繼孫宏斌與王健林抱團取暖後，14 日，萬科又爆出大新聞！宣佈收購亞洲最大的物流地產商，在新加坡上市的普洛斯。
如果提及普洛斯，大傢可能並不熟悉，但普洛斯背後，卻是阿裡巴巴、京東這樣的頂級企業。此次萬科的轉型，或有望破局。
作 者 | 暴哥
來 源 | 暴財經（ID：icaijing123）
據萬科和普洛斯（兩者均為上市公司）方面發出的公告，收購價格為 3.38 一股。以此計算，收購估值約為 160 億新元（約 790 億元人民幣）。
在持股比例方面，厚樸投資占股 21.3%、萬科集團占股 21.4%、高瓴資本占股 21.2%、中銀集團投資有限公司占股 15%、普洛斯管理層占股 21.2%。
受到收購要約的刺激，普洛斯股價從 2.7 直接拉升到 3.3，當日暴漲 21.85%。
以目前普洛斯的股價和收購價相比，幾乎不存在溢價！（收購價 3.38，股價 3.3）
▲普洛斯股價暴漲近 22%
實際上，普洛斯股價上漲不是起始於萬科組團收購，從 2016 年 11 月開始就一直有傳聞普洛斯會被財團收購，也是從那時候起，普洛斯股價節節攀升，從 2016 年的 1.78 上漲到目前的 3.3,，漲幅接近 85%！
▲普洛斯股價不到 1 年漲幅接近 85%！
如果暴哥不給大傢展開分析這筆交易，或許大傢覺得沒什麼太值得關註的地方。但其實不然，萬科這筆交易的背後，蘊藏著幾大重大隱情！
萬科的巨大勝利！
1、萬科們大賺一筆！
表面上看，萬科為首的財團似乎沒占到什麼便宜，收購價 3.38，股價 3.3。（有朋友甚至會覺得，萬科們虧瞭，因為收購事件被爆出之後，普洛斯的股價瞬間上漲瞭 22%），但其實萬科們虧瞭賺瞭呢？
暴哥感覺萬科們賺瞭！
根據普洛斯 2017 年的最新的財報，普洛斯目前的資產價值 217.59 億美元，約合人民幣 1479 億（按人民幣兌美元 6.8 粗略計算）；其負債為 85.4 億美元，約合人民幣 580 億；兩者相減，公司的凈資產（所有者權益）為 899 億人民幣，將近 900 億。
▲來源：普洛斯財報
剛才說瞭收購對價總計是 790 億，因此這麼計算，萬科們凈賺 110 億人民幣。按照萬科的持股比例 21.4% 計算，萬科賺瞭 23.54 億。
在上述普洛斯持有的資產中，最有價值的一部分可能就是土地瞭！
根據普洛斯的年報，普洛斯目前擁有和管理的物業主要佈局在全球土地價格最昂貴，且升值潛力最大的幾個國傢，中國、日本、美國、巴西。
資料顯示，截至 2017 年 3 月 31 日，普洛斯的業務發展到瞭中國、日本、美國和巴西的 116 個主要城市，擁有並管理約 5492 萬平方米的物流基礎設施，管理價值近 400 億美元的物流資產。
其中，中國方面，普洛斯方面的估值是 136 億美元，分佈在 38 個主要城市，物業總面積 2870 萬方，其中，完工物業 1750 萬平米，計劃開發 1120 萬平米，土地儲備 1190 萬平米。
▲普洛斯持有的中國物業
在中國的 38 個城市，幾乎全是目前樓市的熱點城市：
日本、美國和中國的情況類似，也是佈局在重點城市。所以，應該說，普洛斯持有和管理的土地，物業價值未來應該遠遠不止賬面上這些！
萬科的精明其實這不是第一，根據澎湃新聞的報道，2016 年 8 月萬科收購印力集團一役一樣收獲頗豐：
萬科在 2016 年 8 月 21 日宣佈，公司聯合招商銀行以近 130 億元收購印力集團 96.55% 的股權。在這項總額達到 128.7 億元的大宗收購中，萬科僅出資 38.89 億，就獲得瞭合資基金 62.07% 的權益。
2、萬科一次性和阿裡、京東、唯品會 " 結盟 "
根據暴哥發掘，萬科收購的普洛斯，在中國最大的客戶竟然是：百世物流、京東、德邦、唯品會！
