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昨天經濟觀察報的一篇報道的標題很吸引人：《地產造富時代落幕》，報道說 " 地產商人是中國富豪榜上非常重要的群體，在他們最風光的年份，中國最富有的十個人中七個是開發商。不過，這種優勢正在消減。蟬聯幾屆內地首富的王健林，是至今仍留在財富 Top10 中的兩個地產商之一。" 在一個人人痛恨高房價，又人人熱愛房地產的扭曲時代，這樣的標題無疑讓很多人解氣，但事實真的如此嗎？中國地產財富的浪潮真的過去瞭嗎？
按照這篇報道的邏輯，之所以認為 " 地產造富時代已經落幕 "，原因有三：
第一個顯性動因是金融支持轉向。文章認為，包括第五次金融工作會議精神在內的種種信號表明，中國的金融行業將告別套利時代，而進入一個更側重服務實體經濟的新時期。
其次，市場集中度上升，巨頭格局相對固定。文章認為，市場向寡頭集中的趨勢非常明顯，過去五年開發前十強企業市場份額從 12% 升至 19%，一些預測認為未來會達到 50%。
第三，資產價格基數抬高。基於這三個原因，文章得出結論：" 誰也不會否認，這個行業仍將處於發展期，新業務的催生也會註入更多的活力。但就經典的開發模式而言，房地產批量造富時代正在落下帷幕。可能還有更多社會、政治的因素，導致瞭這場長達十年的造富運動無法大規模延續。"
的確，高房價，特別是熱點城市的房價暴漲已經成瞭中國宏觀經濟的風險點之一，中財辦的官員甚至將房地產泡沫列為當下中國面臨的 " 五大灰犀牛 " 之一，但因此判斷中國地產財富的浪潮就此結束，仍然言之過早。
這篇報道之所以吸引眼球，根本的原因是迎合瞭很多老百姓對高房價和開發商的痛恨，但從專業分析的角度而言，這篇文章列舉的三個理由基本都屬於不靠譜的理由：
第一，金融脫虛向實，這話差不多喊瞭快 10 年瞭，以前的描述是 " 金融要為實體經濟服務 "，意願和初衷無疑是對的，但要真正做到真的很難。金融的本質是牟利，哪裡有利潤資金就流向哪裡，在實體經濟非常困難的情況下，資金流向實體經濟，隻會讓資金陷入風險。從銀行業的資產來看，房貸目前不僅不是不良資產，反而是銀行優質的資產之一。反而流向實體經濟的很多貸款，卻變成瞭壞賬呆賬。資金要真的脫虛向實，關鍵是要真正振興實體經濟，要為實體經濟的發展創造好的環境，而不是逼著資金流向不好的困難的實體經濟。而且，在目前中國經濟仍然被房地產綁架，在地方財政對房地產的依賴已經到瞭難舍難分的情況下，房地產本身的安危對中國經濟，對地方財政都是攸關重要，不可能輕易放棄。
至於後面兩個理由，則更不值得一駁，文章認為市場集中趨勢明顯，事實上，中國房地產市場最大的問題仍然是集中度差，前 10 強占市場的份額不到 20%，市場集中度差，這是中國房地產市場出現各種亂象的原因，也是房屋建築質量差的根源之一。未來的趨勢仍然是繼續提高市場集中度，同時，市場集中度的提高，則有利於大的開發商整合產業鏈，房地產行業將不僅僅靠賣房子賺錢，未來將更多的在與居住相關的服務領域拓展利潤空間，顛覆現有的單一的財富模式，這也是下一步房地產發展的方向。
至於 " 資產價格的基數 "，則更是一種靜態的大眾性的看法，從房價的基本規律看，在一個國傢城市的人口凈增加，一個國傢的人口轉折點沒有到來，以及一個國傢的人均 GDP 尚未超越中等收入水平的情況下，資產價格長期的趨勢仍然是向上的，無一例外。今天看到的資產價格的高點，明天很可能隻是半山腰而已。回顧過去 20 年中國房價，站在當時的時空下，每年都覺得房價很高，但回過頭看，那些以前認為高不可攀的價格，現在看起來是不是很便宜？這就是房價的 " 後視鏡 " 原理。
當然，我認為地產財富浪潮沒有結束，是基於我對中國房地產發展規律的認識，以及中國財富浪潮的更替規律。從中國財富浪潮看，迄今為止，中國經歷瞭四波財富浪潮：
第一波是商業創富浪潮，靠一般的制造業和商業創富；
第二波是地產財富浪潮，這是過去 10 年中國財富最大的風口，無論對居民，還是對企業；
第三波是以互聯網為引擎的創富浪潮，這波財富浪潮正在方興未艾，除瞭單純的互聯網，還基於互聯網對制造業、健康產業、大消費等的改造，衍生出很多財富的富礦，這波財富浪潮起碼還有 10 年的周期；
第四波財富，則是金融創富，這在中國是一個非常灰色的領域，但在中國的財富體系中，卻占有濃墨重彩的一筆。
我為什麼認為地產財富浪潮遠遠沒有結束：
一是從中國房地產的周期看，事實上，中國房地產尚未經歷一個完整的周期。從 98 年到現在，不到 20 年，一個完整的房地產周期差不多就是 20 年。從歐美等國的房地產市場看，在經歷一個完整的周期後，又會開啟下一個周期，下一個周期會在以前周期的基礎上站上新的價格高點，看看美國房地產市場過去 80 年，基本都是如此。而中國房地產不過短短的不到 20 年的時間，中國城鎮化遠沒有結束，就輕言地產財富浪潮結束，是完全不懂房地產市場的周期；
第二，就居民的資產配置而言，中國居民高達 80% 的資產在房地產上面，遠遠高於歐美等國，這個比例未來會逐漸降低，但房地產作為居民最重要資產配置方式的狀況短期內很難改變；
第三，開發商在中國財富排行榜上仍然是占比最多的行業。盡管在過去 10 年，地產占據排行榜前十名絕大多數的局面正在改變，但地產仍然是中國富豪榜上入圍人數最大的行業。以 2016 年胡潤百富榜為例。地產行業上榜富豪財富總和為各行業最高，上榜人數占比雖然在下降，但仍然達到瞭 15.4%。2017 年發佈的華人富豪榜顯示，房地產仍然是最造富的行業之一。從事房地產行業的富豪數量為 92 位，每 5.28 個華人富豪中就有一個是房地產富豪。
盡管在過去 10 年，房地產在中國富豪榜上的占比在下降，人數在減少，但仍然是造富人數最多的行業，這個結論的確令人沮喪，但也讓你清醒，在中國經濟和中國居民的財富被房地產嚴重綁架的情況下，不要輕易斷言 " 地產造富的時代已經落幕 "，這隻是面對高房價無力的呻吟而已，看看那麼多被開發商冠名和收購的足球隊，你應該知道，距離遊戲的下半場，其實還很遠。輕易告別房地產時代，仍然是一種不現實的奢望。
（主編 張學光）
