轉自：功夫財經（ID：kongfuf）；文：楊紅旭
房地產政策面波瀾不驚，那麼，2018 年決定房價變化的核心因素，就變成瞭資金面！
2018 年 7 月，部分城市陸續調控之後，對於樓市的影響因素的變化，分為上半場和下半場。
2018 年，抑制房價的主導因素是貨幣、金融與信貸，即便房地產政策平穩，70 城總體房價環比增幅，也會由漲轉跌！拐點在哪？
一年一度的兩會，正在舉行中。但一年一次的政府工作報告，已經發佈，其中包含 2018 年房地產政策信號。
關於房地產，講瞭一大段話。
一、政策信號彈
那麼上述文字傳遞出什麼政策信號？
分為三類來說吧。
利空房價
房子是來住的，不是用來炒的。上方寶劍，高懸頭頂。
房地產稅立法。之前部分人說這事不搞瞭，現在重申繼續搞下去。
租購並舉。實質是補上租賃短板，會分流購房需求。
利好房價
啟動新三年棚改攻堅計劃，今年開工 580 萬套。拆遷戶仍多，有錢買房嘍。
支持居民自住購房需求。但具體措施呢？房貸會松嗎？稅費會減嗎？
利穩房價
繼續實行差別化調控，對不同需求，有保有壓。中性也。
建立健全長效機制。長效機制的目的是為瞭樓市健康平穩，減小房價波幅。
綜合來看，利好與利空對沖後，2018 年房地產政策面似乎沒什麼變化，不加碼調控，也不放松。
那麼，政策平穩之下，房地產這頭水怪，2018 年還能興風作浪嗎？
在影響房地產短周期運行的四大驅動因素當中，政策與資金，是最關鍵的兩股力量。
上述，房地產政策面波瀾不驚，那麼，2018 年決定房價變化的核心因素，就變成瞭資金面！
而決定資金面的是貨幣、金融、信貸。
二、半場主導角色的轉變
2017 年下半年以來，老楊在多個場合講課時，常用到這張 PPT。
本輪房地產短周期上行，始於 2014 年 9.30 政策，其中一線城市先復蘇，2015 年 5 月 70 城房價環比由跌轉漲，其後一直保持上漲至今。但一線城市的房價自 2017 年 8 月開始轉跌，持續下跌至今，並於 2018 年 1 月首次出現同比下跌，也即跌回到 2017 年 1 月之前。
然而，全國 70 城中當前隻有十幾個城市房價率先小跌，多數城市仍在上漲。很多朋友更關註的是自己所有城市的房價走勢。那麼，也就需要觀察 2018 年全國貨幣金融信貸的走勢。
2018 年 7 月，我提出瞭本輪房地產政策轉向之後，也即部分城市陸續調控之後，對於樓市的影響因素的變化，分為上半場和下半場。
上半場，決定房價走勢的決定因素是房地產調控政策，包括限購、限貸、限價、限轉售、限商住等等。上半場，由 2016 年 3.25 上海和深圳率先出臺調控新政開始，其後 2016 年 9 底至 10 月 20 多個城市集中出新政，接著 2017 年 3 月以北京出臺 3.17 新政為代表，前後有十幾個城市密集出新政，持續至 2017 年 6 月，以廊坊出新政作為終結時點。
在各項嚴調控之下，一線城市、部分強二線城市，以及環都市圈樓市陸續降溫，其中北京和環京房價下跌明顯。
下半場，從 2017 年 7 月開始，決定多數城市房價走向的 " 關鍵先生 "，漸漸變成瞭貨幣、金融、信貸。如果展望 2018 年，貨幣的權重還將繼續擴大。尤其對於那些房價還在上漲的弱二線、三四線城市來說，看房產政策，不如看貨幣臉色。
三、金融面大勢分析
通過兩張圖，簡要觀察一下全國資金面與房地產金融面的形勢。
M1 是狹義貨幣供應量，比 M2 更能反映貨幣供應對房地產市場的影響。本輪房地產上行期，M1 增幅自 2015 年下半年持續上行，與 70 城房價由跌轉漲的步調相當同步。2016 年 7 月 M1 增幅見頂，也即貨幣供應最寬松的時點；而 70 城房價環比漲幅滯後兩個月，於 9 月見頂。
其後，M1 增幅振蕩中收窄，直至 2017 年 12 月。估計，2018 年還將繼續下行，可能在四季度接近底部。
銀行間市場同業拆借利率，是反映資金價格的指標，這是一個市場化的利率指標。2015 年至 2016 年，這一指標處於偏低位，也即利率水平低，這是資金面寬松的表現。從 2016 年 9 月開始，拆借利率持續攀升，說明資金面收緊瞭，2017 年下半年處於盤整狀態。
然而，考慮到 2018 年美聯儲加息次數，可能由之前預計的三次變為四次，2018 年我國的銀行間拆借利率，大概率還將繼續攀升。其實去年四季度，在拆借利率橫盤的同時，我國十年期國債利率卻出現瞭明顯攀升，側面印證瞭利率上行的壓力較大。
說完全社會的資金面，再來看下房地產。首套房貸利率是個關鍵指標，也與購房者切身利益相關。
如圖，2014 年四季度至 2015 年，全國首套房貸利率持續明顯下滑，正對應著房地產市場由跌轉漲。2016 年至 2017 年一季度，利率處於歷史偏低水平，最低隻有 4.5% 左右，相比 4.9% 的五年期貸款基準利率，等於是打瞭個 92 折，這是全國平均水平，一線和部分二線城市則打八五折或九折。
但從 2017 年二季度開始，首套房貸利率持續攀升，三季度和四季度，已經超過 4.9% 的年基準利率，也即利率上浮瞭。2018 年 1 月份，全國首套房貸款平均利率攀升至 5.43%，相當於基準利率 1.11 倍！
按上述全社會利率水平，以及考慮到美聯儲加息節奏加快，則 2018 年首套房貸利率還會繼續攀升。至於二套房貸利率，則上浮空間就更大瞭。
四、拐點在哪
其實，自 2017 年下半年以來，很多首套房購房者，都有些蒙圈瞭：國傢不是支持首套剛需嗎？為什麼房價利率一個勁漲呢？
這也不能怪商業銀行不講道德呀，全社會利率都在攀升，連銀行理財產品收益率都超過 5% 瞭，銀行給購房者發放 4.9% 或以下的房貸利率，不是虧本買賣嗎？
不怪商業銀行，那怪央行嗎？也不能呀！美聯儲一個勁加息，中國央行也很糾結呀。
再看銀監會的臉色。2018 年 1 月 25 至 26 日，銀監會召開 2018 年全國銀行業監督管理工作會議，打好防范化解金融風險攻堅戰，使宏觀杠桿率得到有效控制。提出十項工作任務。
同學們，看完上述貨幣、金融、房貸數據，以及央媽的無奈，還有監爸的金融強監管與打擊各種違規資金流入房地產，你還能對於 2018 的房價走勢持樂觀態度嗎？
老楊的判斷是：2018 年，抑制房價的主導因素是貨幣、金融與信貸，即便房地產政策平穩，70 城總體房價環比增幅，也會由漲轉跌！
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
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