轉自：地產情報站（ID：dichanqbz）；作者：田裡四個點兒
最近這兩天大傢議論租售同權的不少，不過今天四點兒想跟大傢說說最高限價的事兒。有一些城市對於新房采取最高限價措施，短期內看是對購房者有利，不過，一旦長期實行，肯定會出問題。
說這話可能一些童鞋不太愛聽，不過你們記住一句話，羊毛出在羊身上，完整地看完這篇文章後你就能明白，到底是怎麼回事兒。
最高限價會導致三大問題
最高限價，又稱價格上限，指政府規定某種產品或服務的價格不得超過某個水平。比如，政府規定某地的房價的價格不得超過每平米 1 萬元。
有效的最高限價必定低於自由市場價格。同時，有效的或起作用的最高限價必定導致供不應求。
比如，假設沒有限價時某城的房產市場價格是每平米 2 萬元，那麼，價格不得超過每平米 2.5 萬元的政策就不會起作用，隻有限價低於 2 萬元時，這個政策才會有效。
在政府規定瞭有效的最低限價後，一方面，需求量因價格下降而增加——房子便宜瞭，就會有很多人去買；另一方面，供給量因價格下降而減少，至少不會增加——房地產商賺的少瞭甚至不賺錢瞭，當然不願蓋太多房子去賣。所以，有效的最高限價必定導致供不應求或短缺。
在自由市場中，出價最高的人可以買到產品和服務。但是，在有最高限價的情況下，錢多錢少不再是能不能買到想買的房產的決定性手段。從經濟學的角度來講，就是貨幣和貨幣價格失去瞭配給功能。
看起來比較晦澀，那麼我們看個通俗易懂的例子。
比如，在沒有限價之前，一套 90 平米的房子，市場價格是每套 50 萬元，想買房的傢庭和房地產商手裡的房子，都是 100 套。如果政府規定這種房子的最高價格是 30 萬元，購房的需求量就會增加，想買房的傢庭可能就會從 100 戶增加到 150 戶。同時，由於房子降價瞭 20 萬元，地產商不賺錢瞭，供給量就可能會從 100 套減少到 50 套。這就是供不應求和短缺。
供不應求會導致三大問題——排隊嚴重、黑市交易和變相漲價。可不是我們自己說的，是國傢的經濟師《中級經濟基礎》應試指南上白紙黑字寫的。換句話說，在經濟學領域，這些事情是公認的。要想成為國傢認可的經濟師，這三大問題肯定要搞明白。
排隊、配額、關系和質量
供不應求導致的第一大問題，就是排隊。
之前說到供不應求，就會產生一個問題——用什麼辦法決定這 150 戶購房者中的 50 戶能買到這 50 套 30 萬元的房子？
可供選擇的辦法有：排隊、配額、關系等等
排隊等於讓購房者用耗費時間和精力來表明自己需要房產的迫切程度（搖號也是其中一種，最明顯的就是北京的汽車搖號，時間越久，中簽幾率越大）。
在自由市場中，購房者支付更高價格的買房，房地產商就會賺得越多，蓋的房也就越多，最終漸漸達到平衡。這種說法看起來比較讓人難以接受，憑什麼要購房者掏更多的錢送給地產商？這就涉及到不可描述的問題瞭，你隻能選擇接受——買房，或者不接受——不買房。
在限價導致短缺的情況下，購房者耗費在排隊中的時間和精力並不會使房產的供給量增加。更關鍵的，排隊是就一定是公平的辦法嗎。剛需者和改善著、炒房客；親朋好友多的人和單身者等等，一起排隊真的公平？
最高限價很容易導致配額制度，但配額也會帶來很多問題。因為最高限價肯定會導致短缺，大傢肯定會要求實行人均一份的配額制度。其實，1998 年之前的福利分房制度就是配額的一種。
從經濟學的角度來說，在產品或服務可分割的情況下，配額大多意味著每個人都能買一些。但是，房產這種東西，一般來講，確實不是非常好分割的。在不可分割的情況下，配合隻能定向分配，比如，按照收入分配 / 按照年齡分配 / 按照需求分配 / 按照領導喜好分配等等。
但是，這種分配又有不確定性。比如，收入為每月 5000 元以下的人，分配到可以購房的資格有 100 套，但是符合資格的傢庭隻有 80 戶，那剩下的 20 套怎麼辦？或者按照需求分配，那麼，到底什麼才是真正緊急的需求？馬上要結婚的傢庭？傢裡孩子要上學的傢庭？父母不得已要投靠的傢庭？
這些都容易滋生浪費和腐敗，也是歷史證明的瞭。
還有一點，配額往往會伴隨著票證的出現，比如之前的糧票、佈票，我們之前戲稱的購房資格，不就是 " 房票 "？如果出現瞭真的 " 房票 "，是進步還是倒退呢？
最高限價也會導致質量下降。在供不應求的情況下，即使質量降低些，房子照樣能賣出去。對於追求利潤的地產商，他們會為瞭降低成本而降低房產質量。比如經適房、回遷房、兩限房等等，戶型不好不說，質量問題也屢有出現，大傢都看在眼裡。
黑市交易
第二大問題，就是限價必定導致黑市交易。
對房產限價後，由於種種原因，買到房子的人未必真的是剛需，而有些真正剛需的人反而買不到。這就提供瞭黑市交易的基礎。
那些沒有用掉的配額、那些通過關系、那些排隊成本較低人排隊買來的房子，會通過黑市交易轉移到更需要房產的人手中。
這裡面的表現形式有很多。比如購房搖號的資格、購房號高價轉讓；比如開發商內部操作，將限價的新房銷售給自己人後，再統一轉手掛高價轉讓——二手房政府無法限定最高售價等等。
由於限價導致供給量減少，黑市價格會很高。如果能提供給市場的房產全部進入黑市，價格肯定會比政府的限價高。更惡心的是，如果隻有一部分房產進入黑市，價格會更高。
這就可能導致一種問題——政府限價隻是使一部分人享受較低的價格，代價是另一部分人要付出極高的價格。而這部分付出極高價格的人，就是真正的剛需族。
變相漲價
第三大問題，就是限價會導致變相漲價。
當政府限制房產價格時，地產商為瞭多賺錢，會想出各種各樣的辦法繞過政府的限價。
藥品和醫療服務就是一個例子。政府對一些常用藥品限價之後，出現瞭很多成分幾乎相同的新藥，這些藥的價格比限價前要高得多，反而是便宜又有效的一些藥，逐漸看不到瞭。以前感冒幾塊錢就能治好，現在恐怕得好幾十元甚至上百元瞭吧？
說回房地產。給房子精裝修、簽陰陽合同，包括剛才說的先讓內部人買低價房，再高價轉讓，都是開發商的慣用手法。
當然，這裡還是要說明一下。上述這些問題，都是在限價長期存在的情況下才會發生，短期內還是會在可控狀態。因此，限價不是長久之計，至於房地產長效機制什麼時候能推出，我們拭目以待。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
