，非常困難，原因很簡單，優質資源不夠分啊。以上學為例，廣州已經多次喊出 " 租購同權 "，但細讀相關規則，你會發現還是有門檻，廣州是通過積分制來給一部分高端租戶放行。
融 360 說房君的觀點依舊，租房市場歷史欠賬太多，很多問題已經是系統性問題，解決起來必須抽絲剝繭，需要更多耐心，很多時候，等待租房其實是等不起的。而購房市場供需矛盾並未徹底解決，城鎮化還在繼續，買房不必擔心成為接盤俠。
