中國房地產市場受政策影響極大，尤其是進入 2017 年，花式調控頻出，遠超從前。7 月 23 日，在博鰲 · 21 世紀房地產論壇第 17 屆年會上，全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生分享瞭她對當前宏觀金融政策的研究和房地產生態、投資風向的思考。
聶梅生認為，防范金融風險、經濟結構調整、制度改革進入深水區，都使房地產行業的生態環境發生瞭巨大變化，房地產去泡沫化勢在必行，同時生態環境的變化，也給行業提供瞭新的機會和平臺。
聶梅生指出，剛剛召開的 " 全國金融工作會議 " 意義重大，防范金融風險是其重要內容。而抑制房地產泡沫，是當前防范金融風險重要的議題。
歷經 14 年的房地產宏觀調控，從 2003 年到 2017 年出臺瞭七八十個調控文件，房地產從支柱產業發展到現在防范泡沫風險，行業生態環境發生瞭很大變化。當前經濟結構調整要從投資轉到消費，加之土地財政、個稅改革等都是這個生態環境變化的特點。
從 2007 年到 2017 年，每年房地產的投資平均是在 10 萬億左右，十年就是 100 萬億，這些資金都在房地產的大池子裡固化在房子當中，並進入瞭去庫存周期。
這十年裡，M1 與房價呈正相關，房價基本上是跟著貨幣在跳動。隨著房地產投資的增大，房價上漲，房地產資產也在快速膨脹。
當前，中國整個房地產資產沉淀著龐大的資金量，現在一二線城市，因為地價上漲產生的財富增值達到瞭 24 萬億。2016 年全國個人財富很大一部分集中在房地產，經過瞭一輪調控以後到 2017 年初，房價走向還是沒有明顯改變。
所以，現在對房地產行業防范金融風險，首先就是房地產業界的金融風險。
" 但我並不認為中國的房地產泡沫會破裂。我覺得一定會平穩突破這一輪，走向新的發展階段。" 聶梅生說。
她指出， 金融工作會議的另一重要內容是金融要服務於實體經濟。而下一步中國經濟增長的特點，反而提供瞭廣闊的平臺，讓房地產行業進入瞭新的發展階段。
聶梅生認為，金融或資本應該進入到 " 一帶一路 "、特色小鎮和大健康、養老產業等領域，而平臺經濟、共享經濟又提供瞭新的思路。
她指出，在這種背景下，要積極組織和引導資金的合理流向，作為行業組織，全聯房地產商會根據產業的生態引導企業往哪裡走。跟政府一起做產業基金，去發展主流。比如說民間資本怎麼融入國傢 " 一帶一路 " 產業基金；啟動瞭中國養老基金，也是在政府的引導下做的事情。
值得關註的是，在這次論壇上，全聯房地產商會主導成立瞭特色小鎮分會，致力於為開發商和實體企業轉型發展特色小鎮提供支持。據介紹，分會會員主體包括開發商、實體產業、金融機構以及城鎮化和特色小鎮上下遊全產業鏈，而房地產企業已經成為推動特色小鎮發展的重要力量，藍城、碧桂園、路勁集團、泰禾集團、山水文園等房企成為分會首批會員。
聶梅生說，房地產發展逾 30 年，聚集瞭豐富的經驗、大量的資本和資源，開發商進入特色小鎮有非常多優勢。但是想做特色小鎮，無論金融機構還是開發商，都避免不瞭定位、商業模式、金融模式和建設運營這幾個問題。
首先是定位，在城鎮化概念下可以做很多特色小鎮，也可以在新興產業和產業創新上做很多特色小鎮概念。這是兩個不同的定位，需想清楚。
商業模式當中，最重要的是金融模式。特色小鎮沒有按揭貸款，土地也是目前的瓶頸。這個問題解決以後，才能說建設。特色小鎮的運營和商業模式，盈利模式是結合在一起的。聶梅生認為，特色小鎮是一個平臺，是一個共享經濟，農業、建築業、制造業、服務業都可以做特色小鎮。
聶梅生說，此次成立特色小鎮分會後，準備發起 100 個企業主題的特色小鎮，為會員企業聚集資源，同時爭取配套政策。
（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）
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