作者：向小田
來源：向小田
本文已獲作者授權，不代表解局財經立場
最近有一個思路一直想要分享給大傢，就是如標題所說：中國房地產怎麼走，房價怎麼走，一定既不要去聽各種專業人士（比如投行券商咨詢公司）給你分析，也不要聽財經媒體專傢在網上各種文章，更不要聽炒房團中介，你若要研究這個市場趨勢，很簡單，看那些開發商的老板們怎麼講就對瞭。
作為一名投資者，過去幾年經歷瞭各種資本市場的變換，這一點經驗是痛定思痛：什麼時候我們太自以為是瞭，竟然以為那些身價上百億千億的老板，對房地產會因為當局者迷的緣故，而沒有我們看得清楚。
2014-2015 年，地產股隻有 5-6 倍市盈率。樂視網炒炒市值都能超過萬科。那時候整個資本市場，幾乎所有的券商地產首席喊的都是：房地產大周期的頂部，已經在 2012 年開始瞭，機會越來越少，大規模拿地尤其是在三四線城市拿地已經非常危險瞭。那時候我在銀行，銀行的專業判斷也是，隻給在一線城市的開發商融資，全資本市場看衰地產。
在一些行業報告中，分析師們還預計，中國房地產靠資產負債表擴張的路徑已經走完，現金流非常差，上市公司不能再融資也失去瞭造血功能。
但是結果怎麼樣呢？讓人大跌眼鏡。二線三四線在 2015-2017 年一頓暴漲，在一片不看好的呼聲中房價翻番。幾個開發商，好像完全沒考慮市場風險，一門心思找錢拿地。比如恒大，2014 年還借永續債拿地，風格之激進，讓人看不懂。有的人還說人傢資金鏈出問題瞭，其實是別人看到瞭機會，就算是借錢也要上。專業人士不僅沒有看對，而且看的完全背道而馳，形成瞭兩個極端。
如果大傢把 2015 年很多券商、咨詢公司的報告拿出來看，就會發現不是一個公司如此看錯，而是大面積的看錯。投行咨詢裡面到處都是名校畢業，聰明絕頂的年輕人，為什麼會看得如此之錯。而那些開發商老板，我就不舉例瞭大傢都知道是那些，一個一個沒讀過什麼書，有的中學畢業有的大專畢業，但是卻在資本市場最看淡的時候大舉買地，完全不考慮所謂的風險因素，最終賺得盆滿缽滿，究竟是為什麼會出現這麼大的差異呢？
我認為，感受市場最深的，還是那些拿自己的錢，尤其是大把的錢在市場裡面博弈的。長期在一線，才能感知到水溫，而看宏觀、寫報告，總是隔靴撓癢，所以會錯。
01
所以讀到這裡，我們再來思考一個問題：中國房地產下半場會怎麼走呢？正好有一個老板，而且是業內公認的傑出領袖，融創的孫宏斌最近在某個場合談到瞭他的幾個看法。如獲至寶，我們必須趕緊來研究研究。
孫宏斌首先講瞭他認為中國房地產行業存在三個特點：
1、特別大。規模超過瞭 2 萬億美元（15 萬億人民幣），超過瞭全球的汽車行業。
2、在整合。蓋房子賣房子是一個很簡單的東西，沒有技術含量。但是現在這個技術含量在上升，所以市場份額在變動。市場份額會往會 " 蓋房子賣房子 " 的公司聚攏。
3、政策多。三天兩頭調控，幾年一個周期，一會兒限購一會兒放開。大傢不要跟著這些變動而動，要看長遠，也要看腳下。
規模特別大是什麼意思呢？就是不管怎麼樣，你繞不過去，躲不過去。你怎麼調整，這個行業都會存在，不會消失。這個行業裡面的公司，天花板很高，完全可以做下去。一個啟發就是，完全可以不考慮多元化發展，就一門心思專註做房地產，有得做就做，沒得做就等。
孫宏斌講到，你看這個行業前幾名的公司，過去幾年，也是遇到瞭整個行業遇到一樣的困難，為什麼還是在這麼大的幾千億的體量上還能保持 30%、50% 的增長，這就很能說明問題，不管在什麼樣的環境下，房地產這個行業裡的頭部公司，總是會抓住機會。
新的啟發就是，很多小公司調控一下就掛掉瞭，不是說行業不行，是這些公司不行。
機會在哪裡，什麼時候出現呢？
孫宏斌透露瞭一個他判斷機會的策略。" 錢貴瞭以後，地一定便宜，錢便宜瞭以後，地一定又貴，也有錢也又便宜地又便宜的時候，那就是 2016 年，這個時候一定要抓住機會。"
我們很多人寫文章，說 2016 年為什麼會出現這麼多地王，認為是 2015 年下半年 2016 年年初房價大漲，開發商看到瞭這個大漲才去拿的地王。其實這個觀察的角度就錯瞭。2016 年是錢也便宜地也便宜（相對房價），所以才會出現這麼多地王。這些地王要集中到 2018 來銷售。2018 年是什麼情況呢？錢很貴，一線城市房價被限價瞭（房價便宜），這就很難受瞭。
所以老孫講，投資房地產有一種靠天吃飯的感覺，投下去幾個月還看不到收成，要等 2 年才知道，這就是這個行業難的地方。
關於未來，老孫講：" 誰也無法判斷將來，這個行業不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今後五年都是波動的。政府的幹預隻能讓波動顯得窄，如果政府不管話，前年、去年一直漲，然後下到很低。現在政府在管，是讓波動變窄，今後五年甚至十年裡面都是在波動區間，在波動向上。當然每個城市不太一樣。我說的都是一二線城市，環一線城市，都是我們投的地，我們沒投的地方不算。這是這個行業的事。"
啟發來瞭，大傢可以去看一下融創的年報，看看融創都在哪些城市拿地瞭。這些城市就是要 " 波動向上 " 的。透露，融創在 62 個城市有項目。
老孫說，接下來，他要投的，幾個方向，教育、旅遊、文化娛樂、醫療養老，這些都是老百姓買好房子置好業之後的 " 美好需求 "。美好生活其實很簡單，就是保暖思 ....（他沒講瞭，說你們都懂的）
說瞭這麼多，對中國房地產未來的思考，都在文章裡面瞭，對你有什麼啟發嗎？不妨來談談。
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