此輪房價調控跌幅,不會超過燕郊的 30%

08-12

轉自:地產八卦女(ID:dichanbaguanv);作者:地產八卦女

個人認為,燕郊暴跌 1 萬(30%)已經是極限,而大多一二線城市最多跌 10%,三四線城市目前仍在上漲中,但上漲已接近尾聲,未來極有可能處於長時間橫盤狀態," 以時間換跌幅 "。

昨天看到一篇文章說,中國貨幣超發、債務堆積、國企和地方政府負債率高企,企業盈利惡化,依靠投資驅動難以持續等問題,中國經濟將持續低迷,甚至會因為去杠桿,美國加息縮表,引爆中國的資產泡沫破滅。

中國房地產的邏輯真的是這樣嗎?很明顯不是。如果是這樣,中國房地產 " 泡沫 " 早就在 2008-2009 年金融危機期間就破瞭。

△中國 GDP 走勢,08-09 年 GDP 增幅降至冰點(6.4%),目前的 GDP 增幅(6.9%)仍然高於 09 年 1 季度

△從克強指數看,15-17 年克強指數不斷回升,正是在這期間,中國房地產市場暴漲。如果說目前房價的暴跌跟經濟有正相關,那克強指數應該是下行的才對啊。

說一個簡單的事實,這一輪房價 " 暴漲暴跌 " 的起因,是源自政府政策的鼓勵和限制,如 2014 年度的去庫存鼓勵購房政策,2017 年度的限購限售等政策。這很明顯說明房地產是政策市,不是經濟市,燕郊的房價暴跌也不是因為經濟本身出瞭問題。而櫻桃小房子所說的泡沫破滅,則是建立在經濟債務、投資問題上。

事實上,中國仍然是世界上最有活力和最有沖勁的大型經濟體之一,與中國對峙的印度,仍然屈居第二。這就足夠說明中國的經濟狀況,遠沒有我們想象中的那麼嚴重。

對於房價問題,個人認為,這一輪上漲是全國性的普漲,目前確實接近尾聲。

但要註意,從 930 新政開始,政府強力對一二線樓市限購限貸,相當於把很大部分真實購買力外溢出去,進而帶動三四線本地人購買熱情——這一股資金潮是實實在在的,本地人的購買也是實實在在的,在大傢都購買、都上漲的情況下,絕對的泡沫是不存在的。

說到這裡可能有人要罵瞭。絕對的泡沫不存在?什麼是絕對的泡沫?

個人認為,像 10 年之前的杭州(房價超越北上深名列全國第一),像鄂爾多斯、溫州單個城市的暴漲,這就是絕對的泡沫,因為這些城市的房價都遠超當時的全國水平的;而目前來看,全國仍然是一二線房價占主角,三四線房價做配角,大傢都上瞭一個檔次,但上檔次的序列沒有變,這就沒有那種單極化的絕對的泡沫。

換句話說,北京大興漲到 5 萬的房價,張傢口 1.5 萬,大興存在泡沫嗎?張傢口 1.5 萬可能有點貴,但是你想想還有 1.2 萬的秦皇島,張傢口 1.5 萬似乎就情有可原;1.2 萬的秦皇島可能你也覺得貴,但是秦皇島的郊區盤都要七八千,市區 1.2 萬是不是也順理成章呢?

所以從這方面說,當大傢的資產都增值瞭,絕對的泡沫是不存在的。未來買房的路數,也不是直接拿錢買,而是賣掉自己已增值的舊房,再加上一些錢去換房的路數。

這也是我一直堅持的觀點:三四線房價大幅上漲,進一步夯實瞭一二線城市的房價,一二線城市房價仍然有可能上漲(例如杭州、長沙)。而現有的房價下跌,基本上都是因為過於嚴厲的限購帶來的流動性損傷而已(例如北京下跌瞭 10%)。這其中,最典型的便是燕郊。

從限購措施的嚴厲程度和城市等級來看,燕郊作為一個三線城市承受著二線城市的限購政策——比杭州還嚴厲,足以對這個地區的樓市流動性判死刑。但即使是這樣,燕郊也沒崩盤,房價仍處於 2 萬 -2.6 萬區間以內。

事實上,這也是大部分燕郊購房者的底線,因為燕郊買房最多的人都是在這個區間入市的。再往下跌,這部分人就要虧本瞭。而這也說明,如果是因為政策限購帶來的房價暴跌,最多也就像燕郊那樣跌 30%,不會再多。

說到這裡你可能會問,燕郊畢竟靠近通州有地段和人口優勢,如果是其他城市呢?能承受得瞭三年社保的限購政策嗎?

