引入四巨頭 340 億投資後,王健林還打著哪些小算盤?

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王健林顯然是個絕頂聰明的人。

過去一年,王健林變的更低調瞭," 有萬達在,上海迪士尼樂園 20 年之內盈不瞭利 "," 先定一個小目標,比方說,我先掙它一個億!" 這些金句不再從他口中講出,他開始變得低調和隱忍。

在距離 2018 年立春還有幾天的時候,在過去一年經歷坎坷的萬達和王健林迎來瞭自己艱難的春天。

1 月 29 日萬達官網發佈消息稱,騰訊聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議,計劃投資約 340 億元人民幣,收購萬達商業香港 H 股退市時引入的投資人持有的約 14% 股份。引入新戰略投資者後,萬達商業將更名為萬達商管集團。

萬達給這次收購戴瞭一個很拗口的帽子," 全球互聯網公司和實體商業巨頭之間最大的單筆戰略投資之一。"

拿 100% 的收益換萬達安全

騰訊、蘇寧、京東、融創的到來,為萬達解決瞭燃眉之急,2016 年 9 月,萬達商業以 292 億的代價從香港私有化退市,當時引入瞭投資者購入 14% 的股份,按照約定,在 2018 年 8 月 31 日前未能實現境內上市,萬達需要支付一筆回購這 14% 的股份並支付高達 10% 以上的年華利息。

如今,離萬達的承諾還剩下九個月,上市希望已經不大,債務眼看到期,300 多億並不是個小數。

對於此次四傢公司投資萬達,有人認為這是王健林的福氣,市場上人緣好,有人肯幫忙渡過難關。

但商場上的事情可能並不會如此溫情,如果說有什麼能夠讓互相殺的頭破血流的京東和蘇寧聯手辦一件事情,唯一的可能就是利益。

更何況騰訊和萬達並非沒有合作過,而結果並不愉快。

仔細看萬達和四巨頭簽的對賭協議,其實極為苛刻,商業算計毫不掩飾。

協議要求:

第一,萬達商業的最晚上市時間比原先推遲瞭五年,投資方要求萬達商業(即更名後的萬達商管集團)要在 2023 年 10 月 31 日前完成上市。

第二,萬達商業不可以更改其主營業務,2019 年租金的凈收益要達到 190 億元,如果低於這個數值,投資方有權要求萬達方面給予其現金補償。

第三,投資方在 2021 年 12 月 31 日或者萬達商業合格上市前,投資方購買的股份不得向關聯方之外的任何第三方轉讓。

第一條要求萬達商業必須要在五年內上市,這個很明顯,四巨頭投資是需要用 IPO 退出的。值得註意的是,萬達這次給瞭一個很低的折扣,按照各傢入股的金額和比例來看,萬達商業目前的估值為 2430 億元。

而按照萬達商業 2016 年對比 A 股商業地產上市公司的市盈率的預計,大連萬達商業地產股份有限公司回 A 後在內地市場的市盈率將達到 20 倍之多,而這也就意味著,其股票未來市值將達到 5000 億元人民幣。

僅僅按照這一估值計算,各方的投資在上市時獲利將超過 100%。

這還是商業地產估值較低的保守估計,按照計劃萬達商業在更名為萬達商管之後,1 至 2 年內消化房地產業務以獲得更高的估值,如果目的實現,未來四巨頭的收益將會更高。

但是還有一個問題,萬一未來幾年萬達經營不利,上市估值下降瞭怎麼辦呢?所以對賭協議有瞭第二條,萬達要對業績進行承諾,2019 年租金的凈收益要達到 190 億元。

按照萬達公佈的 2017 年業績,商業地產收入租金收入 255.2 億元,同比增長 30.3%,但是這隻是收入還沒有刨去各項綜合成本,而協議規定的 190 億則是凈收益。

根據光圈財經獲得信息,萬達商業的租金凈利率在 55% 左右,那麼實現 190 億的凈收益,意味著萬達商管在 2019 年的租金收入必須達到 345 億,年增幅要達到 24% 以上,基本和 2017 年增幅差別不大。

因此這份協議對萬達來說其實很吃虧,但是王健林很無奈,因為萬達面臨著負債必須要清償,王健林曾在 1 月 20 日的萬達年會上宣稱今年之內要清償全部海外有息負債。有瞭四巨頭的援手意味著萬達能夠在第一季度就還清負債,萬達變得安全瞭。

除瞭資本合作,王健林的其他算盤

除瞭解燃眉之急的資金考量之外,對於如何最大程度的發揮和四巨頭聯手的價值萬達也有別的想法。

簡單的來說,萬達打算在兩個方面發揮合作夥伴的價值,一個是商業地產領域,另一個是電商領域。

在商業地產領域,萬達雖然要消化房地產業務,但這隻是放棄重資產模式,輕資產模式方面,招商物業管理等服務也需要合作夥伴的支持。之前王健林表示萬達有個宏偉的計劃,2018 年開始,力爭 10 年內將萬達廣場發展到 1000 傢左右。

