昨天，融 360 說房君（fangdai123）接到某主流媒體的一份書面采訪提綱，是關於 " 調控如何不傷害剛需 " 的。
說實話，接到這個書面采訪提綱，我還是挺高興的。因為現在我們在談調控成果時太過關註房價瞭。房價的下跌的確能反映調控的成果，但如果我們隻關註到數據的變化，卻不關註到大傢的實際購房成本，那麼又是為誰而調控呢？
要讓調控出成果，又不傷害剛需，這個難度的確不小。
我套用新任央行行長易綱在 2008 年說過的一句話：
" 貨幣當局應該找到一個有效的方式，既能夠防止危機擴散，又防范道德風險，還能夠最大效率地保證市場的價格發現和市場出清的功能。"
這裡的 " 道德風險 " 如果具體到房地產領域，一定程度上就是指 " 傷害剛需 "。
" 治沉疴須下猛藥 "。
2015 年 -2017 年這波行情來得很猛，所以在 2017 年調控的力度也很猛，一定程度上，防風險而舍剛需也是可以理解的。但如果一直這樣搞下去就會陷入 " 過猶不及 " 的困境，剛需的斷檔對講究 " 穩 " 的樓市來說，絕對不是什麼好消息。
現在，主流媒體關註到 " 如何不傷害剛需 "，至少說明瞭一點，在當下住房領域討論的重心轉移至 " 租賃 " 之時，" 喉舌 " 們也承認購房是合理的需求，特別是剛需的購房需求，更應該重點保障。
這也算是一個信號吧。調控的力度現在是保持而不是繼續繼續加壓，在保持現有成果的前提下，調控也在尋找微調之道，補償剛需。
那麼問題來瞭，如何不傷害剛需呢？
無外乎兩點，一是保證剛需的購房資金，二是要盡可能保證剛需有機會買到房子。
保證剛需的購房資金，又分為兩點，一是要讓剛需的 3 成的首付做實，現在很多地方收緊貸款，3 成的首付基本上是虛的，即使是首套房都要付出 5 成乃至 6 成的首付款，首付比例的大幅攀升是剛需買房無法逾越的大山。導致剛需首付上升有多種因素，一種是銀行批貸縮水，一種是開發商篩選購房者，隻準備 3 成首付的純剛需不受待見。在這裡不得不提的是北京的 " 認房又認貸 "，它的 " 認貸 " 是審核購房者全國范圍內的貸款記錄，你在老傢貸款買過房，即使你現在賣瞭，意味著你在北京買房也得按二套房執行。這個過於嚴苛瞭，比較合理的方式，我覺得是審核近五年內是否都貸款購房記錄，如果沒有，可以認定為首套房。二是首套房貸利率不能再漲瞭。早在 2016 年的時候，首套房還能找到 8 折的利率，當時二套房是 1.1 倍。現在首套房貸利率已經非常接近二套房貸利率，差別化信貸保護剛需抑制投資投機基本變成瞭一刀切瞭。這裡順便提一句，不出意外的話，下周美聯儲將宣佈加息，我們的央行大概率是要跟進的，就看看我們到底是以何種形式跟進瞭。
在保證剛需有機會買到房這方面，政策其實做瞭不少工作。2017 年，多地打擊開發商全款買房、捆綁裝修等行為，以及多部門聯合發文要求開發商必須接受公積金貸款等等。
效果是有的，但距離剛需的期望還是有點遠。
但是最近武漢在保護剛需上面所采取的一系列動作，值得肯定。
武漢的做法主要有兩點，一是公證搖號，二是定向配比。備案均價低於 1.8 萬，建面低於 120 平米的房子，在對外銷售時必須采取公證搖號的方式，而且必須保證 40% 的房子納入優先選房范圍。
而對於優先選房傢庭，武漢市也明確給出瞭相應的規則，在武漢獲得購房資格，最近 3 年內無住房交易記錄的傢庭。
簡單說，武漢的房子要確保 4 成賣給無房傢庭。武漢之所以這麼做，是因為開發商在應對調控時采取瞭一些 " 合理應對策略 "。這些策略又不違規，不好直接處罰。
舉個例子，新房現在不是限價嗎？開發商和一些投資客開始打默契球，一些有錢又有門路的投資客在房款之外再給開發商一部分錢，開發商也樂意多賺點，這樣就沒剛需什麼事瞭。投資客顯然不會舉報開發商，在面對這種情況時，主管部門很難辦。
武漢這次的做法等於是解決瞭剛需的兩個難題，既幫助剛需籌集到瞭一批房子，又確保這批房子價格不會隨意漲價。開發商想鉆空子，難度很大瞭。
不出意外的話，在武漢，一房難求的局面將大為緩解，很多剛需今年有希望隻出 3 成首付就能買到房子。
房地產 " 一城一策 " 的效果的確要比部委發文效果要好得多，畢竟它是針對地方具體的情況推出的，武漢這次的公證搖號保證 40% 房源分配給無房傢庭，才算是真正有點保護剛需的味道瞭。
當然，我們還是要提醒一點，不能低估開發商的應對能力，賣房子是他們的拿手好戲。主管們要及時監控市場變化，對規則進行查漏補缺。
在確保剛需買到房的時候，後續房貸申請也應該及時給予關註，否則搖到房子，卻卡在房貸上，豈不是竹籃打水？