▲來源，普洛斯財報
普洛斯在物流地產方面的主要商業模式如下：
這三種商業模式最終的結果常常是是普洛斯作為 " 房東 "，物流公司作為租戶。換言之，在萬科組團收購普洛斯之後，京東、百世物流、唯品會們的 " 房東 " 就從普洛斯變成瞭萬科們！
說道百世物流，不得不提它和阿裡之間的關系，阿裡集團目前是百世物流最大的股東：
根據百世匯通赴美上市的招股書中提到的股東持股情況來看，阿裡巴巴以 23.4% 的持股比例成為最大股東。
所以，這麼推演下來，萬科和阿裡、京東、唯品會居然成瞭聯姻的關系！
更有意思的是，在普洛斯的財報中，特意提出，百世物流在普洛斯的幫助下，這些年爆炸式增長：從 2013 年到 2017 年，年復合增長率達 108%！
▲百世物流增長率 108%
普洛斯把百世物流作為一個典型案例標註在財報中，顯然說明瞭兩者的親密。
所以，未來，萬科和阿裡、京東、唯品會們之間如何演繹，值得我們期待！
3、萬科轉型有望破局！
關於萬科參與收購普洛斯，目前媒體的解讀主要是看中普洛斯的物流地產業務。他們的理由是，普洛斯是亞洲最大的物流地產公司，萬科轉型的方向之一（社區物業、物流地產、長租公寓、教育營地等等）也是物流地產。
上述理解當然沒錯，但根據暴哥的觀察，萬科的意圖或許遠不止於此。此前，暴哥曾經寫過，萬科試水長租公寓目前最大的問題是收益率和現金流，隻收租金的收益率太低，不足以覆蓋成本，隻收租金獲得現金流回款太慢！
想要突破這一點需要在金融層面下功夫，比如房地產信托投資基金 ( REITs ) 。
而普洛斯恰好能夠幫助萬科，在金融領域取得長足進展！
根據普洛斯的公開資料，普洛斯除瞭物流地產作為殺手鐧以外，更為重要的業務是基金管理平臺（募集資金進行投資）。
根據普洛斯的年報，在過去六年，普洛斯打造的基金平臺募集資金 360 億美元，年復合增長率 76%。
普洛斯基金平臺具體募集資金如下：
▲中國資金總額 100 億美元，日本 108 億美元，美國 148 億美元，巴西 31 億美元
普洛斯募集這麼多資金有什麼用呢？用處可大瞭：
根據普洛斯的財報，普洛斯通過基金平臺運作模式，過去 5 年，從 69 億美元的資產中獲得瞭 18 億美元的現金流。顯著提高瞭其資金運作效率；
同時借助於基金平臺的資金運作，獲取投資和費用收入，把普洛斯的收入提高瞭 300 到 500 個基點，顯著彌補瞭地產業務利潤率較低的短板；
還有一點值得說的是，作為普洛斯打造資金回收政策的重要組成部分，基金管理的探索方面，主要的方向正是房地產信托投資基金 ( REITs ) ，在日本、巴西都是這樣，在中國也在積極的探索這方面的經驗。
暴哥描述的上述這些用途，不知道列為看官看出點什麼門道沒有。
暴哥的理解是，普洛斯的基金管理模式，不正是萬科未來探索長租模式所需要的，提早獲得現金流，用於再投資的模式嗎？
一旦，這種基金平臺模式日臻醇熟為萬科所用，那麼幾乎可以宣告，萬科的轉型之路接近成功瞭，萬科今後可以隨心所欲的進入地產發展的下一個階段，即租賃時代！
總結
最後我們來總結一下，萬科本次收購的成果：
短期而言，萬科獲得瞭賬面上的收益和資產升值的前景；
中期來說，普洛斯在中國大量的物流地產業務和萬科已經上路的物流地產業務相互整合，可以把萬科送上中國物流地產王者的寶座，幫助萬科衍生出新的利潤增長點。
萬科借助這一收購，也直接把自己和阿裡、京東、唯品會等等大量的物流公司、平臺類公司業務打通，成為他們的服務供應商。
長期來說，萬科借助普洛斯的基金運作經驗，可以實現地產租賃時代下，最具戰略意義的長租模式，並以此為核心，真正轉型為綜合地產發展商！
（本文封面圖來自網絡）
