摘要：美國房價飛速攀升、庫存觸及 30 年新低，樓市需求火爆的同時，房地產開發商卻在以 " 龜速 " 應對。 市場人士感慨，" 美國正經歷一場大規模的建築短缺。"
本文來自華爾街見聞（微信 ID：wallstreetcn），作者張一葦。更多精彩資訊請登陸 wallstreetcn.com，或下載華爾街見聞 APP。
美國房價飛速攀升、庫存觸及 30 年新低，樓市需求火爆的同時，房地產開發商卻在以 " 龜速 " 應對——目前美國新屋開工年化戶數僅為 84.9 萬，遠低於 2007 年金融危機爆發前 103.6 萬的水平。
而新屋開工的低迷水平，直接影響到瞭美國的就業市場：目前僅有 76.7 萬人受雇於美國住宅建築行業，比十年前的數字低瞭整整 20%。開發商的反應冷淡，可說是美國房地產市場本輪復蘇的一大 " 未解之謎 "。
根據美國房地產經紀人協會 ( NAR ) 公佈的數據，6 月季調後房地產銷售數據為 552 萬戶，比 5 月環比下降 1.8%。NAR 首席經濟學傢 Lawrence Yun 稱，住房供應面的短缺為住宅價格的攀升 " 火上澆油 "，導致更多美國人買不到屬於自己的房產。
美國房價自 2011 年觸底反彈以來已經上漲瞭 50%，而且在可預見的未來看不到漲勢放緩的跡象。而美國的房屋庫存量已跌至 30 年新低，二季度未售出庫存占房屋總量比例僅為 1.9%，為房地產銷售額的增長限死瞭 " 天花板 "。在全國范圍內，民眾對房價的負擔能力正在迅速惡化，若新屋開工不見好轉，預計這種趨勢仍將持續。
" 美國正經歷一場大規模的建築短缺 "
復蘇中的美國經濟，往往依賴房地產市場註入 " 強心劑 "；與歷史同期相比，美國每月新屋開工理應再高 30%，並創造大量中產階級崗位，帶動就業市場。房地產數據公司 Trulia 的首席經濟學傢 Ralph McLaughlin 指出：" 新造建築一直以來都是中產階級崗位的穩固來源。"
但這一次事與願違，新屋開工明顯滯後於勞動市場。 " 美國正經歷一場大規模的建築短缺。"
合格勞動力的短缺？
開發商常常抱怨合格技術工人的不足——這也是他們沒能建設足量新屋來滿足市場需求的主要原因。在美國開發商協會 ( NAH ) 的調查中，78％的建築公司表示，勞動力短缺是他們的首要擔憂，遠高於 2011 年的 13％。總部位於達拉斯的 Altura Homes 總裁 Donnie Evans 稱，" 已經很難找到擁有合適技能的可靠勞動力瞭。"
然而，勞工權利的倡導者卻提出瞭質疑：在做過通脹調整之後，建築工人的平均時薪與 2006 年相比，沒有任何增加。如果開發商們真的想要雇傭更多的工人，為什麼不提高工資水平，以吸引次貸危機中離開建築行業的技工們回歸老本行？
開發商方面的回應則是，他們承受不瞭更高的薪資水平，因為這將進一步推高房價，使其超出一般買傢可以承受的價格范圍。舉例而言，Evans 稱 Altura Homes 已經將平均房價提高瞭 50％，從四五年前的大約 16 萬美元，提高到今天的 24 萬美元。
但是，McLaughlin 卻指出，若提高建築工人的薪資，承擔更多成本的並非終端的買房客，而是土地的賣傢，開發商所謂提高薪資就會推高房價的說法純屬無稽之談。
監管的 " 有形之手 " 和市場的 " 無形之手 "
政府對樓市的監管又如何呢？McLaughlin 表示，政府各項費率和施工標準非常繁重，甚至在地價非常便宜的地方，也會令建築開發入不敷出。開發商還必須為新開發房屋的配套基礎設施成本買單，目前這些成本約占新屋總成本的 25％，2011 年至 2016 年期間這一數字增長瞭近 30％。
開發商的資金周轉也成問題，他們中的大多數得通過借貸融資承擔建築成本。聯邦存款保險公司稱，住房建設貸款總量目前不到 2007 年水平的 40％，同比增長還在持續放緩。NAR 首席經濟學傢 Lawrence Yun 表示，《多德 · 弗蘭克法案》對社區銀行的監管加強阻礙瞭發展貸款的發放，而在次貸危機中遭到重創的其他銀行對於重新涉足房地產貸款業務，也疑慮重重。
總而言之，並非單一因素阻礙建築行業雇傭更多的工人，開工建設新屋滿足迫切的市場需求。銀行業不願提供融資，建築工人的短缺，許多城市缺乏建設用地和相關的區劃法規等等因素，都難辭其咎。開發商在享受瞭多年充足的勞力供應後形成瞭慣性，也在抵制薪資的上調，而且隨著住房市場供不應求，他們也感受不到任何能夠迫使他們加薪的壓力。