不錯,如果換做其他城市,比如沈陽,如果出三年社保,房價暴跌絕對不止 30%。但是政府會這麼幹嗎?

我們知道,燕郊的政策是因為雄安新區的出現,而有政治目的去限購的。環京、環雄統一三年社保,其政治意義大於市場意義,主要就是宣告樓市最嚴厲政策的到來。

而對於沈陽,不需要也沒必要去弄三年社保,否則會直接導致沈陽樓市的崩潰。本來沈陽樓市就內需不足,東北大經濟形勢也不好。因此,就在前天,我們看到的是 5 年限售(防止沈陽樓市資金外逃),而不是三年社保限購(防止外來資金進入沈陽)。

至於其他的三四線城市,你覺得還會出類似於燕郊那樣嚴厲的限購政策嗎?不會的,最多出一些類似於沈陽限售的政策。再不濟,也隻會像長沙那樣要一年社保,而不是三年。

剛才我們提到,未來的房地產買房路數不是直接拿錢買,而是以換房的方式買。所以從這方面看,2015-2017 年這一波漲幅,導致我們的購買力、置業需求透支,是不存在的。可能到瞭 2018 年,真正的換房大潮會來臨。

其實從另一方面說,人隻要活在這個世間,無止盡的貪欲會驅動人的需求,三四線的房產必然有動力置換到二線,二線的房產也必然有動力置換到一線,這種置換需求,就是未來中國房地產繼續存在的意義。

附萬科 7 月銷售及市場展望電話會議紀要(部分)

整體來看,40 個重點城市商品房成交量繼續下滑,價格有漲有跌。成交面積環比下降 15%,成交價環比價格上漲 4%(上月環比上漲 8%)。各城市出現分化,一線城市降溫明顯,而熱度向周邊二三線城市傳遞。周邊調控力度較小的城市出現量價齊升。如中山、成都、煙臺。杭州、沈陽、長沙的價格上漲,但由於供應較少,成交量在下降。福州價量齊跌。

分城市來看,我們重點關註的 14 個城市批售面積環比下降 15%,供應持續較少。銷售面積環比隻降瞭 2.8%,庫存進一步減少。新房整體供應面積較少,不同城市的批售面積波動較大,七月份深圳批售為 0,成都同比增長 169%,無錫增長 148%,北京下降 70%。住宅成交方面,銷售面積環比降 2.8%,同比降 31%,庫存進一步下降。

成交均價方面,14 個重點城市為 1.8 萬元 / 平,環比下降 0.3%。各城市成交均價漲跌不一,沈陽上漲 13%,杭州為 12%,南京 11%,佛山下降 9%。 7 月銷售金額中,北上廣深四個一線城市占瞭 14 城的 31%,6 月為 34%,而該比例去年為 40% 以上,未來可能繼續下滑。這說明一線城市調控取得瞭較大的成效。

庫存情況來看,14 城庫存為 8100 萬平,比六月減少 8 萬平,庫存自 15 年 9 月以來一直持續下降,這與供應不足而銷售較好有關。按最近三月平均成交額計算,去化周期為 7.3 個月,但數據有所失真,因為最近幾個月各城市供應量很少,導致成交很少,這個數據實際上高估瞭去化周期。去化周期較短的城市中,南京為 2.6 個月,武漢為 3.6 個月,杭州為 3.7 個月,而北京、無錫、上海和深圳去化周期較長,但這是受計算公式影響,供應事實上是不充足的。

* 本文為作者觀點,不代表樓市參考立場,僅供讀者參考

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