而除瞭融創之外,其他三傢也都有商業地產的租賃需求:

蘇寧方面,蘇寧易購在線下需要有尋找商業地產開店,2017 年年底,蘇寧控股集團董事長張近東宣佈,未來三年將蘇寧互聯網門店拓展到 2 萬傢左右、面積達到 2000 多萬平方,其中,僅在 2018 年新開店數量就要達到 5000 傢。

5000 傢門店的租房需求是筆不小的收入,至少能夠幫助萬達消化一部分招商的需求。根據與萬達簽訂的協議蘇寧易購電器 3C 專業店是萬達廣場的首選商業合作夥伴 ; 在生鮮快消、母嬰用品領域 , 萬達將確保提供足夠數量的優質門店。

京東雖然一直以線上為主,但是隨著京東提出瞭無界零售的概念之後,線下也變成瞭必爭之地,目前京東在線下落地的有 " 無界零售 " 線下體驗店京東匯及京東無人超市,還有對標阿裡旗下的盒馬鮮生 7FRESH 門店,這些門店都需要開在較大商業中心,萬達廣場無疑是很好的選擇。

而騰訊雖然沒有直接在線下開店,但是騰訊投資的永輝超市和傢樂福以及海瀾之傢則都可以和萬達達成租房合作。

說起來唯獨融創和萬達的協同作用不是很明顯,但是從雙方此前在收購萬達文旅方面的合作來看,雙方都是比較滿意的。

另外萬達和四巨頭的合作的重要目的是幫助萬達發展網科——最重要的是就是電商業務。

作為全球最大的商業地產公司,掌握瞭線下商業項目的萬達在線上卻毫無建樹,這件事情顯然不能令王健林容忍。自萬達 2012 年開始要做電商以來,電商業務頻繁折騰,先後換瞭三任 CEO 但業務並沒有什麼起色。

外部空降的經理人搞不好,2016 年 10 月份王健林啟用瞭麾下效力十三年之久的老臣曲德君,任命他為萬達網絡科技集團董事長。

但僅僅在一年後,萬達網絡科技集團裁員 95% 的消息就漫天飛。

期間王健林也曾轉變思路,2014 年 8 月 29 日,萬達集團與百度、騰訊在深圳舉行戰略合作簽約儀式,宣佈共同出資成立萬達電子商務公司,萬達集團持有 70% 股權,百度、騰訊各持 15% 股權。這傢被稱為 " 騰百萬 " 的公司一時成為行業的關註點。但是 2016 年,百度、騰訊卻退出萬達電商。三方之所以不歡而散,飛凡發佈官方稱聲明稱上海飛凡完全由萬達出資,騰訊和百度並未實際投入任何資金。

由於上次騰百萬的失敗,外界有人士對這次幾方的合作依舊保持悲觀態度,但是光圈財經認為,雖然前後都是騰訊參與,但騰百萬的合作和這次京東和蘇寧的加入完全不是一個概念。

騰百萬雖然名頭響亮資金實力也雄厚,但是在電商領域卻都隻有失敗經驗,因此誰也指不出來一條正確的道路,最終隻能不歡而散。但京東和蘇寧作為國內僅次於阿裡巴巴的電商企業在電商領域擁有豐富的經驗和人才積累,這次合作未必會重蹈覆轍。

更重要的轉變:從吃獨食到學會分享

從重資產模式到輕資產模式的改變不僅是商業模式的變化,也是企業運作思維的變化,企業需要從包攬一切到學會分工合作,學會分享利益。

萬達商管這次引入騰訊等四巨頭和上次萬達商業退市時引入投資者不同,上次大傢是財務投資,相當於萬達借錢,而這次是四巨頭入股。四傢拿來的錢不再是萬達的負債,不需要還瞭。不過意味著萬達要分享自己成長的果實瞭。

這是一個很高明的變化。起碼意味著王健林變得更加學會瞭合作,為瞭獲得這個教訓王健林付出瞭很大的代價。

王健林一個眾多周知的經歷就是在軍隊服役 13 年,王健林曾用六個字概括萬達的企業文化,萬達首先是一支部隊,然後才是一傢公司。

萬達以軍事化方式管理員工聞名,盡管王健林曾經不承認這一點。軍隊文化歷來講究執行力而不是分享成果,萬達曾經受益於此,但現在負面效應越來越明顯。其中特別突出的就是在萬達遊樂園項目和電商上的挫折。

所以過去的王健林打算自己來搞定一切,而現在他願意讓出一些收益讓萬達的現在和未來變得更安全更成功。

對萬達來說,這種轉變可能比少賺幾百億更加重要。

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