原標題：房地產政策表述出現重大變化，將如何影響房價走勢
文／馬光遠
7 月 24 日政治局會議的主題是分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。
對於上半年經濟數據的評價，上周的文章已經做瞭評述。政治局會議上，有幾個說法值得關註：
一是上半年經濟運行在合理區間，主要指標好於預期，這意味著下半年穩增長的壓力在減弱；
二是會議提出，要站在經濟長周期和結構優化升級的角度，把握經濟發展階段性特征，保持頭腦清醒和戰略定力。
這裡出現瞭一個 " 經濟長周期 " 的提法，這個提法很重要，我應該很快就會專門寫文章對 " 經濟長周期 " 進行分析，在這裡需要提出的是，在我上一篇《中國經濟的 " 拐點 " 是否已經到來》的文章中，對於一些專傢在上半年主要指標超預期反彈的情況下，判斷中國經濟多年持續下滑的轉折點已經到來，中國經濟開始進入反彈的新周期的判斷進行瞭批評。認為這些人僅僅根據半年的數據就斷言中國經濟進入 " 新周期 " 不僅過於樂觀，而且具有極大的誤導。
我認為，判斷中國經濟是否已經完成瞭下滑的周期，進入一個新的上升周期的關鍵不是短期的數據，而是中國經濟的內核和 " 基因 " 的改變，是中國經濟增長動力的轉化。一些人老幻想中國經濟回到過去的高增長，這幾乎是不可能的。
中國經濟需要的不是努力回到過去的高增長，而是通過結構調整和動能轉換，回到一個 " 高質量 " 的增長。
判斷中國經濟是否進入新的周期，是否到瞭真正的 " 拐點 "，判斷的標準和依據絕不是短期的數據，而是應該站在供給側改革這個高度，用供給側改革的要求和標準來進行判斷。按照供給側的標準，中國經濟進入下一個 " 雙高 " 周期的轉折點遠遠沒有到來。
這次政治局會議提出 " 經濟長周期 " 的觀點，事實上和我上周文章中的觀點不謀而合，高層也認為，經濟並未進入所謂的 " 新周期 "，從長周期的角度看，還需要在供給側繼續發力。
對於下半年的工作，除瞭強調要保持政策連續性和穩定性，實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策，堅持以供給側結構性改革為主線以及確保守住不發生系統性金融風險的底線等外，我特別關註到，對於房地產政策的表述，出現瞭和過去明顯不同的說法。
政治局會議的最新說法是：" 要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。" 考慮到中國宏觀政策表述不同背後，一般意味著具體政策方向的悄然變化，那麼這次，房地產政策描述上的變化，究竟對於下半年房地產市場的走勢產生什麼明顯變化，房地產政策是否會迎來變局和轉折？
回顧一下去年年底中央經濟工作會議以來，關於房地產政策的具體描述：
第一、中央經濟工作會議的表述是：去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力；
第二、政府工作報告的表述是：因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，健全購租並舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲；
第三、4 月 25 日，中央政治局會議的表述是：要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。
而這一次的表述則是 " 要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。"
很顯然，這一次房地產政策的表述和去年年底中央經濟工作會議以來的表述有很大的不同，過去的表述都是強調 " 去庫存 "，將 " 去庫存 " 作為房地產政策的出發點，而這次政治局會議，重點在於 " 穩定房地產市場 "。
具體來看，強調瞭三層意思：
一是要穩定房地產市場；
二是要堅持政策的連續性穩定性；
三是盡快建立長效機制。
在筆者看來，這次政治局會議關於房地產政策的描述和過去不同，絕非簡單的一個表述問題，而是在房地產市場出現新的變化的情況下，對房地產調控政策側重點的悄然調整。
首先，自去年 "9.30" 以來，特別是今年 "3.17" 以來經歷所謂史上最嚴的調控以來，去年熱點城市的房地產市場的天已經大變，除瞭極少數的城市，包括一線城市在內的房地產市場銷量暴跌，市場博弈逆轉，一些城市的房價出現瞭明顯的松動，下半年，大部分熱點城市房價出現下跌是大概率；
其次，今年受益於持續的去庫存政策和棚改貨幣化的推行，三四線，甚至四五線城市的房價補漲，市場超乎預期的火爆，三四線城市過去的庫存問題正在演化成新的房價泡沫問題；
第三，在市場出現變化的情況下，關於房地產調控政策未來會如何，一些極為嚴厲的政策是否會放松，市場上出現瞭頗多猜測。
在房地產市場出現變化的情況下，筆者一直呼籲房企 " 去庫存 " 的做法，正如我之前不斷指出的，" 去庫存 " 政策誤判瞭中國房地產市場的基本面，在房地產虛火可能向三四線甚至四五線蔓延的情況下，再繼續火上澆油強調 " 去庫存 " 將使得三四線的虛火更甚。
在我看來，三四線的虛火的危險要遠高於熱點城市，因為大量的資金進入這些城市推高房價，在沒有人口支撐和需求支撐的情況下，最終一定會泡沫破滅。因此，不再在政策層面出現 " 去庫存 " 的字眼其實也意味著 " 去庫存 " 周期的結束，中國房地產政策全面進入防止泡沫引發風險的階段。" 穩定房地產市場 " 意味著，防風險，而不是 " 去庫存 " 成為房地產市場政策的主題。
在政策出現悄然變化的情況下，筆者認為，一二線等熱點城市的市場在下半年會明顯調整，而三四線城市的火爆行情將明顯降溫。在一個將金融風險提高至最高警惕級別的周期下，基本宣告瞭中國房地產本輪上漲周期的結束，市場整體進入下行調整周期應該屬於大概率。
